記者于麗麗李貝貝北京報(bào)道

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一石激起千層浪！5月8日，住建部官網(wǎng)公布消息：住建部、市場監(jiān)管總局共同發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(簡稱《意見》)，該消息受到多方關(guān)注。

記者注意到，《意見》總計(jì)10條，其中3條以上圍繞“收費(fèi)”，另有3條的關(guān)鍵詞是“管理”。關(guān)于多方關(guān)注的“收費(fèi)”，《意見》提出，要“合理降低”服務(wù)費(fèi)，鼓勵(lì)按成交價(jià)越高服務(wù)費(fèi)率越低實(shí)行“分檔定價(jià)”，還要引導(dǎo)交易雙方“共同承擔(dān)”中介費(fèi)用。

業(yè)內(nèi)人士張亮對記者表示：《意見》順應(yīng)民心，期盼細(xì)則盡快出臺(tái)。

5月8日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對本報(bào)記者表示，中介行業(yè)比較復(fù)雜，目前政府未對“費(fèi)率”一刀切，這體現(xiàn)著智慧。當(dāng)前，一二線城市已進(jìn)入房產(chǎn)交易存量時(shí)代，《意見》針對中介業(yè)務(wù)實(shí)施全鏈條監(jiān)督，這為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了原動(dòng)力。

合理降低、共同承擔(dān)、明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱

《意見》開篇，先是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的正面作用給予肯定，表示其對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。之后，明確指出當(dāng)前市場存在的問題。

“近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。”《意見》指出。《意見》第3條至第5條重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：要合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。

收費(fèi)問題，是相關(guān)方最關(guān)注的利益問題。對于中介費(fèi)(包括買賣和租賃)，《意見》提到要“合理降低”，并鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行“分檔定價(jià)”。

當(dāng)前，多個(gè)房產(chǎn)交易平臺(tái)、各個(gè)中介機(jī)構(gòu)對買賣雙方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有的只收買方費(fèi)用，有的是雙方共同承擔(dān)。此次，《意見》指出要“引導(dǎo)”由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

對此，郭毅認(rèn)為，從發(fā)展趨勢來看，“雙邊收費(fèi)”或許會(huì)成為未來行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，會(huì)帶動(dòng)行業(yè)形成新格局。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為《意見》的第2條，有關(guān)“明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容”部分，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)劃分為“基本服務(wù)”和“延伸服務(wù)”，這是為了針對當(dāng)前存在的“捆綁消費(fèi)”弊病，核心還是“收費(fèi)”問題。

郭毅分析，將“定價(jià)權(quán)”交還給市場，“服務(wù)費(fèi)用”分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，這種方式有利于促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，能為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，不少中介利用信息不對稱，將非必要收費(fèi)夾帶其中，譬如過橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，新房交易時(shí)也有捆綁經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等行為，并且這些“服務(wù)”都沒有明碼標(biāo)價(jià)。

此次《意見》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”，并指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過“公示”手段，在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。

值得提到的是，關(guān)于“嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”的問題。《意見》表示，“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”

當(dāng)前，市場上存在多個(gè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。《意見》要求這些平臺(tái)“不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

《意見》還指出，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”。

3條意見出現(xiàn)關(guān)鍵詞“管理”

《意見》的第1條就提出，要加強(qiáng)“從業(yè)主體”管理，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)備案制度。郭毅分析，這一措施會(huì)讓渠道公司、從事帶客看房的媒介平臺(tái)浮出水面，有助于全方位保障消費(fèi)者利益。

對于經(jīng)紀(jì)從業(yè)者，《意見》要求他們不僅進(jìn)行實(shí)名登記，還要佩戴經(jīng)實(shí)名登記的工作牌、信息卡等，經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)信息也將公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

張亮表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)門檻低、流動(dòng)性高，信息公開和公開接受監(jiān)督能增加交易當(dāng)事人的信任。

《意見》另指出，要“提升管理服務(wù)水平”。要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過平臺(tái)進(jìn)行核驗(yàn)。鼓勵(lì)通過房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)向交易當(dāng)事人提供房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)。

同時(shí)，《意見》強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。

公示合同信息與保護(hù)客戶信息

有利于客戶利益的信息要公開，《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目位置公示“合同示范文本”，方便交易當(dāng)事人使用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公開公平、公正的范本合同，信息透明公開，能適當(dāng)增加交易當(dāng)事人的信任。

可能給交易當(dāng)事人帶來困擾的信息要保護(hù)。《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。

值得注意的是，《意見》還指出，未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

對此，郭毅表示，這對部分房地產(chǎn)交易平臺(tái)的商業(yè)模式是一個(gè)挑戰(zhàn)。部分房地產(chǎn)交易平臺(tái)目前缺少線下業(yè)務(wù)支撐，當(dāng)前收集房源信息的線上工具與作業(yè)方式存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。如果《意見》一旦嚴(yán)格實(shí)施，就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的格局重塑。

《意見》還要求各地住建部門，要將“規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”納入房地產(chǎn)市場秩序整治的重要內(nèi)容，會(huì)同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯個(gè)人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。

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