在成交迅速回暖表象背后，買房者、賣房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介都在修復(fù)信心。

地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，樓市調(diào)控“優(yōu)等生”長(zhǎng)沙也坐不住了。

這個(gè)毗鄰洞庭湖的湖南省會(huì)城市，自2017年起接連出臺(tái)樓市政策，調(diào)控力度更是一路升級(jí)，集限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等于一身。

(資料圖片僅供參考)

強(qiáng)有力的調(diào)控手段下，這座GDP過萬(wàn)億、人口上千萬(wàn)，以臭豆腐、小龍蝦、茶顏悅色風(fēng)靡全國(guó)的“網(wǎng)紅城市”，新房均價(jià)卻常年在一萬(wàn)出頭，是新一線城市中房?jī)r(jià)最友好的城市之一。

根據(jù)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的2022年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)位于30個(gè)省會(huì)城市及直轄市第22位，房?jī)r(jià)收入比保持在7以下，而北上深的房?jī)r(jià)收入比早已超過30。

不過，自2021年下半年以來(lái)，包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的全國(guó)樓市降溫，處于房?jī)r(jià)洼地的長(zhǎng)沙開始調(diào)整樓市政策。去年5月，長(zhǎng)沙將購(gòu)買二套房的條件從“取得房產(chǎn)證滿4年”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年”；隨后，長(zhǎng)沙再出新政，規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，即“租房換房票”。

局部的調(diào)整并未給樓市帶來(lái)明顯提振。克而瑞湖南數(shù)據(jù)顯示。2022年長(zhǎng)沙九區(qū)縣商品房成交1132萬(wàn)平方米，同比下跌50%，是近10年來(lái)成交建面最低的一年。今年8月，長(zhǎng)沙樓市跌入低谷，當(dāng)月新房成交量?jī)H35.86萬(wàn)平方米，湖南中原研究院報(bào)告稱之為“近十二年最冷8月”；中指院8月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，長(zhǎng)沙新建住宅均價(jià)出現(xiàn)今年以來(lái)首次下跌。

隨后，長(zhǎng)沙開始打出政策組合拳。9月1日，長(zhǎng)沙跟隨全國(guó)步伐宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政；9月22日，長(zhǎng)沙時(shí)隔六年優(yōu)化限購(gòu)限售政策，居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長(zhǎng)沙買首套商品住房，不再需要提供購(gòu)房證明；商品住房網(wǎng)簽備案滿4年，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

放開限購(gòu)限售政策落地半個(gè)月，這座房?jī)r(jià)友好城市重新涌入不少外地買家。熱門樓盤售樓處人頭攢動(dòng)，外地買房者獲得入場(chǎng)資格券，房產(chǎn)中介門店實(shí)現(xiàn)開單。但市場(chǎng)提振效果能持續(xù)多久，沒有人能給出一個(gè)明確的答案。

外地客涌入長(zhǎng)沙，看房一天買下大平層

政策推動(dòng)下，長(zhǎng)沙樓市在十一黃金周打了一場(chǎng)翻身仗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)慶假期期間，長(zhǎng)沙成交面積為20.1萬(wàn)平方米，日均成交面積較2019年國(guó)慶期間上漲133%，新建商品住宅的成交面積位列35城中第二，僅略低于武漢。

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間長(zhǎng)沙成交套數(shù)1387套，同比上漲超兩成，為近三年峰值，期間開盤去化率83%。另?yè)?jù)各家項(xiàng)目披露，華潤(rùn)置地長(zhǎng)沙潤(rùn)府新政落地三天銷售額超1.5億；龍湖舜山府三天勁銷約1億；招商蛇口（001979）·濱江境、招商蛇口·江山境雙盤周末熱銷約2億……

