在剛剛過去的雙節期間，隨著“9·20”樓市新政的出臺，廣州樓盤看房人氣高漲，部分樓盤甚至在凌晨仍燈火通明。與此同時，二手房市場成交端有所改善，但由于短期內掛牌量增長明顯，房價依舊承壓，二手住宅價格連續四個月環比下跌。走訪中，有多名房產中介及行業人士向記者表示，當前新房市場普遍通過積極讓利帶動成交，受此影響，在價格、戶型、配套等方面均不占優勢的二手房難以有“出頭”。

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“賣的比買的多”，二手房掛牌量逼近18萬套

“上月底二手房增值稅免征期‘5年改2年’的消息一出來，當天晚上小區就成交5宗。其實按照正常市場行情來看，小區一個月內可能只成交1-2宗不等?！币幻撠煼畢^某標桿樓盤的房產中介人員告訴記者。不過，這一波成交小高峰并沒有持續太久，很快便被“銀十”新房市場熱情所沖淡。“之前的一波成交量多數來自有明確賣房意愿的業主，近期已逐漸消化完畢，我們最近幾天僅成交了兩宗二手房源。”

二手房成交量未有明顯提升的另一面，是廣州不斷攀升的掛牌量。在前述房產中介展示的鏈家內部網站中，全市的二手房掛牌量已逼近18萬套?！跋噍^外部網站展示的近14萬套掛牌量，這里的數據還包括部分沒有提供房產證的房源。今年初，這一數據也才在13萬-14萬套之間?！痹撁薪槿藛T如是說。

“現在是賣房的人比買房的人多。”廣東中原地產項目部總經理黃韜向記者表示，在新政利好帶動下，在雙節假期之前，二手房市場曾迎來一次成交小高峰，與今年6—8月相比，其成交量增長一倍以上?！笆苄抡碳ぃ@部分業主原先便有置換計劃，自然加快入場。而雙節假期期間，市場的關注重點向來在新房方面，二手房的成交量難免不高?！?/p>

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣指出，近期掛牌賣房的人數明顯增加，是由于“認房不認貸”、二手房增值稅免征期“5年改2年”等新政出臺，刺激了三類人群賣房需求高漲。一是置業者想要小房換大房，置換到更好的居住環境；二是部分業主認為當下的舊房不宜居，預計未來有貶值可能，因此進行資產重新配置；三是業主趁著利好時機想把房子趕快賣掉“套現”的。

二手房價連續四個月環比下跌，9月僅天河上漲

從市場數據來看，“認房不認貸”、限購區域優化等政策帶動下，廣州二手房市場成交端有所改善，但由于短期內掛牌量增長明顯，房價依舊承壓。據廣州市房地產中介協會數據，9月，廣州市二手住宅整體網簽（中介促成+自行交易）宗數和面積分別為8544宗和85.60萬平方米，環比增長4.76%和4.10%，同比增長18.14%和19.37%。

另據中指研究院數據顯示，9月，廣州二手住宅價格連續四個月環比下跌，當月全市二手住宅價格環比下跌0.23%，跌幅較8月擴大0.07個百分點；各主要市轄區中僅天河區二手住宅價格環比上漲，下跌轄區中增城區、南沙區跌幅相對較大，均在0.8%以上。

對此，李宇嘉認為，前期二手房價格的快速回調，對市場預期的影響很大。一方面掛牌量不斷攀升，另一方面大家又認為二手房價格還會下跌，從而抑制了市場的需求，為此未來還是要穩定房價的市場預期，才能促進“賣一買一”的良性循環。在此基礎上，還要通過降低交易成本等系列措施，真正促進相應房源流通。

他進一步分析稱，隨著新政利好落地，全市二手房掛牌量持續攀升，而9月至10月的市場行情并沒有達到預期效果，反映出市民對房地產的預期比較疲弱，交易量下滑進一步加大了市場的這種預期。在這些因素影響下，二手房價格繼續下跌的趨勢仍會持續，但會逐漸減緩。在區域方面，增城、從化、花都、南沙等區域的二手房價格跌幅會更大，中心城區跌幅相對更小，甚至可能會出現增長的態勢。

新房市場積極“以價換量”，二手房面臨更大挑戰

走訪中，多位中介人士認為，自今年以來，廣州二手房的市場行情趨冷，部分賣家為緊急出售房源，往往只能通過大幅降價出售?！澳壳暗男星橄拢瑑扇f元的降幅完全沒有意義。如果是總價三四百萬元的房子，購房者砍價都是十萬元或二十萬元起步?！狈畢^萬博板塊的一名房產中介人員說道。在黃埔區蘿崗，一名中介人士同樣稱，有位賣家在雙節假期首日掛牌一套建面約86平方米3室2廳次新房房源，在不到一周的時間內連續降價兩次，從368萬元降至346萬元，但至今鮮有人問津。

當前的二手房市場還面臨著更大的挑戰。“廣州二手房成交的主要制約因素，還是來自一手房方面?！焙细谎芯吭焊呒壏治鰩熈貉嗝鞅硎荆谟楷F的二手房源大多是“滿二不滿五”，集中在荔灣廣鋼新城、天河牛奶廠、海珠廣紙等區域?！岸衲攴科蟮耐曝浄e極性和推貨量高漲，尤其在‘金九銀十’節點，開發商的推貨策略傾向于以價格優勢取勝。相較價格而言，二手房的優勢并沒有顯現出來?！?/p>

以近期的置業熱點番禺國際創新城為例，片區周邊就有越秀大學城星匯錦城、羅邊村舊改項目星河盛世錦城、越秀大學城和樾府、恒基學苑壹號等一手樓盤，涵蓋剛需、剛改、改善等多方面，價格3.2萬-6萬元/㎡不等，區域白熱化競爭明顯。市場情緒更傳遞到土市。9月，該片區一“巨無霸”地塊番禺永大1號地塊因無人舉牌而流拍。

此外，目前市面上不少在售新盤在戶型設計、交付標準等方面“卷”出新高度，實用率普遍在九成以上。除了采取近年時興的LDK（即Living room、Dining room、Kitchen）設計，讓客廳、餐廳、廚房共處于一個開放空間中之外，樓盤還在飄窗、陽臺等方面多“著墨”，從而提升空間整體利用率，甚至打出“70平方米三房”“實用率超百分百”的口號。

梁燕明提到，尤其對于“滿二不滿五”的房源來說，大部分業主購買的價格相對較高，這些賣家的降價空間的幅度并不會太大?！澳壳岸址孔畲蟮恼剝r幅度大概是10%左右，即一成左右的降價空間，超過這一區間，業主會認為賣虧了，而買家依舊覺得太貴。同時面對新房普遍讓利，買家往往會選擇價格、戶型、配套更能‘一步到位’的一手房。”

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