觀點網 眾多玩家入局物流賽道后，REITS賽道未來或將變得越來越擁擠，作為港交所“飲頭啖湯”物流地產REITs的順豐房托交出了上市后第一個完整年的成績單。

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3月16日下午，順豐房托舉行媒體業績會，出席會議的管理層包括行政總裁兼執行董事翟廸強、投資總監康錦杰以及財務主管何思婷。

財報顯示，2022全年順豐房托收入達4.22億港元，物業凈收入達3.44億港元，分別按年增長16.8%和19.3%；可分派收入達到2.22億港元，按年增長1%；每基金單位分派總額為27.74港仙，派息比率為100%。

從2021年5月上市至今，翟廸強于會上表示，公司將資產包由60億港元變成120億港元的目標并沒改變，但由于經歷了金融市場動蕩、疫情的影響，收購因為各種原因會推遲。

高出租率

順豐房托四個物流項目保持著較高的出租率水平，整體出租率由2021年12月31日的95.8%增加至2022年12月31日的98.2%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據觀點新媒體了解，香港青衣物業收入3.18億港元，占總收入比例達75.4%，較上年貢獻份額減少3個百分點；出租率由2021年的92.6%提高至2022年的97.3%。其中。65.9%的可出租面積乃租予順豐控股股份集團租戶。

佛山物業是為順豐“量身訂造”的項目，因而出租率保持在100%，收入達到5.47億港元；蕪湖物業上半年受到疫情沖擊，出租率明顯下滑，整年出租率有所回升。

作為上市后首個購入的長沙物業成績亦不錯，貢獻了6.5%的總收入。2022年6月完成收購后，順豐房托提升了其表現力和運營能力，于2022年12月31日的出租率增加至99.1%，估值也較收購時上升3.6%。除快遞物流行業外，租戶更涵蓋餐飲、第三方物流及科技等行業。

有研究指出，生鮮電商與速凍食品消費或將成為我國冷鏈潛在爆發點。但冷庫需求驟增下，能符合要求的物流倉供不應求。

順豐房托引入食品供應行業的新租戶在香港青衣物業內設置冷庫設施；長沙物業亦有一個冷凍倉租給與飲食有關的企業。

“冷凍倉在香港方面的需求是持續增加”，翟廸強表示，公司會繼續密切留意高標倉和冷凍倉的發展，新收購的項目里也會留意租客的需求。如果有這方面的特別需求，決定投資項目時會考慮是否有特定的需要。

物業估值方面，截至2022年底，物業組合總額為 73.78億港元，按年上升了12.8%，主要原因是收購長沙物業。如若不計算長沙物業，物業價值按年上升3.2%。

由于市場租金上升，使香港青衣和廣東佛山的物業分別在估值上升5%及2.4%（以當地貨幣計值）。而安徽蕪湖的物業估值按年下跌了3.5%，是因為政府政策的改變導致其他收入減少。

在2021年度業績會上，翟廸強曾表示，“目標是上市兩年內將我們的總資產從現時的60億擴大到120億港元。”

于2022年12月31日，順豐房托總資產為78.18億港元，2021年底為70.1億港元。距離5月這一上市兩周年節點已經沒有很多時間，完成上述目標顯然不可能了。

翟廸強對此解釋，金融市場動蕩、新冠疫情的影響，對各行各業或者順豐房托的投資步伐是有影響的。“我只可以說我們當時訂立的目標希望將資產包翻一番的目標沒有變，但是時間表方面因為各種原因會推遲。”

他并未指出具體完成目標的時間，但表示順豐房托會繼續努力，與順豐集團合作研究如何增大整體的基金資產規模。

合資擴募？

通過收并購可以實現快速的資產規模增大。

翟廸強透露到，順豐房托將更加專注大灣區和成渝地區，以及發揮順豐集團在這些地區的業務優勢，去尋找新的投資目標。

順豐集團在這些地區已有項目完成開發、在營運，有些是在建中，在未來一兩年會落成。翟廸強稱，“現時看到順豐集團是有足夠資產使我們達成目標，但更大的問題是我們這個房托基金在未來有多少融資能力去收購這些項目？”

翟廸強表示，目前做股本融資是非常困難，因為順豐房托基金單位價格偏低，短期內暫時不會考慮通過增發基金單位去融資，所以首先考慮的是在銀行借貸方面有所增加，也希望通過與不同銀行的友好關系增加貸款。

截至2022年底，順豐房托的資產負債比率（總借款占總資產的百分比）為33.9%，而總負債占總資產的百分比為45.5%，2021年12月31日則為41.6%。受限于房托基金50%借貸比率，順豐房托也不可能“一口吃成一個胖子”。

處在金融市場較為波動的環境下，利息上升情況導致融資成本的提高，也影響著分派。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

不難看出，利息支出占可分派收入的比例由2021年的15.95%增長至2022年32.99%。

2023年HIBOR狂飆情況并未見到有暫停的跡象。今年1月，順豐房托發布了作為基金管理人的費用將會以發行新的基金單位進行收取。如果運營不理想或融資成本猛增，這個方案可以維持基金分派在一個比較穩定的水平。