在這一波行情回升中，外地買家成為重要購(gòu)買力之一。湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶成交數(shù)據(jù)中，湖南地級(jí)市客戶占比23%、省外客戶占比14%。“售樓處的外地車輛都多了，有些外地客戶在新政第一個(gè)周末就沖來(lái)售樓處了，我們連續(xù)幾天都是凌晨一點(diǎn)多下班。”某樓盤的開發(fā)商銷售人員稱，部分房型需要“搶購(gòu)”。

根據(jù)“9.22”新政，長(zhǎng)沙本市及非戶籍家庭購(gòu)買首套房均不需要提供購(gòu)房證明，極大地刺激外地人口在長(zhǎng)沙首次購(gòu)房，而過往則要求“非本市戶籍家庭+2年社保或個(gè)稅”才能購(gòu)房。

“熱烈歡迎地市州看房團(tuán)”“熱烈歡迎大灣區(qū)看房團(tuán)”，國(guó)慶期間，長(zhǎng)沙市府板塊的萬(wàn)科森林公園售樓處掛出橫幅。長(zhǎng)沙萬(wàn)科方面告訴，新政發(fā)布后公司迅速布局湖南其他地州市市場(chǎng)，組織當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人宣講、約訪和帶看長(zhǎng)沙項(xiàng)目，在營(yíng)銷策略上搶占先機(jī)。據(jù)其提供數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間萬(wàn)科森林公園來(lái)訪客戶中外地客戶占33%，成交占40%。

鄭蕓是在新政后獲得了購(gòu)房入場(chǎng)券的人，她將定義自己為“滬籍北漂金融打工人”，由于戶口和工作地不一致問題，買房一直擱置，“我們算過積分，在北京短時(shí)間內(nèi)沒辦法落戶；之前的單位解決了上海戶口，但目前在上海沒有適合的工作機(jī)會(huì)，而且品質(zhì)好的學(xué)區(qū)房也夠不上。”

孩子的入學(xué)教育問題，讓鄭蕓在一年前將長(zhǎng)沙買房的想法提上日程。“我們都是從小地方考出來(lái)的，自然想讓孩子讀最好的學(xué)校，于是想在長(zhǎng)沙買個(gè)品質(zhì)好的學(xué)區(qū)房托底。”在鄭蕓看來(lái)，盡管長(zhǎng)沙的就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展比不上蘇州、杭州、成都等新一線城市，但房?jī)r(jià)友好、教育也不差，“是我們目前最好的退路。”

“9.22”新政的出臺(tái)，直接縮短了鄭蕓的決策時(shí)間。國(guó)慶假期末尾，鄭蕓在長(zhǎng)沙一天看了四套房，速戰(zhàn)速?zèng)Q簽約了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平層，“中介說(shuō)觀沙嶺板塊后面的新盤價(jià)格只會(huì)比現(xiàn)在更高，正好符合學(xué)區(qū)和保值需求就決定了。”

值得一提的是，由于房?jī)r(jià)便宜，長(zhǎng)沙的購(gòu)房者通常會(huì)選擇大面積的房子，貝殼研究院此前發(fā)布的《2021年新居住消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》就指出，長(zhǎng)沙套均成交面積超過100平方米。在不少長(zhǎng)沙購(gòu)房客看來(lái)，140平方米以下的戶型甚至被稱為“剛需”。

二手掛牌量激增，中介門店成交翻倍

除了新房市場(chǎng)快速回暖，限售等政策的調(diào)整也讓二手房市場(chǎng)躁動(dòng)起來(lái)。

在經(jīng)歷年初樓市小陽(yáng)春后，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)降溫，價(jià)格出現(xiàn)數(shù)月的陰跌，一部分“老破小”房源率先降價(jià)。

新政后，二手房迅速反應(yīng)，市場(chǎng)掛牌量激增。根據(jù)最新政策，限售年限縮短，網(wǎng)簽備案滿4年即可轉(zhuǎn)讓交易；而此前長(zhǎng)達(dá)六年的政策則要求須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易，考慮到從買房到交房、拿證需要2-4年時(shí)間，實(shí)際限售時(shí)間更長(zhǎng)。

