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訊（記者 李夢揚）近日，多家房企陸續披露2023年1月銷售業績。整體來看，保利發展（600048）、招商蛇口（001979）等大型房企銷售金額同比實現增長，部分中型房企銷售金額、銷售面積同比仍然有一定幅度下滑。以2月14日保利發展披露的1月銷售情況簡報為例，2023年1月，公司實現簽約面積183.94萬平方米，同比下降0.98%；實現簽約金額295.45億元，同比增長4.39%。

對此，萬聯證券固定收益總部信評總監趙國君表示，受春節等因素擾動影響1月多數房企銷售數據偏低，預計2月的數據將更能反映地產市場需求的真實情況。

春節后，高能級城市樓市交易逐漸回暖。根據中指院數據，2月第一周（1月30日-2月5日）和第二周（2月6日-2月12日），在重點監測的15個城市中，一線城市商品住宅成交面積環比上漲分別為410.2%和38%；二線城市環比上漲305.9%和21.1%。“高能級城市觀望中的剛性需求正在釋放，2月城市間分化將繼續，高能級城市的推盤和去化有望改善。”趙國君判斷。

此前趙國君曾在課題報告中分析指出，2022年以來，在中央“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”的指引下，各地紛紛優化地產調控措施。目前已出臺的穩地產政策，基本是在“因城施策”框架下，一線和強二線城市需求較為旺盛、放松政策較為節制，三四線城市放松力度較大、頻次較高，但市場需求反映較為鈍化，放松政策對需求的提振相對并不明顯。

“地產行業長期積累了杠桿率過高、盲目下沉沖規模、母公司和項目公司層面存在現金流入和流出錯配、高杠桿模式不再適應地產去金融化的行業監管環境等多重問題。”趙國君表示，當前破局關鍵包括三個方面：第一，保交樓項目紓困，穩定購房者情緒。項目紓困方面，對于可售貨值覆蓋率較高的項目，可以市場化引入代建方和潛在資金方；對于可售貨值覆蓋率不高的項目，建議當地國企介入，并由政府提供一定收益補償。

第二，著重房企流動性紓困和再融資修復，防止風險進一步蔓延。具體包括六大方面：一是預售資金監管優化，二是為困境房企提供低息緊急救助貸款，三是國企收購困境房企樓盤轉換為公共住房，通過REITs融資引入新增資金保交樓，四是助力房企盤活自持類存量資產，五是銀行通過開發貸、按揭貸款加大對困境房企項目的支持力度，六是設立二級市場穩定基金。

第三，穩預期促銷售，修復房企經營性現金流。對地產調控政策實施分層管理，對偏低能級需求持續疲弱的城市給予更多政策傾斜；對于市場需求旺盛的一線和強二線城市，建議給予地方更多自主權，通過實施更加細化的差別化限售限貸限購優化政策，在遏制房地產炒作的同時，加快滿足當地居民合理的購房需求。

“此外，目前我國住宅供給結構中，約90%是商品房。”趙國君說。她建議，一二線城市構建多層次住房保障體系，增加共有產權住房、保障性住房供給，推動租賃市場發展，將當地租賃需求、保障需求、剛性需求、改善性需求統籌考慮，激活各層次住房需求，形成住房市場良性循環。

關鍵詞： 萬聯證券