除了銀行貸款，順豐房托也希望尋找一些合作伙伴，合資收購項目。

對于合資項目將會是大股東還是小股東的疑問，翟廸強表示，順豐房托與一些企業或私募基金有過初步接觸，還沒有開始談具體條款，但作為房地產信托基金，只要按照守則要求能夠做到有一個實質的管理時，順豐房托占的合作項目比例是非常有彈性。

“短期內，我們會通過收購新項目降低風險，但仍然覺得租客質素非常重要。” 翟廸強稱。

報告期末，順豐控股股份集團租戶占了可出租面積的78.8%，并于年度內為總收益提供約74.1%的貢獻。

翟廸強表示，順豐集團是其一個非常有策略性的合作伙伴，他們租用順豐房托的地方，順豐房托提供好的服務，也希望繼續租用其地方。“所以我們覺得在未來這段時間，順豐集團作為一個主要租戶這件事是會維持下去。”

以下為順豐房地產投資信托基金2022年度全年業績發布會問答實錄：

現場提問：此前的目標是想將資產價值倍增，這個目標完成時限是否會延長？

翟廸強：我們兩年前上市時定下將整個順豐房托基金的資產包倍增的目標。從我們2021年5月上市到現在差不多2年，包括金融市場的動蕩、新冠疫情的影響，對各行各業或我們的投資步伐都是有影響的。

我只可以說我們當時訂立的目標，希望將資產包翻一番的目標沒有變，但是時間表方面因為各種原因會推遲，到底是什么時候可以達到這個目標，暫時不是很適合去做一個指引，因為市場仍然很波動，但是我們會繼續努力，與順豐集團合作研究如何增大我們整體的基金資產規模。

現場提問：今年會否有注資或收購計劃?會以何種形式應付資金需求?

翟廸強：在動蕩的金融市場，要做股本融資是非常困難的，所以首先考慮的是在銀行借貸方面有所增加，也希望通過與不同銀行的友好關系，可以增加他們對我們的貸款。

但銀行貸款方面會有一個限制，因為始終房托基金的規定是最高的借貸比率只可以到50%。所以我們也會開始與不同的潛在的合作伙伴研究合作收購，可能組成合資公司收購項目，讓我們用同樣的資金可以收購更多的項目，壯大我們整個資產包的規模，讓投資者可以繼續有一個穩定增長的基金單位分派。

現場提問：公司會關注大灣區和成渝地區，順豐集團在有關地區有多少項目可供考慮？收購上有什么具體要求？

翟廸強：集團的公開年報、公開資料有披露，集團在這些地區已經有些項目開發好、在營運，有些是在建中，在未來一兩年會落成。

現時看到順豐集團在這些地區的資產是足夠使我們達成資產包翻倍的目標，但更大的問題是我們在未來有多少融資能力去收購這些項目？除了考慮銀行貸款，我們也希望尋找一些合作伙伴合資收購，更快地達成目標，收購更多的項目。

我們與一些企業或私募基金有過初步接觸，還沒有開始談具體條款。但作為房地產信托基金，我們只要按照香港房地產信托守則的要求，能夠做到有一個實質的管理時，我們占的合作項目比例是非常有彈性的。

現場提問：現在大部分物業都是租給順豐集團，未來有沒有計劃讓租戶基礎更加多元化？

翟廸強：關于租戶組合方面，主要是看租戶本身的質素。現時4個物業里，順豐集團占了超過70%的面積，也為我們提供了接近80%的租金。在短期內，我們會通過收購新項目降低風險。

順豐集團是我們一個非常有策略性的合作伙伴，他們租用我們的地方，我們提供好的服務，我們也希望他們繼續用我們的地方。所以我們覺得在未來這段時間，順豐集團作為一個主要租戶這件事是會維持下去。

現場提問：國內高標倉和冷凍倉供不應求，會不會考慮增加這方面的資產？

翟廸強：過去這五六年，中國在物流地產方面的投資是非常大的，各個省市都有不同規模的倉庫在發展或已經發展得很好。但個別地區的物流倉的出租率其實不是太理想，有些地區的空置率超過20%都有。所以我們在找新的投資項目時也要很小心。

我們也留意到市場里高標倉的出租率相對來說會比較好、比較優勝，因為現時需要物流服務或者是物流倉儲的租客的要求是相當高的，某些傳統的舊式物流倉未必滿足得到他們的要求。

冷凍倉的需求也是在增加的，這個增長來自于對于鮮活食品的要求。以香港青衣為例，除了本身有一個有規模的冷凍倉，也招攬了一個新租客，投放了不少的資金租給他們的地方建成了一個冷凍倉，這代表冷凍倉在香港方面的需求是繼續增加的。

我們去年新收購的長沙項目有一個冷凍倉，是租給一個國外的與飲食有關的企業。我們會繼續密切留意這方面的發展，新收購的項目里也會留意租客的需求，如果有這方面的特別需求，我們在決定投資項目時也會去考慮他們是否有特定的需要，包括高標倉或冷凍倉的需求。

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