2022年9月23日，為期三天的上海第三輪集中供地開拍。土拍首日，浦東新區、徐匯區、普陀區、靜安區等10區的23宗地塊（不含“城中村”改造項目地塊）成功出讓，共獲土地出讓金681億元。

靜安區是“大贏家”，憑借中興社區C070202單元304-03地塊和中興社區C070202單元321-01、322-09兩塊土地，獲得土地出讓金200.97億元，占當日總土地出讓金的29.51%。

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“從頻率看，近兩年靜安推出的土地稍微多了一點，當然數量不是絕對的多，但推出了一些比較高價的土地。比如保利2021年6月拿下的靜安區靈石社區住宅及商辦用地，總價也是超百億。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對稱。

值得一提的是，此次出讓的中興社區地塊臨近萬科中興路一號項目，該項目為2016年融信以約110億元斬獲的地塊，后轉讓部分股份予萬科，項目于2020年入市，單價約13萬元／平方米。

靜安區一日賣地超200億

作為上海核心城區，靜安區土地資源稀缺、少有土地出讓，但一旦出手，便是高價地。如2021年，保利發展（600048）以總價105.13億元拿下靜安區靈石社區地塊，樓板價約51707元/平方米。2020年，覽海控股（集團）有限公司、上海覽佑企業管理合伙企業（有限合伙）以60億元競得靜安區江寧社區地塊，成交樓面價約為50846元/平方米。

而從8月下旬掛牌開始，靜安區中興社區C070202單元304-03地塊便引起廣泛注意。起價高達120.6億元，該宗地成為上海此次土拍中起始價最高的地塊，也是今年截至目前為止，全國成交價最高的地塊。

地塊位于靜安區不夜城板塊，土地用途為商業用地、文體用地、居住用地、辦公樓，出讓面積4.38萬平方米，規劃建筑面積25.21萬平方米，起始樓面價4.78萬元/平方米，房地聯動價（指新房的政府指導價）為13.3萬元/平方米。

起拍價之高“勸退”了不少房企，唯一一家報名參拍的企業上海北萬置業有限公司（下稱“上海北萬置業”）拿下該地，以零溢價成交。天眼查信息顯示，上海北萬置業兩位股東為上海靜安國有資產經營有限公司和上海北方企業（集團）有限公司，實控人為上海市靜安區國有資產監督管理委員會。

當日出讓的另一宗靜安區地塊也被國企拿下。中興社區C070202單元321-01、322-09土地被來自珠海的國企華發股份（600325）以零溢價拿下，成交總價為80.37億元。該地塊總出讓面積為5.98萬平方米，規劃建筑面積16.7萬平方米，成交樓面價為4.81萬元/平方米。

華發此舉頗有補倉之意。據不完全統計，華發在靜安區僅有與華潤置地聯合開發的“華潤華發靜安府”項目及2020年拿下的靜安區天目社區宅地。布局靜安給華發帶來豐厚的回饋。華潤華發靜安府2018年銷售額達102億元，2019年又攬金106.5億元。

此前，華發在上海落子不多。但集中供地推行以來，華發股份明顯加速了布局的節奏。上海今年首批供地中，華發聯合廈門建發拿下閔行區兩宗地，總價56.44億元。第二批供地中，華發拿下4塊地，權益拿地額達110.4億元，在所有房企中位列榜首。

萬科上海亟需補倉

盡管因三年拿地限制，萬科并未參與此次中興社區地塊的出讓，但另有市場信息稱，萬科后期或將參與上述靜安百億地塊的開發。

過去兩年，萬科利用在上海舊改市場的優勢，加速拿地，另辟擴儲通道。如2020年5月和9月，萬科兩次摘得寶山楊行鎮舊改地塊，共耗資約56億元。而萬科在靜安區落子不多，包括有雅賓利項目、中興路一號項目，在同區域有擴儲的需求。

其中，中興路一號項目為此前融信中國初入上海時拿下的百億地塊。2016年8月，上海出讓靜安中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，吸引了18家房企前來競價，萬科亦在其中。最終，閩系房企融信中國以總價110.1億元競得，溢價率139%，成交樓板價達100315元/平方米，可售部分實際樓板價更是高達145896元/平方米，刷新了全國樓板價紀錄。拿下該地后，融信引入萬科，萬科以53.95億元的代價獲得該項目49%的權益。

不過，網紅盤中興路一號在2020年5月開盤時去化并不理想，甚至在認籌時即受冷遇。據報道，在項目開盤前兩日，項目銷售人員仍在電話邀約意向購房者參與認籌。2021年6月加推二期時，首日去化95%；項目三期預計于今年加推。

除此之外，萬科在上海的庫存正逐漸消耗，而萬科也需要提升上海市場的份額。中指研究院數據顯示，今年1-8月，萬科在上海的銷售額為128.64億元，在上海房企銷售額排行榜上居第12位。

可以對比的是，此前萬科在上海市場始終保持頭部位置。中指研究院數據顯示，2020年，萬科憑借312.8億元銷售額位列銷售排行第二位，而2021年，萬科在上海全年銷售額為220.84億元，排名滑落至第六位。

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