征求意見稿明確，“商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)以顯著方式進(jìn)行明碼標(biāo)價，根據(jù)不同交易條件實(shí)行不同價格的，應(yīng)標(biāo)明交易條件及對應(yīng)價格。商品房經(jīng)營者同時通過線上、線下兩種方式銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)依法分別明碼標(biāo)價；通過網(wǎng)絡(luò)等方式銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)頁面，以文字、圖像等方式進(jìn)行明碼標(biāo)價。”

本報綜合報道 為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售明碼標(biāo)價行為，10月7日，北京市市場監(jiān)督管理局開始就商品房銷售明碼標(biāo)價新規(guī)公開征求意見。征求意見稿明確，商品房經(jīng)營者通過網(wǎng)絡(luò)等方式銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)頁面，以文字、圖像等方式進(jìn)行明碼標(biāo)價。此外，征求意見稿中也列出了各個主體應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的信息，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的與價格密切相關(guān)的信息包括套內(nèi)建筑面積每平方米單價。

(相關(guān)資料圖)

有專家分析認(rèn)為，此次新規(guī)將促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)平臺后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展，也有助于減少一些大公攤得房率低的“貓膩”操作。

規(guī)范網(wǎng)絡(luò)售房

10月7日，北京市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《關(guān)于對<北京市商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實(shí)施細(xì)則>（征求意見稿）公開征求意見的公告》，其中顯示，市市場監(jiān)管局在原規(guī)定的基礎(chǔ)上，研究起草了《北京市商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）（以下簡稱“征求意見稿”），現(xiàn)向社會公開征求意見，公開征集意見時間為2023年10月7日至11月6日。

征求意見稿還提到，商品房經(jīng)營者實(shí)行明碼標(biāo)價，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、誠實(shí)信用的原則，不得利用價格手段侵犯消費(fèi)者和其他經(jīng)營者的合法權(quán)益、擾亂市場價格秩序。商品房銷售明碼標(biāo)價應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)等實(shí)際情況，做到真實(shí)準(zhǔn)確、貨簽對位、標(biāo)識醒目。

實(shí)際上，早在2011年3月，國家發(fā)展改革委就發(fā)布了關(guān)于《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知（發(fā)改價格〔2011〕548號），此次北京意見稿的實(shí)施細(xì)則是在該規(guī)定基礎(chǔ)上修訂的。

在該意見稿發(fā)布之前，北京市市場監(jiān)管局還組織召開了座談會，邀請了北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會以及9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、2家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等參會，聽取有關(guān)方面的意見和建議。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次征求意見稿的發(fā)布部門是市場監(jiān)管部門，這也說明和近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策是有差異的。“其出發(fā)點(diǎn)在于，過去關(guān)于房價方面有一些消費(fèi)者投訴，北京從落實(shí)《明碼標(biāo)價和禁止價格欺詐規(guī)定》等角度出發(fā)，對商品房價格方面出臺了相關(guān)的政策內(nèi)容，有助于穩(wěn)定房價和市場秩序”。

隨著網(wǎng)絡(luò)普及和技術(shù)進(jìn)步，不少商品房經(jīng)營者紛紛進(jìn)駐電商平臺，推出“直播售樓”“線上VR看房”等業(yè)務(wù)。在征求意見稿中，有關(guān)網(wǎng)絡(luò)售房的內(nèi)容被多次提及。例如，征求意見稿第五條顯示，網(wǎng)絡(luò)交易平臺經(jīng)營者等交易場所提供者應(yīng)當(dāng)依法配合市場監(jiān)督管理部門對平臺內(nèi)（場所內(nèi)）商品房經(jīng)營者開展價格監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)其有違反明碼標(biāo)價規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)依法采取刪除、屏蔽、斷開鏈接、終止交易和服務(wù)等必要處置措施，保存有關(guān)信息記錄，依法承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)和責(zé)任。其中第十條提到，商品房經(jīng)營者同時通過線上、線下兩種方式銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)依法分別明碼標(biāo)價。商品房經(jīng)營者通過網(wǎng)絡(luò)等方式銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)頁面，以文字、圖像等方式進(jìn)行明碼標(biāo)價。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，有關(guān)網(wǎng)絡(luò)售房的內(nèi)容也是此次征求意見稿中會更受關(guān)注的部分。對比發(fā)改委2011年時候的政策，可以看出，當(dāng)前房屋銷售和互聯(lián)網(wǎng)以及各類平臺的關(guān)系較大。“就最近幾年來看，互聯(lián)網(wǎng)平臺的房價公示不透明，也產(chǎn)生了很多侵害消費(fèi)者權(quán)益的情況。此次意見稿對于此類互聯(lián)網(wǎng)平臺是有約束的，同時也將促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)平臺后續(xù)房屋銷售的規(guī)范和健康發(fā)展”。

