“高位‘站崗’一年半，總算等到了。”“已降，感謝央媽！”“今天的快樂是國家給的。”在存量首套房貸利率調整的第一天，不少購房者控制不住激動的心情，在社交平臺上分享著自己的喜悅。

9月25日對于很多存量首套房貸客戶來說無疑是個大日子，千呼萬喚的存量首套房貸利率調降于今日正式實施。“預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示。

從調降金額來看，少則幾十，多則幾千，政策實打實地降低了居民的住房消費負擔。不過相比之下，“高位‘站崗’”和“二套轉首套”借款人或是此輪下調的重要受益者，這兩類人群貸款利率的調降幅度有很多都超過了100個基點。

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同時，在存量首套房貸利率調整之后，多數借款人提前還貸的必要性已大為減少，此前一度令銀行為之困擾的“提前還貸熱”也有望退潮。

“高位‘站崗’”者的福音

“之前被房貸壓得喘不過氣，但這次利率調降讓我有了希望。”在查詢到自己的房貸利率從5.45%降到4.3%之后，家住浙江義烏的安然總算舒了一口氣。

兩年前，安然在房貸利率高位時買了房，“當時樓市火爆，銀行加這么多，也沒法不接受。”剛需買房的她在彼時顯然沒有多少選擇的余地，但每月一萬元的房貸還是讓她直呼壓力太大。

而在此次房貸利率調整后，安然每個月的房貸可減少1200元左右，“省下來的錢打算用來裝修，爭取盡快入住。”雖然調整剛落地，安然已經對節省下的利息已經有了明確的規劃。

圖片來源：受訪者提供

毫無疑問，安然所代表的“高位‘站崗’”者成為了這次政策調整最主要的一類受益者，貸款利率從此前的5.45%甚至更高降至LPR，調降幅度普遍超過了100個基點。

根據融360大數據研究院監測的數據顯示，2017年8月-2021年10月間，全國首套平均房貸利率均在5%以上，其中有多個月份超過5.5%，2021年10月更是高達5.73%。盡管LPR自發布以來經歷了多次調降，但由于合同約定的LPR加點幅度在合同期限內固定不變，因此在此輪調整前，很多存量房貸利率仍處于高位。

不過值得一提的是，盡管多數購房者的利率降至LPR，但在利率執行上有的顯示為4.3%，有的則顯示為4.2%，而這主要與購房者各自的重新定價日不同有關。據悉，本次存量房貸利率調整只針對LPR的加點幅度，不涉及其他合同要素的改變。如房貸利率重定價日未到，LPR值不會重新定價，需等到下個定價日才能進行調整。

由于最近一次五年期及以上LPR的調整發生在今年的6月20日，因此，如果購房者的“利率調整日”選擇的是貸款合同日，且發放日在6月20日之后，那么本次存量房貸利率就會降為4.2%。而對于在2022年5月14日之后發放的貸款而言，最低可降至4.0%，不過具體還要以當地執行的利率下限水平為準。

利好“二套轉首套”購房者

9月25日不僅是符合調整條件的存量住房貸款批量調整的日子，同樣也是多家銀行“二套變首套”存量房貸者可提交申請的第一天。

由于二套房相較于首套有額外60左右的加點，因此這類購房者能夠感知到的減壓程度會普遍高于首套客戶，不少購房者也早早做好了攻略并第一時間進行了申請。

來自北京的和瑋告訴，他是在本月瀏覽新聞時發現自己這類“二套轉首套”購房者也被納入到了調整范圍，于是主動聯系了銀行，提前了解所需材料，并在昨晚貸款行申請渠道開通后第一時間提交了材料。

截至目前，包括北上廣深、武漢、成都、廈門、蘇州、杭州在內的30多個重點城市官宣執行了“認房不認貸”政策，這也意味著在這些城市僅有一套住房的購房者符合當地首套住房標準，能夠被納入此次調整范疇。

“在調降108個基點后，每個月可以少還2000元左右，還是能減輕一部分壓力。”和瑋表示，節省下來的利息將用于日常消費。

事實上，和瑋的情況不僅屬于“二套轉首套”，同時也符合固定利率轉浮動利率的情況。和瑋告訴，他的這套房購于2019年6月，由于此前并未選擇將房貸利率定價基準轉換為LPR加點，因此多年來一直按照5.88%的固定利率進行還款，也錯失了幾次調降的機會。

央行數據顯示，5年期及以上LPR自發布以來曾經歷過7次調降，目前已從2019年8月20日的4.85%降至4.2%。

提前還貸熱有望“退潮”

從7月14日央行表態支持和鼓勵存量房貸利率下調，到9月25日的正式落地實施，這一速度甚至超出了很多從業人員的預料。不過從政策出臺的節奏來看，不管是一線城市帶頭落實“認房不認貸”，還是國有行和股份行年內第二次下調掛牌存款利率，其實都在為存量房貸利率調整鋪路。

存量房貸利率政策出臺的初衷一方面是為了降低居民的負債成本，另一方面則是為了緩解去年下半年以來的提前還貸熱現象。花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮曾公開表示，出現“提前還貸潮”是因為存量房貸利率普遍較高。如果居民對房價預期出現變化，在信心不足的情況下，提前還房貸是非常自然的選擇。

在采訪中了解到，此次存量房貸利率的調整的確緩解了借款人提前還貸的需求。安然坦言，“其實之前考慮過做抵押貸或是公積金貸款，但這兩個選擇的前提都要先還掉全部本金，對我來說還是有些困難。”而在此番利率調整后，安然表示，“后面應該不會再做類似打算了。”

日前，央行有關部門負責人在接受采訪時指出，目前提前還貸情況已經有所減少，預期得到實質性改善，這將有利于優化居民資產負債結構，增強消費能力和消費信心。也有一些銀行個貸中心的工作人員表示，提前還貸排隊現象已得到緩解，在存量房貸利率調整政策明確后，一些借款人取消了提前還貸申請。

平安證券研報認為，隨著此次存量按揭利率的調整，絕大部分房貸持有者均將受益，緩解自身現金流壓力。此外，按照央行8月31日對于首付比例調整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，疊加各地包括“認房不認貸”以及限購政策的放松，居民購房需求也有望進一步釋放。

（應受訪者要求，安然、和瑋均為化名）

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