2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在困境中砥礪前行。在行業(yè)收縮的背景下，分化格局愈發(fā)清晰。

時(shí)代商學(xué)院對(duì)申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)的115家企業(yè)半年報(bào)進(jìn)行分析總結(jié)，以管窺A股房企發(fā)展情況。

(相關(guān)資料圖)

【概述】

歸母凈利潤(rùn)總額下降65%，僅11家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收凈利雙增。2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入總額下降14%，歸母凈利潤(rùn)總額下降65%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的房企僅11家，同比下降82%；歸母凈利潤(rùn)為負(fù)的房企數(shù)量達(dá)39家，同比增長(zhǎng)77%。

萬(wàn)科營(yíng)收凈利雙雙居首，歸母凈利潤(rùn)集中度大幅上升。2022年上半年，在115家房企中，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)均居首位，歸母凈利潤(rùn)排名前十的企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)399.25億元，占全行業(yè)的比重達(dá)170.54%。

平均凈利率下降10個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑。2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期下降4.73個(gè)百分點(diǎn)，平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期下降10.32個(gè)百分點(diǎn)。

踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大。截至2022年上半年末，共有71家企業(yè)踩紅線。其中，41家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率踩紅線；34家企業(yè)在凈負(fù)債率踩紅線，較去年同期增加6家；53家企業(yè)現(xiàn)金短債比踩紅線，較去年同期增加8家。

目錄

一、行業(yè)指數(shù)與個(gè)股表現(xiàn)

二、業(yè)績(jī)表現(xiàn)

(一)營(yíng)收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長(zhǎng)近八成

(二)萬(wàn)科營(yíng)收凈利均居首，歸母凈利潤(rùn)集中度大幅上升

(三)平均凈利率下降10.32個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑

(四)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

三、總結(jié)與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤(rùn)率有望止跌企穩(wěn)

圖表目錄

圖表1：2022年1月-9月19日房地產(chǎn)區(qū)間漲幅排名前十個(gè)股

圖表2：2022年上半年?duì)I業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)同增房企

圖表3：2022年上半年?duì)I業(yè)收入排名前十房企

圖表4：2022年上半年歸母凈利潤(rùn)排名前十房企

圖表5：2022年上半年銷售毛利率排名前十房企

圖表6：2022年上半年銷售凈利率排名前十房企

一、行業(yè)指數(shù)與個(gè)股表現(xiàn)

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年年初至9月19日收盤，滬深300指數(shù)區(qū)間漲跌幅為-20.49%，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌5.6%，跑贏滬深300指數(shù)14.89個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名第四。

今年以來(lái)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷，但房企融資情況有所好轉(zhuǎn)，加上部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)向好，超出市場(chǎng)預(yù)期，部分個(gè)股取得了較大漲幅。

房地產(chǎn)行業(yè)115家企業(yè)中，截至9月19日，區(qū)間漲幅排名前十的個(gè)股分別是廣匯物流（600603）(600603.SH)、中交地產(chǎn)（000736）(000736.SZ)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ)、天保基建（000965）(000965.SZ)、新華聯(lián)（000620）(000620.SZ)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、沙河股份（000014）(000014.SZ)、信達(dá)地產(chǎn)（600657）(600657.SH)、棲霞建設(shè)（600533）(600533.SH)、中天服務(wù)（002188）(002188.SZ)，區(qū)間漲幅分別為172.04%、161.41%、146.85%、105.77%、83.33%、80.60%、51.71%、49.12%、43.75%、34.36%。

區(qū)間漲幅排名前十的個(gè)股中，前九位所屬細(xì)分行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅開發(fā)行業(yè)，排名第十的個(gè)股所屬細(xì)分行業(yè)為房地產(chǎn)服務(wù)中的物業(yè)管理行業(yè)。

二、業(yè)績(jī)表現(xiàn)

（一）營(yíng)收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長(zhǎng)近八成

數(shù)據(jù)顯示，目前A股房地產(chǎn)行業(yè)共有115家企業(yè)。2022年上半年，115家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)10695.7億元，較2021年上半年的12438.26億元下降了14%。同期，115家房企歸母凈利潤(rùn)合計(jì)234.11億元，較去年同期的669.77億元大幅下降，降幅達(dá)65.05%。

具體來(lái)看，2022年上半年，共有47家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)，占比為40.87%。而實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)的房企僅33家，占比為28.7%。去年同期，共有83家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)，有72家企業(yè)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)。對(duì)比可見，今年上半年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)的房企數(shù)量幾近腰斬。

