本報綜合報道 在近期上市銀行陸續召開的2023年中期業績會上，存量個人住房貸款利率調整成為市場各方關注的話題。對此，多家國有大行表示，本周內針對存量房貸利率調整，國有大行集體或有實質性動作。

從金融監管部門釋放強烈信號，到金融業界密集發聲部署，存量房貸利率下調已箭在弦上。

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多家銀行回應存量房貸利率調整

從目前的房地產市場表現來看，國家統計局數據顯示，今年前7個月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

而8月份以來，市場繼續低位調整。根據中指數據監測，8月份前兩周全國重點50城商品住宅周均成交面積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。

對于人民銀行明確指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率一事，8月29日下午，農業銀行副行長林立在該行中期業績發布會上表示：“在有關政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統銜接。”

8月28日，招商銀行行長助理兼董事會秘書彭家文在招商銀行2023年中期業績交流會上表示：“存量房貸利率下調勢在必行。目前我們已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。”

中信銀行管理層在此前召開的2023年半年度業績發布會上表示，將密切關注監管導向和市場動向，已對行內業務情況進行及時梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。

建設銀行管理層在8月24日舉行的2023年中期業績發布會上表示：“現在監管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通。”

華夏銀行行長關文杰也表示，該行將在監管部門指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作。

部分銀行期待“因城施策”

此前，人民銀行連續發聲推動商業銀行調整存量房貸利率，并提出“指導商業銀行依法有序調整”等要求。但由于商業銀行相關業務規模、占比、原利率水平存在一定差異，因此在落實過程中也需要梳理并解決一系列問題。

據悉，銀行的存量房貸利率調整項目啟動涉及公司部、個金部、數據中心、測試中心、軟件中心等部門，需多部門進行協同。

“基于目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解不盡相同，實際操作需要考慮到對客戶政策的一致性，也要考慮各地區域的差異性，以及利率調整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區域情況來看，歷史上地產政策是因城施策的，各地區按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調整確實比較難實行‘一刀切’的管理政策。”中信銀行副行長謝志斌表示，從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

對凈息差影響可控

從目前來看，存量房貸利率調整勢在必行，業界也對存量貸款利率調整對銀行業凈息差的影響進行了展望。按照一些主流券商研究機構的估算，按揭利率每調降10個BP（基點），對全行業凈息差的影響大概是0.9個BP至1個BP。

不過一些商業銀行表態稱，影響總體可控。據悉，中信銀行現有按揭貸款規模大概9500億元，其中存量利率高于新發生利率的規模占6000億元，所以這些按揭每降低10個BP，將會影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8個BP。

中信銀行管理層對此保持謹慎樂觀，并表示后續將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。

招商銀行內部也做了測算，據彭家文介紹，招行總體分了三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結果來看，總體還是可控的，“應該還在我們的掌握之中”。

“當然不要一味地看到負面的影響，我個人判斷存量房貸利率的調整也有其正面影響。”彭家文表示，第一，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶黏性，會使銀行對客戶的經營進一步加深，從而對零售業務增長有利。因此，不能光看對短期財務的不利影響，長期來看也有其有利的一面，接下來招行會穩妥實施。

林立也表示，存量房貸利率調整有利于減輕部分存量貸款客戶的財務負擔，也有利于商業銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩經營。

如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？招聯首席研究員董希淼表示，需要綜合考量、有序推進。考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，調降存量房貸可階段性實施。與此同時，監管部門可引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

更多利好政策持續釋放

8月30日，廣州正式官宣放松“限貸”，打響了一線城市樓市政策優化“第一槍”。

廣州市人民政府辦公廳30日發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜解釋稱，“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次廣州政策的重要含義在于，當前一線城市在此類政策方面的落實節奏較慢，而廣州是一線城市首個出臺政策的，這就意味著一線城市在這個政策上真正做了松綁。其將會促使其他三個一線城市近期加快政策出臺，以更好落實“認房不認貸”的政策內容。

嚴躍進表示，這是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現了一線城市供求關系發生了重大的變化。“此類政策出臺，客觀上有助于穩定市場預期。這說明一線城市政策放松是必然的，也對于全國市場有非常好的預期引導作用。其次，對于廣州市場影響非常大，其客觀上直接降低了首付比例和房貸利率，對于刺激購房需求具有積極的作用。”

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