記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

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2月10日上午10點半，中山馬鞍島萬科深業灣中新城售樓處有不少前來看房的人，其周邊的路上也時不時有掛著粵B（深圳）車牌的車輛駛過，而該樓盤的營銷人員也早已進入了忙碌的工作狀態，《》記者在到達售樓處后等了差不多10分鐘才有營銷人員接待。

灣中新城的營銷人員陳明（化名）向《》記者說：“我們4個月賣了整個（馬鞍島）島上一年的銷量，客戶70%是深圳過來的。說實話，這個島就是為深圳人而建的。深中通道通車后，這個房價肯定會有提升和加速的。”

據陳明介紹，馬鞍島是帶領中山房價的火車頭，2014、2015年中山的房價在5000元/平左右。深中通道消息出來之后，中山的房價開始貴起來，漲到每平1萬多，那時候每一個樓盤的賣點都說離深中通道近。

如今，深中通道通車日期已確定，據深圳衛視今年2月初報道，深中通道預計2024年6月通車。深中通道是集“橋、島、隧、水下互通”于一體的超級跨海集群工程，項目全長約24公里，建成后將成為連接珠江口東西兩岸的直聯通道，可從深圳快速直達中山，通行時間由以往的2小時縮減為30分鐘左右。值得一提的是，灣中新城樓盤還打出了“一橋深圳、一軌廣州”的廣告語。

那么，中山馬鞍島的房價會繼續因深中通道的利好而高漲嗎？還是這僅僅是一個炒作的噱頭？真實的馬鞍島樓市及中山樓市又是怎么樣的呢？

圍繞“深中通道”的樓市起伏

“為什么現在馬鞍島賣得這么好？就是因為深圳很多人都看好這里。”陳明向記者說道。

中山翠亨新區成立于2013年，位于中山東部臨海區域，包括中山市南朗街道、橫門島及周邊海域，總規劃面積226平方公里，其中起步區（馬鞍島）規劃陸域面積35平方公里。

圖源：中山翠亨新區政府官網

根據中山翠亨新區政府官網描述，翠亨新區起步區（馬鞍島）位于粵港澳大灣區西岸中心位置，坐擁灣區中心最矚目的交通樞紐工程——深中跨江通道和國家一類口岸中山港澳碼頭，100公里范圍內有灣區5個國際機場，4個國際港口。中山港澳碼頭航線直通香港、澳門、深圳等灣區重要城市，坐擁“灣區1小時生活圈”的地理優勢。

圖源：中山翠亨新區政府官網

恰恰也是上述的規劃，尤其是深中通道的利好，推動了中山樓市的熱度。樂有家研究中心指出，2015年11月，深中通道開建的消息傳出，中山房價一路攀升，到2017年將近翻倍，2018年破萬。中山房價的上漲，離不開深圳客的帶動。

圖源：樂有家研究中心

此外，樂有家研究中心數據顯示，2016年翠享新區的第一批住宅剛剛開始出售時成交均價僅6824元/平，2017年成交均價突飛猛進至約1.1萬元/平，截止2018年8月中旬，翠享新區成交均價已達近1.36萬元/平。相較2016年的均價，增長6727元/平，增長幅度98.6%，較2017年均價環比增長23.7%。

在2015年和2016年期間，隨著深圳客的涌入，中山一手住宅網簽量穩居高位，其中深圳人在中山的購房占比高達50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

圖源：樂有家研究中心

陳明也說：“馬鞍島是帶領中山房價的火車頭，中山的房價上漲起因于深中通道，2014年、2015年都是5000元/平左右，哪里有很貴的房子，除了東區貴一點之外。就是深中通道消息出來后，（開始貴起來），而且每一個樓盤的賣點，都說離深中通道近，但是確實只有馬鞍島近。”

記者于2月10日走訪了馬鞍島多個樓盤，如灣中新城、粵海城等，發現雖然當天是周五，但仍有很多客戶去看房，而上述樓盤的停車場也多見停放著粵B（深圳）車牌的車輛。

“我們這個位置，現在買，就真是幾年前的前海。雖然現在看起來荒，但是政府肯定是重點規劃這里，灣區會展中心、地標、政府一些職要部門辦公都是在這里。說實話，這個（馬鞍島）就是為深圳人而建的。”陳明說。