而營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)能同時(shí)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，更是少之又少。2022年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的房企僅有11家，較去年同期驟減51家，降幅達(dá)82.26%。

如圖表2所示，營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的11家房企分別為南國(guó)置業(yè)（002305）(002305.SZ)、西藏城投（600773）(600773.SH)、外高橋（600648）(600648.SH)、金融街（000402）(000402.SZ)、蘇州高新(600736.SH)、迪馬股份（600565）(600565.SH)、中迪投資（000609）(000609.SZ)、冠城大通（600067）(600067.SH)、市北高新（600604）(600604.SH)、浦東金橋（600639）(600639.SH)、天保基建(000965.SZ)。

從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，這11家房企中，有6家企業(yè)屬于住宅開發(fā)行業(yè)，3家企業(yè)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，2家企業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

（二）萬(wàn)科營(yíng)收凈利均居首，歸母凈利潤(rùn)集中度大幅上升

在單項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別是萬(wàn)科A(000002.SZ)、綠地控股（600606）(600606.SH)、保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、新城控股（601155）(601155.SH)、金科股份（000656）(000656.SZ)、金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、華發(fā)股份、中南建設(shè)（000961）(000961.SZ)、華僑城A(000069.SZ)，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.16億元、2045.50億元、1107.23億元、575.63億元、428.03億元、313.22億元、280.32億元、250.05億元、241.35億元、163.96億元。

在歸母凈利潤(rùn)方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別為萬(wàn)科A、保利發(fā)展、綠地控股、新城控股、金地集團(tuán)、招商蛇口、華發(fā)股份、南京高科（600064）(600064.SH)、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)（000090）(000090.SZ)，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)122.23億元、108.26億元、42.01億元、30.10億元、19.65億元、18.87億元、18.46億元、14.05億元、12.84億元、12.78億元。

從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，營(yíng)收排名前十的企業(yè)中，7家來(lái)自住宅開發(fā)，3家來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)；歸母凈利潤(rùn)排名前十的企業(yè)中，8家來(lái)自住宅開發(fā)，3家來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)。

在115家房企中，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)均居首，成為當(dāng)之無(wú)愧的龍頭。2022年上半年，營(yíng)收排名前十的企業(yè)合計(jì)營(yíng)收為7474.44億元，占全行業(yè)的比重達(dá)69.88%，營(yíng)收集中度與去年同期的68.14%相差不大；歸母凈利潤(rùn)排名前十的企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)399.25億元，占全行業(yè)比重達(dá)170.54%，而去年同期，前十房企歸母凈利潤(rùn)占比為75.32%。

值得關(guān)注的是，今年上半年歸母凈利潤(rùn)為負(fù)的房企數(shù)量顯著增多，達(dá)39家，同比增長(zhǎng)77.27%。由于虧損房企增多、虧損額上升，拉低了整體歸母凈利潤(rùn)，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)集中度大幅上升，前十房企歸母凈利潤(rùn)之和遠(yuǎn)超全行業(yè)總值。

（三）平均凈利率下降10個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑

數(shù)據(jù)顯示，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期的30.06%下降4.73個(gè)百分點(diǎn)；平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期的-0.38%下降10.32個(gè)百分點(diǎn)。

在115家房企中，銷售毛利率排名前十的企業(yè)分別為皇庭國(guó)際（000056）(000056.SZ)、浦東金橋(600639.SH)、陸家嘴（600663）(600663.SH)、蘇寧環(huán)球（000718）(600895.SH)、張江高科（600895）(600895.SH)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)（600641）(600641.SH)、中新集團(tuán)（601512）(601512.SH)、海南高速（000886）(000886.SZ)、上海臨港（600848）(600848.SH)、中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）(600007.SH)，均在55%以上。

銷售凈利率排名前十的企業(yè)分別為南京高科(600064.SH)、順發(fā)恒業(yè)（000631）(000631.SZ)、華麗家族（600503）(600503.SH)、中新集團(tuán)(601512.SH)、深深房A(000029.SZ)、海南高速(000886.SZ)、中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007.SH)、浦東金橋(600639.SH)、中天服務(wù)(002188.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)，上述企業(yè)之間的銷售凈利率存在較大差距，如圖表所示。

從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，銷售毛利率前十企業(yè)中，4家屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，3家屬于住宅開發(fā)，2家屬于商業(yè)地產(chǎn)，1家為物業(yè)管理。其中，物業(yè)管理行業(yè)的皇庭國(guó)際銷售毛利率居首位。銷售凈利率前十企業(yè)中，6家屬于住宅開發(fā)，2家屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其余2家分別屬于物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)。

