記者 李貝貝 上海報道

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因發文宣布放寬房貸年齡限制，鼓勵“激活老年人購房需求”，日前浙江省寧波市引發輿論關注。作為日漸進入深度老齡化社會的高能級城市，寧波對于老年人購房需求的刺激動作源于其樓市行情的平淡。

與寧波類似，基于市場交易的趨勢性回落，近期已有多地對樓市調控政策進行了優化。據貝殼研究院不完全統計，4月，重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數量較上月有所增加，優化力度持續加碼。該院認為，高能級城市在此時釋放積極信號，將有助于改善市場政策預期，引導市場信心恢復。

老齡化城市鼓勵老人購房

5月6日，寧波多個金融監管部門和機構聯手出臺了十項促進消費的措施，涉及家居、汽車、餐飲、文旅等多個方面。其中，在購房消費方面，寧波提出要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式，支持銀行機構在風險可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購房需求。

作為長三角區域重要的二線城市，寧波強調“激活老年人購房需求”，離不開城市老齡化不斷加深的大背景。

“寧波已逼近深度老齡化社會。”《》記者看到，寧波市人民政府官網于2022年10月發布的一篇文章透露，寧波市于1987年進入人口老齡化社會，是國內進入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區。

該文指出，截至2021年底，寧波全市60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個百分點，高出全省2.6個百分點。其中80歲以上高齡人口22.6萬，占老年人口的13.9%。預計到2025年，寧波市戶籍老年人口接近200萬，占比為30%左右，“這意味著10個寧波人中3個是老年人”。

不過，在人口老齡化情況愈發嚴峻的同時，寧波市也注重老年人“頤養有保障”，近年著力構建了多層次老年社會保障體系。據上述文章，寧波市持續提高各類社會保障水平，企業退休人員養老金自2005年以來實現“十八連漲”，城鄉居民養老保險基礎養老金標準居全省第一。

據悉，在“放寬房貸年齡限制”方面，目前寧波大多數銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲；今年年初，部分銀行進一步將年限限制調整到了最高80周歲。

記者注意到，除專門針對老年群體的調控政策外，寧波今年以來已多次出臺新政刺激樓市。例如，4月21日，寧波市住房公積金管理委員會宣布，在寧波就業并繳存住房公積金的本科和碩士畢業生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。

接連放寬樓市調控政策的背后，是寧波仍需提振的樓市行情。

據寧波市房產市場管理中心發布的數據，2022年，寧波主城區新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。今年一季度，疫情期間積壓的購房需求在二、三月份已經得到釋放，寧波市區新房合計成交100萬平方米，同比上漲25%；二手住宅合計成交130萬平方米，同比上漲109%。

不過，在短暫的回溫后，寧波樓市已從高位回落。根據寧波住建局官網的房產交易板塊顯示，4月寧波市六區新房成交備案2547套，環比下降34%，全市新開盤項目6個，整體去化率僅24%。二手房方面，4月市六區二手房成交4463套，環比下降34%。

高能級城市釋放樓市支持措施

寧波的情況并非個案。事實上，隨著市場積壓需求的基本釋放完畢，近期已有多個熱點城市紛紛因城施策優化了樓市調控政策。

易居研究院發布的數據顯示，2023年4月份，全國重點50個城市新房成交面積為1896萬平米，環比下降27%，同比增長30%。另據克而瑞研究中心監測，今年“五一”假期期間（4月29日—5月3日），44個重點城市樓市累計成交78.85萬平方米，同比增長21%。但這主要緣于有的城市去年同期低基數的影響，使得同比增幅較大，實際上整體亦不及2021年和2019年同期水平。

貝殼研究院分析指出，分能級來看，一線城市釋放積極信號，因區施策；二線城市逐步縮小限購區域，放松力度加強。三四線城市當前政策寬松。

例如，4月30日，上海市出臺公積金新政，宣布自5月1日起，符合提取規定的多子女家庭，可按照實際房租支出提取住房公積金。符合規定的多子女家庭購買首套住房，貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎上上浮20%。

中指研究院指出，在公積金政策優化方面，年內已有近90城對公積金政策進行優化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉公等政策。中指研究院市場研究總監陳文靜向《》記者表示，公積金政策指向性較強，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進住房需求釋放。

二線城市中，4月底，蘇州吳中區將非蘇州市戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低到3個月，且只要1年內有3個月繳納記錄就可以提交資料，不要求連續繳納。

杭州則在錢塘區進行了限購政策優化。4月中旬，杭州將下沙街道和河莊街道加入錢塘區限購放寬區域。調整后，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區首套新房或二手房（需提供1年以內社保繳納證明）。截至目前，錢塘區和富陽區全域已放松限購，蕭山區、余杭區、臨平區均有部分街道也放開限購，只有臨安區不在限購范圍。

與此同時，持續數年的“搶人大戰”仍未休戰，多地近期不斷放松落戶要求。例如，杭州規定，5月8日起，對已在市區落實就業單位的35周歲以下的普通高校大專學歷畢業生，可在市區辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業”的原則，在市區辦理落戶。

另有城市為購房者發放購房補貼。5月12日，安徽省滁州市政府網站發布相關通知，在購房補貼方面，對在滁州市購買首套商品住房的購房者進行購房款10%最高20萬元的購房補貼；在契稅補助方面，購買商品房，受益財政給予購房者實際繳納契稅的50%補助等。更早一些時候，4月20日，北京房山發布“引才聚才十一條”，最高提供100萬元購房補貼。此外在棚改方面，4月以來，南京、南昌公布了房屋征收補償房票安置政策等。

盡管熱點城市密集優化樓市調控政策，但業內普遍認為，相比2022年許多高能級城市松綁限售、限購等措施，當前各類政策的力度不強。中原地產首席分析師張大偉直言，各城市的公積金，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，市場二季度有在“小陽春”里降溫的趨勢。

業內認為，當下防范房地產風險仍是重點。在房地產政策基調不變的情況下，各地調控政策仍有放松空間。陳文靜樂觀判斷，伴隨著各地政策進一步優化調整及宏觀經濟的穩步修復，預計二季度全國房地產市場或逐漸趨穩，全國商品房銷售面積環比或小幅增長。

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