限售政策放松，釋放了一批次新房流入交易市場(chǎng)。湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞向稱，根據(jù)中原監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的貝殼、新環(huán)境兩家中介平臺(tái)數(shù)據(jù)，限購(gòu)限售放開后，長(zhǎng)沙二手房掛牌量超6萬(wàn)套，新增了近12%，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格有0.1%的微漲。

“限售放開后，我們?cè)诤笈_(tái)看到有小區(qū)一瞬間就更新了很多房源。”長(zhǎng)沙某貝殼加盟門店負(fù)責(zé)人王珂稱。王珂感慨，今年下半年長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)可以用“慘”字形容，“許多業(yè)主要么沒達(dá)到交易資格，要么不愿意去賤賣，我們門店也有人幾個(gè)月沒開單了，每個(gè)人一天能帶看兩組就不錯(cuò)了。”

之前為沒客戶而煩惱的房產(chǎn)中介們，新政后迎來(lái)了一陣忙碌。王珂介紹，其門店共有8個(gè)人，國(guó)慶期間有同事從早到晚一直在帶看，甚至因?yàn)闆]有檔期，只能將部分客戶的看房安排在其他時(shí)間。

10月第一周，王珂門店的一二手房簽約數(shù)量已達(dá)21套，“每個(gè)人都開單了，最多的賣了5套，平時(shí)門店一周可能也就成交兩三套，最多不超過五套，算是今年以來(lái)的巔峰。”另?yè)?jù)貝殼長(zhǎng)沙站統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶期間二手房客戶咨詢量同比增長(zhǎng)145%，帶看量增長(zhǎng)34%，成交量增長(zhǎng)190%。

二手房業(yè)主張浩也趁著窗口期將長(zhǎng)沙老家的毛坯房掛上了中介平臺(tái)。由于房子的位置、面積、戶型、樓層具有一定優(yōu)勢(shì)，僅僅掛牌了一周，張浩就在10月2日將房子賣了出去，“沒想到會(huì)這么順利。”

另有業(yè)主也告訴，名下的江景房此前已掛牌了近一年，但有意向的客戶寥寥。近期一系列新政后，房子在掛牌中介平臺(tái)上的瀏覽量明顯上升，最終在10月4日將房子賣出。盡管順利完成出售，該業(yè)主卻略有遺憾，“跟買家拉鋸戰(zhàn)了一天，成交價(jià)比預(yù)期地低了幾萬(wàn)，不過把房子賣了之后，現(xiàn)有的房貸壓力就沒那么大了。”

買房者等“價(jià)格洼地”，開發(fā)商不敢漲價(jià)

盡管長(zhǎng)沙樓市在剛過去的黃金周創(chuàng)造了近三年最好成績(jī)，但這陣“暖風(fēng)”究竟能夠吹多久，大家心里都沒有底。

這種謹(jǐn)慎的心態(tài)從開發(fā)商的營(yíng)銷和定價(jià)策略也可以窺探一二。根據(jù)湖南中原研究院監(jiān)測(cè)，對(duì)比去年國(guó)慶，今年開展?fàn)I銷活動(dòng)的項(xiàng)目同比上漲30%，超八成項(xiàng)目開通中介渠道銷售，同比增加9%。國(guó)慶期間共監(jiān)控到29個(gè)項(xiàng)目有調(diào)價(jià)動(dòng)作，占比32%，相較于國(guó)慶假期前實(shí)際成交價(jià)格有所下降，浮動(dòng)范圍區(qū)間位3-18%。

在過去樓市回暖之時(shí)，樓盤收回折扣或漲價(jià)現(xiàn)象并不少見，如今卻悄無(wú)聲息。長(zhǎng)沙萬(wàn)科方面對(duì)稱，目前樓盤定價(jià)上確實(shí)比較謹(jǐn)慎，基本上還是保持新政前的一些優(yōu)惠策略。