綜合來(lái)看，2022年上半年，A股房企整體盈利能力進(jìn)一步下滑。出現(xiàn)這種情況的主要原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致在售項(xiàng)目降價(jià)和存貨大幅減值。

（四）凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

在融資收緊、銷售不佳的情況下，房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年上半年末，115家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計(jì)598.21億元，較2021年同期的860.91億元下降30.51%，平均值僅5.2億元，其中64家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)。

“三道紅線”是衡量房企風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率方面，2022年上半年末，115家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為61.3%，而去年同期為61.39%，幾乎沒(méi)有變化。不過(guò)，截至上半年末，共有41家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率踩紅線（超70%），較去年同期減少1家。

在凈負(fù)債率方面，2022年上半年末，115家房企平均凈負(fù)債率分別為122.18%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)紅線（大于1），而去年同期房企平均凈負(fù)債率僅為75.49%，這主要由于今年小部分債務(wù)違約的房企凈負(fù)債率飆升；凈負(fù)債率中位數(shù)為60.1%，較去年同期略有抬升。此外，從踩線企業(yè)數(shù)量來(lái)看，截至上半年末，有34家企業(yè)在凈負(fù)債率指標(biāo)踩紅線，較去年同期增加6家。

在現(xiàn)金短債比（貨幣資金/短期債務(wù)）方面，2022年上半年末，114家房企（部分無(wú)數(shù)據(jù)）現(xiàn)金短債比均值為82.56，去年同期111家房企現(xiàn)金短債比均值為10.85。現(xiàn)金短債比均值顯著改善的原因，主要是個(gè)別房企現(xiàn)金短債比高達(dá)6318.23，拉高了平均數(shù)。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.13，與去年同期的1.33并無(wú)太大差距。截至上半年末，該指標(biāo)踩紅線（小于1）企業(yè)有53家，較去年同期增加了8家。

整體來(lái)看，2022年上半年末，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線的房企數(shù)量明顯增多，共有71家企業(yè)或多或少踩紅線，占比61.74%，房企整體仍面臨較大的降檔壓力。

三、總結(jié)與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤(rùn)率有望止跌企穩(wěn)

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于探底階段。雖然諸多城市不斷出臺(tái)如降低合理改善性需求的首付比例等適度寬松的樓市調(diào)控政策，但這對(duì)樓市的提振效果比較有限。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-6月，商品房累計(jì)銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；累計(jì)銷售金額66072億元，同比下降28.9%。在銷售低迷的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入明顯下降。

樓市不斷下行，導(dǎo)致房企在售項(xiàng)目持續(xù)降價(jià)和存貨持續(xù)減值，進(jìn)而導(dǎo)致房企盈利能力持續(xù)下滑。因此，上半年虧損房企達(dá)39家，同比大幅增長(zhǎng)77%，全行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮約65%。從房企業(yè)績(jī)狀況和銷售市場(chǎng)來(lái)看，下半年房企盈利水平仍存在下探的可能。

不過(guò)，仍有少部分房企在2022年上半年取得較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，萬(wàn)科等頭部房企展現(xiàn)出良好的韌性。由于虧損企業(yè)數(shù)量和整體虧損額大幅增長(zhǎng)，房企分化嚴(yán)重，歸母凈利潤(rùn)前十房企集中度已達(dá)170.54%。

今年上半年，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)政策加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度。在行業(yè)下行、融資收緊的背景下，仍有小部分優(yōu)質(zhì)房企取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房企有望率先受益于銷售和融資端改善，從而逆勢(shì)拿地。

但也有不少房企首次發(fā)生債務(wù)違約，在“三道紅線”方面，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)不降反增。房企降檔困難的主要原因在于，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)較高的房企，在市場(chǎng)銷售疲軟的環(huán)境下，其現(xiàn)金流持續(xù)承壓，有更多企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)中，行業(yè)分化加劇。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年7月單月商品房銷售面積和金額顯著下滑，8月單月數(shù)據(jù)亦無(wú)較大改善，主要是斷貸潮的出現(xiàn)進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)信心，購(gòu)房意愿下降。但隨著“保交樓”專項(xiàng)借款政策的出臺(tái)，斷貸潮的負(fù)面影響將逐步消減。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著土地端市場(chǎng)溢價(jià)率回落、銷售端筑底回暖、融資端風(fēng)險(xiǎn)偏好改善，房企平均利潤(rùn)率有望止跌企穩(wěn)。

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