今日起，存量房貸利率調整正式實施！

根據此前央行、國家金融監管總局聯合發布的通知及各家銀行公告的存量首套住房貸款利率調整細則，自9月25日起，各家銀行機構將對存量首套房貸利率進行調整。

今晨開始，客戶對房貸利率調整的關注度激升，建設銀行、工商銀行等手機銀行App在使用存量房貸利率查詢功能時出現了系統繁忙提示；“存量首套房貸利率今起下調”等話題沖上熱搜，多名房貸客戶在評論區表示已收到房貸利率調整短信，每月少還400-500元不等。

(相關資料圖)

利好“二套轉首套”人群

央行和金融監管總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）中明確，本次政策針對范圍為首套房。

按照各家銀行發布的調整細則來看，9月25日起，存量房貸發放時即符合首套標準且目前為LPR浮動利率貸款的客戶變更利率無需申請，銀行將批量進行調整；對于原來非首套，現在可認定為首套的貸款，需客戶在銀行申請認定后方可執行。

對于“二套轉首套”的界定，有以下兩種情況：

一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當地政府“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現在地方政府執行“認房不認貸”政策的；

二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執行“認房不認貸”政策的。

值得注意的是，有業內人士指出，“二套轉首套”的這部分群體可能是受益最大群體。

東方金誠宏觀研究在研報中指出，政策調整前二套房的貸款利率為5年期以上LPR加60個基點，調整后為LPR加20個基點，這意味著本輪二套房貸利率下限下調幅度最高可達40個基點。

不過，各家銀行具體辦理細則也有所差異，應以銀行具體公告為準。建設銀行(601939)在其手機銀行、小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”；工商銀行(601398)也在其手機銀行利率調整頁面上線存量房貸利率調整功能。

提振消費、緩解提前還貸

2022年以來，受理財破凈、經濟下行、居民預期收入縮減等多方面影響，提前還貸屢掀高潮。

2023年至今，“提前還貸潮”并未完全停歇。中信證券(600030)首席經濟學家明明指出，對于銀行而言，下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表，又有助于銀行留存優質客戶。

在提振消費方面，存量房貸利率下調將會降低購房者月供負擔，金融支出將部分轉化為社會消費支出，從而提升消費傾向，從內需的角度拉動經濟整體修復；居民可支配收入增加也對消費有相應的帶動作用。

對樓市而言，存量房貸利率調降后可能出現趨勢性企穩向上過程，房地產行業周期的上行拐點可能將到來。

東方金誠研究團隊預計，各城市將持續落實“因城施策用好政策工具箱”政策要求，在放寬“認房不認貸”條件、購房稅費減免、公積金貸款政策調整等方面入手，進一步優化調整購房政策。并且，可能會有更多的一二線城市加入放松購房政策的隊伍中去，帶動行業迎來趨勢性回暖。

不過，從另一方面來看，存量房貸利率調降也是一把“雙刃劍”。目前銀行業凈息差已處于歷史低位，存量房貸利率下調會進一步壓縮銀行利潤空間，增加銀行經營難度。

因此，明明預計，存款利率調整仍未終止，后續可能繼續推進存款利率下調節奏，推動存款利率市場化以對沖存量房貸利率調整給銀行帶來的壓力。

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