解題公攤“貓膩”

明碼標(biāo)價，到底該如何標(biāo)？

征求意見稿提出，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)以顯著方式進(jìn)行明碼標(biāo)價，根據(jù)不同交易條件實(shí)行不同價格的，應(yīng)標(biāo)明交易條件及對應(yīng)價格。標(biāo)價信息發(fā)生變動時，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)及時公示調(diào)整后的標(biāo)價。同時，征求意見稿要求，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。標(biāo)價信息發(fā)生變動時，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)及時公示調(diào)整后的標(biāo)價。

“這次政策除了直接的房價管控外，也涉及到房屋銷售以及其他價格的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“比如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示7種與價格密切相關(guān)的信息中，提及的‘套內(nèi)建筑面積每平方米單價’，這個價格公示非常重要。這樣做，有助于減少一些大公攤得房率低的‘貓膩’操作。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去一些房產(chǎn)項目看似房價低，但是得房率也低，所以實(shí)際的購房成本很高。“而現(xiàn)在必須公布套內(nèi)建筑面積的房價，這樣就使得各類大公攤的戶型面臨壓力，或者說貓膩會減少。而且所謂‘群眾的眼睛是雪亮的’，此類價格公示，將規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)和銷售行為”。

同時，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示的與價格密切相關(guān)的信息包括：房源具體區(qū)域位置、結(jié)構(gòu)、戶型、建筑面積或套內(nèi)建筑面積、銷售單價及總價；優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，開發(fā)商在新房銷售中可能存在標(biāo)價與實(shí)際銷售價格不一致的問題，因為開發(fā)商需要根據(jù)不同購房人的需求度靈活調(diào)整價格，包括給予折扣和推出特價房等營銷方式。因此，在價格表已經(jīng)展示完成的情況下，開發(fā)商需要針對實(shí)際銷售價格重新調(diào)整價格表。

郭毅強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商需要更多地應(yīng)用電子化的手段，將福利和折扣在案場充分展示。同時對于已售房源的實(shí)際成交價格的標(biāo)示，也能夠給予買房人同戶型更清晰的價格指引。“然而，在實(shí)操的執(zhí)行和管理層面上，如何確保開發(fā)商執(zhí)行到位對市場監(jiān)管部門提出更高的要求”。

北京市市場監(jiān)管局表示，將推動修訂后的《實(shí)施細(xì)則》盡快出臺，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售明碼標(biāo)價行為，保護(hù)消費(fèi)者經(jīng)營者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場公平競爭和健康發(fā)展。

值得注意的是，近期在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等樓市利好政策的激勵下，北京樓市活躍度明顯提升。

新房方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，9月份北京共成交4335套，同比增長5.81%，環(huán)比增長19.72%；成交面積約540277平方米，同比增長2.28%，環(huán)比增長23.92%；總成交金額約351.29億元，同比增長14.43%，環(huán)比增長29.53%。

二手房方面，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比8月上漲了30.1%，逼近榮枯線1.5萬套。這也是今年以來北京二手房成交自3月份達(dá)到高峰后的再次回暖。

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