根據陳明的描述，灣中新城的客戶群體有70%是深圳過來的，其中以深圳西部居多，如南山、寶安、前海，如今灣中新城的熱度很高，4、5個月的時間賣了約1000多套房子，相當于其他樓盤一年的銷量。今年1月的網簽量為152套，短短8天春節假期就賣了81套。“有的人就是直接沖這個盤過來的。”

記者還從陳明的朋友圈了解到，截至2月10日，灣中新城2月已認購90套房源。值得一提的是，陳明還很直接地向記者表示：“深中通道通車后，這個房價肯定會有提升和加速的。”

據了解，如今灣中新城推售70-227平的三、四房，均價2.1萬元/平。而按照陳明的判斷，灣中新城未來的價格至少會漲66.67%。

目前，馬鞍島除了灣中新城外，仍有中山粵海城、萬科西海岸、保利天匯左岸、雅居樂灣際壹號等樓盤在售。

而中山粵海城的銷售黃月（化名）也認為明年深中通道通車后馬鞍島房價會上漲。當記者問道：“我現在買，等明年放出來是不是賺一倍？”黃月說：“可以這樣理解。”

2020年12月28日，粵海置地斥資37.05億元拿下馬鞍島約150畝臨海住宅用地，用來建設中山粵海城項目。據了解，該地塊樓面地價突破1.5萬元/平，位列當時中山地塊樓面地價排行榜第二名。

根據黃月的介紹，目前粵海城的均價為2.1萬元/平，由于當時拿地的時候，樓面地價超過1.5萬元，這個價格是沒有利潤的。“（項目的）利潤點在還沒有推售的房源上，那些房源要賣3萬元/平起步，估計等橋（深中通道）差不多通車的時候才會開盤。其實，現在已經封頂了，但就是不賣。”黃月說。

同時，黃月還提到，粵海城1棟和11棟也賣完了，這兩棟當時賣的價格在2.8萬元/平到3.1萬元/平。

“馬鞍島承接深圳的產業及人口，而且前海的話也是離馬鞍島最近的，是深圳的一個后花園，房價的話也是一個低洼，是1/6的房價，所以無論是投資還是自住的話，深圳人也是會選擇一橋之隔的馬鞍島。現在馬鞍島樓市回溫特別明顯，年前的話，客戶大概是10批、8批，但是現在的話，就明顯翻了幾倍。周末還不止，明顯感覺到客戶有一種報復性消費的心理。”黃月說。

此外，萬科西海岸的銷售黃慧（化名）也向記者表示：“馬鞍島的潛力不止每平3萬多，只是整個（市場）行情和經濟趨勢的影響，導致它的房價有個下行的周期。”

馬鞍島房價曾高達3.5萬元/平

其實，馬鞍島的房價已經經歷過一個樓市周期。

萬科中天西灣匯是馬鞍島上第一個樓盤，也是中山第一個均價3萬元/平的項目，其在2019年11月開盤，2020年12月住宅售罄，主推76-88平的復式三四房。2018年6月27日，萬科以總價14億元+111840平的人才房競得翠亨新區馬鞍島約117畝地塊，樓面地價約1.38萬元/平，溢價率高達176%。

“西灣匯的住宅價格每平在3.5萬元到3.9萬元之間，現在基本上沒怎么聽說有二手房賣，都在觀望。”陳明說。

不過，據《》記者觀察，目前萬科中天西灣匯有20套房源在中介網站上掛牌，均價為3.14萬元/平。

中山房產中介張華（化名）在2月14日向記者指出，“西灣匯的房價是不會怎么便宜的，因為他們當時是最貴的時候買的，現在買馬鞍島上的新房比較劃算。像我們代理的雅居樂灣際壹號也就才每平1.8萬元左右。”

陳明也向記者表示：“幸好你沒有下手西灣匯，現在下手才是真正最好。”