另一央企長(zhǎng)沙項(xiàng)目銷售李華則告訴，所在項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底才開盤，但為抓住這波政策紅利期，在節(jié)前便開放售樓處，啟動(dòng)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的蓄客。至于定價(jià)，李華稱首開價(jià)格會(huì)較低，“目前肯定不會(huì)漲價(jià)，雖然到訪量和意向登記量還可以，但也明顯感受到購(gòu)房者的觀望情緒比較重”。

雖然中介門店的國(guó)慶期間“爆單”，但王珂也表示，不少客戶仍持觀望、佛系心態(tài)，帶看的成交轉(zhuǎn)化率不高。“政策好了，反而部分客戶的判斷變了，擔(dān)心自己高位接盤，他們會(huì)選擇再觀望一下，等著房?jī)r(jià)更低，利率調(diào)得更低。”從事房產(chǎn)交易工作近十年的王珂感嘆，再也見不到2016年長(zhǎng)沙調(diào)控前“炒房團(tuán)”沖進(jìn)售樓處的盛況了。

出現(xiàn)心態(tài)變化的不止買家，還有二手房業(yè)主。王珂稱，部分業(yè)主以前談價(jià)時(shí)還有壓價(jià)空間，但新政后則表示“一分錢都不會(huì)少”，甚至一些學(xué)區(qū)房的業(yè)主上調(diào)了掛牌價(jià)。但同時(shí)，也有一些掛牌業(yè)主愿意“低價(jià)”處置手里的房源，以便置換更好的房子或減輕個(gè)人資金壓力。

9月24日掛牌、10月2日就完成出售的二手房業(yè)主蔣軍告訴，一開始就已經(jīng)以低于小區(qū)同戶型七八萬(wàn)元的價(jià)格掛牌，“不奢望漲價(jià)了，還不如一步到位，早點(diǎn)把意向客戶搶過來(lái)。”蔣軍稱，目前其所在小區(qū)二手房掛牌量將近200套，許多都掛牌了大半年，但是成交一般。算上裝修、利息等費(fèi)用，蔣軍認(rèn)為最終的成交價(jià)堪稱“割肉”。

陳世霞亦指出，從中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，新政后部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格帶動(dòng)整體二手房掛牌價(jià)往上微調(diào)，但長(zhǎng)久而言二手房均價(jià)還是會(huì)往下走。

不難看出，成交迅速回暖的表象背后，無(wú)論是買房者、賣房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介都在修復(fù)信心。

克而瑞湖南區(qū)域則指出，從歷史規(guī)律來(lái)看，國(guó)慶期間成交會(huì)透支后期購(gòu)買力，節(jié)后成交將普遍迎來(lái)不同程度的回落，群毆預(yù)測(cè)國(guó)慶后長(zhǎng)沙日均網(wǎng)簽將回落至150-170套左右，而國(guó)慶期間日均成交則達(dá)204套。

陳世霞對(duì)稱，從監(jiān)測(cè)和成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這一波政策的促進(jìn)作用大概在一到兩個(gè)月會(huì)消化掉，后續(xù)將回歸理性。陳世霞預(yù)測(cè)，整個(gè)10月長(zhǎng)沙的成交量預(yù)計(jì)環(huán)比略漲、同比下跌，全年預(yù)計(jì)低于去年850萬(wàn)平方米的成交量。但其認(rèn)為，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)還是非常健康，恢復(fù)的速度更多地受宏觀經(jīng)濟(jì)影響。

10月9日，王珂告訴，由于工作日等因素，節(jié)后三天門店的帶看量和成交量已明顯回落，“沒有太高的預(yù)期，市場(chǎng)要一下子恢復(fù)到以前肯定是不可能，但是總歸有了轉(zhuǎn)好的跡象，等到年底返鄉(xiāng)置業(yè)可能又會(huì)火起來(lái)。”

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