10月18日消息，據經濟觀察網報道，自然資源部于9月底向各省市自然資源主管部門下發文件，內容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

實際上，各地在2021年才開始普遍設置地價上限，此前頻繁出現的“地王”現象隨之消失。當年初開始，全國22城住宅用地出讓開始采用“集中掛牌、集中出讓”的方式；當年8月，自然資源部要求集中供地城市單宗土地溢價率不得超過15%，且不能通過提高起拍價格調整溢價率。

僅僅兩年，上述“限地價”的思路便出現了些許變化。

(資料圖片僅供參考)

“防止高房價的前提是防止高地價，這是此前很多城市限制溢價率上限的思路。在房價上漲階段，大家存在樓市焦慮，政府做了干預價格的舉措是合理的。”地產營銷人出品人韓樂認為，“當前房地產市場供求關系發生重大變化，適當撤銷此前的干預措施符合當下情況?！?/p>

此外，“取消遠郊區容積率1.0限制”則意味著，低容積率的高品質住宅用地時隔十多年后有望再次供應，開發商有望在遠郊區打造低密度產品吸引改善人群。

新房二手房價格倒掛或將減少

“取消地價上限”傳聞的背景是土地市場整體熱度較低。

據諸葛數據研究中心監測數據，2023年第三季度土地溢價率為4.16%，環比下降2.5個百分點；流拍率為18.75%，較上一季度上升超5個百分點。

另據中指研究院數據，今年1-9月，全國300城住宅用地成交約2.24億平方米，同比下降33.4%；9月單月成交面積則同比下降49.7%。

“除了部分熱點城市熱點地塊競拍熱度較高外，底價成交現象增多，國央企長期占據拿地主力位置，因此取消地價上限，讓土地重新回歸市場定價，是順應市場形勢、順應供需關系改變的重要舉措?！敝T葛數據研究中心高級分析師陳霄表示。

據中指研究院監測，近期成都、濟南、合肥等地相繼落實“取消土地限價”，如成都宣布中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

此外，據經濟觀察網報道，包括濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都和西安等城市都已落地“取消地價上限”這一動作。

“此前土地拍賣市場設置封頂價，沒有真實體現土地的價值。相關部門的定價原則是根據周邊新房二手房價格定價，但這個價格可能有時候扭曲了市場信號。”韓樂指出。

在韓樂看來，若取消土地拍賣中的地價限制，意味著開發商可以自由競價，進而意味著開發商可以自由定價，實際上變相取消了銷售指導價等限制房價的要求，具體銷售價多少由市場、產品品質來決定。

陳霄也表達了類似觀點，取消地價上限意味著相關的搖號、限房價、競配建、競自持、競高標準建設方案等系列的規定將會隨之逐步退出。

“無疑將會提振土拍市場活躍度，一些優質地塊的地價或將有所上漲，從而有可能傳導至房價端，拉動房價小幅上漲，提振市場情緒，尤其是一些豪宅項目和優質改善項目的價格可能會上升。”陳霄如是說。

陳霄還認為，取消地價上限可能會加劇土拍市場冷熱分化，“核心地段優質項目競爭激烈、偏遠地塊無人問津?！?/p>

須注意的是，土地市場的回升最終要靠銷售端的回暖。在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，對于大多數城市而言，土拍規則調整帶動市場效果或有限。

值得一提的是，取消地價上限意味著“取消銷售限價”，有望帶動二手房市場銷售回溫。

“限價造成的最大問題是新房跟二手房搶客源，因為出現了很多價格倒掛的現象。”在韓樂看來，限價能夠防止房價快速上漲，但價格過低對二手房市場形成了打擊，二手房如果循環不起來，置換需求就很難實現，“取消限價后，通過市場正常調節，能恢復新房二手房基本的價差關系，有助于二手房市場的成交。”

遠郊“禁墅令”取消

改善型客戶選擇空間更大

在業內看來，取消地價限制、取消遠郊區容積率1.0限制均有望提升住宅產品品質。

“一些大型優質房企將拿到競拍主動權，不再是此前的以搖號定歸屬等拼運氣拿地，憑實力和資金力競拍的時代回歸，對后續房企打造優質高品質住宅、提升住房品質有著積極意義，過去限地價、限房價，很多房企為了壓縮成本增大利潤空間，壓低了產品品質?！标愊鲋赋?。

遠郊地區地塊容積率限制的放松，對品質居住的促進更為明顯。

由于建設用地尤其是核心城市建設用地逐步減少，此前國土資源部曾多次發文規范別墅產品。

2012年，國土資源部、國家發展改革委聯合印發《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》，禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。

據韓樂介紹，1.0以上容積率的地塊要做別墅產品，大部分是做疊拼，1.0以下容積率才能做比較純正的獨棟別墅，這類產品容積率一般在0.3到0.6。

從鏈家網及諸葛找房網獲悉，北京、上海等城市樓齡在5年內的別墅產品多數為疊拼、聯排產品，如北京萬科在高麗營板塊打造的觀承別墅區，地塊于2013年獲得，地塊容積率為1.05，目前在售的觀承大家2.0為聯排產品。

據前述媒體報道，取消容積率1.0限制的地區為“遠郊”。

克而瑞研究中心企業研究總監沈曉玲此前表示，2022年有64.3%的遠郊樓盤項目較上年均價呈現下降趨勢，表明遠郊盤的降價已經從個別發展到普遍現象。

“遠郊地區需求不足，且有大量同質化的住宅，存在銷售難的問題，此前因為容積率的問題卡在這里，只能蓋1.0容積率以上的產品，居住形態區別不大?！表n樂認為，取消遠郊區容積率1.0限制，能夠鼓勵開發商在郊區這類剛性需求不足的地方開發更豐富的居住產品，吸引改善人群。

陳霄也表示，“若遠郊區禁墅令取消，后續遠郊區的產品類型將會更加豐富，別墅、多層等產品將會重新活躍，改善性客戶將會有更大的選擇空間?！?/p>

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