不僅僅是萬科中天西灣匯的價格有所下降，像雅居樂灣際壹號、萬科西海岸、中山粵海城等項目也較之前開盤時的價格有所下降。

以萬科西海岸為例，目前該樓盤處于清貨階段。黃慧向記者表示：“我們是2021年9月份開的盤，剛開盤那段時間很多深圳寶安、南山的人過來買，通常是自住為主，到了中后期投資客多一點，然后到現在，中山客戶多一點。現在中山的客戶比較多是因為價格便宜，對比之前下降了20%-30%。”

據記者了解，目前萬科西海岸折后單價為2.05萬元/平，同時買房子送70年產權的車位，正常來講，一個車位價格是10萬塊錢。

“即便馬鞍島有很多樓盤號稱每平2萬元以下，但總體算起來還沒我們樓盤性價比高，因為沒有產權車位送。像現在西灣匯在賣車位，一個18萬元。”黃慧說。同時，黃慧也相信將來馬鞍島的房價絕對不會降。

此外，樂有家研究中心數據顯示，2021年9月8日馬鞍島上的萬科西海岸、粵海城的價格分別為3.3萬元/平-4.45萬元/平和2.7萬元/平。對比2021年，目前這倆樓盤的價格低了不少。

值得一提的是，記者問灣中新城、中山粵海城以及萬科西海岸的銷售，是否買了馬鞍島的房子，他們都說沒有。不過，他們也說，如果手上有錢，肯定會買。

為深圳人而建的房子，深圳人會買嗎？

《》記者通過走訪發現，馬鞍島多個樓盤的客戶都是以深圳客為主，中山本地客戶次之，港澳客戶則占一小部分。對此，馬鞍島上不少樓盤打出“隔在你家與前海之間，除了海，唯此深中通道”“一橋前海，一線臨海”“一橋深圳，一軌廣州”等廣告語。除此之外，記者還發現有深圳南山房產中介也在朋友圈幫忙推銷中山馬鞍島的房子。

截圖自深圳南山某房產中介朋友圈。

2月12日，記者開車經過虎門大橋的收費站時發現，該收費站上方也貼著馬鞍島樓盤的廣告語。

所以，為深圳人而建的房子，深圳人會買嗎？中山本地客戶又怎么看？

家住在深圳福田區的孫女士，近段時間想在深圳買房，但是手里資金不足，所以目前在排深圳的人才房。她在2月14日接受記者采訪時表示，“買馬鞍島還不如買寶安西鄉，怎么說西鄉還屬于深圳，又或者考慮東莞臨深片區，如長安，又不用過橋費。”

不僅僅是孫小姐，很多深圳人都在考慮深中通道的過橋費，雖說深中通道開通后，深圳去中山僅需半個小時，但是若是過橋費用過高，會使得很多人有所顧慮。

對此，黃慧向記者表示：“不用太擔心過橋費，這個橋建造的目的是為了把珠江口東西兩岸的經濟打通，現在珠江東，像深圳東莞已經很發達了，但是珠江西還是差一點點。像港珠澳大橋的通勤費用是60元一趟，但它是55公里，而深中通道是24公里，少一半的距離。我覺得深中通道（過橋費）可能在20、30元，但是不能保證。”

黃慧也指出，“如果深中通道真的公布出來費用這么低，那可能就來不及（在馬鞍島買房）了。”

同時，黃慧還提到，她最近成交的一個客戶，中山西區本地人，在南山創新科技園上班，在馬鞍島買了一套79平的房子。據黃慧描述，那個客戶覺得以后深中兩地往返很方便。

不過，相比黃慧那個在深圳上班且看好馬鞍島樓市發展的中山客戶，在中山東升上班的蘇先生則表示，“深圳人在馬鞍島買房大概率都是炒房的，之前就已經炒了一波。現在我對中山樓市仍持保留態度。”

合富研究院數據顯示，截止至2023年1月31日，中山市住宅庫存47473套，543萬平，環比上升1%。其中火炬開發區6831套居全市鎮區住宅庫存榜首，南朗5503套排名第二，坦洲鎮4946套排名第三。

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