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李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

同時，財政部、稅務總局和住建部聯合發布公告，對“賣一買一”的換購型買房，實施退還個稅的優惠。這兩項政策的目的，是通過降低交易成本和購房門檻，滿足剛需和改善型需求，促進市場良性循環。

首套房啟用“認房不用認貸”的認定標準，能釋放兩類被抑制的購房群體：一類是“先賣后買”或有過按揭買房記錄但現今已還清貸款的人群，他們在本地買房要付出更高的貸款首付比例，比如北京首付比例高達60%或80%(非普通住房)、上海則高達50%或70%(非普通住房)。此次政策落地后，這類合理購房的貸款首付比例將降至35%或40%。

對于各大城市來說，一方面改善型住房購房旺盛，新房供銷中60%以上的為改善型消費；另一方面，由于年輕人、新市民、外來人口集中，剛需購房的潛力也很大。落實“認房不用認貸”的首套房認定標準，既能通過降低按揭門檻滿足改善型購房需求，還能將改善型需求人群手中的中小戶型、中低價位、區位優勢突出的(一般在中心城區)的房源釋放出來，滿足剛需購房。

而且，“賣一買一”的換購型買房實施個稅減免，還能降低換房的成本，間接給剛需買房讓利。另一類就是，新的政策還能釋放因人口流動而產生的購房需求。近些年，我國加大都市圈互聯互通、產業協作、公共服務的一體化進程，都市圈內因工作需要而產生了人口流動。比如，在大灣區從深圳調到廣州南沙工作，“認房不用認貸”就可以降低在南沙購房的門檻。

還有，部分人群前期購買了非成套的房產(主要是上世紀建設的福利房或產權式宿舍)，現在要改善需求，但面臨高額首付。現在，這類型住房不再納入首套房認定，有利于釋放住房消費升級的需求。另外，目前市場交易下行幅度大，與交易情緒疲弱有關，重要原因就是價格下跌，背后的問題在于房屋流通性下降，居民按揭買房的動力減弱。降低住房交易門檻和成本，適度恢復按揭申請，能促進剛需和改善的循環，新房和二手住房的循環。

交易環節循環、按揭申請恢復，房屋流通性恢復，價格持續下跌的態勢就能得到緩解，居民交易情緒也將得到修復，市場預期也將穩定下來，從而打破“預期疲弱-交易慘淡-價格下跌”的負反饋循環。顯然，解決當下房地產的問題，穩預期是關鍵。這不僅對房地產行業和市場的平穩至關重要，對作為抵押物的房地產價格的平穩以及金融風險的防范也有積極意義。

值得注意的是，此次政策調整和過去不同的是，不再采取一刀切的模式，而是將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。在“一城一策”和城市主體責任的框架下，考慮到城市房地產供求關系的差異性，不適宜自上而下統一部署，而是將政策權限給到城市，是否執行、什么時候執行，由城市自己視情況決定。

進一步講，當地人民銀行在執行該政策時，也會基于“一城一策”，評估當地房地產市場運行和風險的情況下來選擇性執行。總的來說，按揭貸款依舊是銀行優質資產，在目前按揭額度充足、利率水平較低的情況下，加上去年底以來按揭余額持續減少，銀行有動力在熱點城市落實該政策，擴大貸款規模。同時，一二線熱點城市剛需和換房需求集中且較為活躍、潛力比較大，房地產貸款風險較小。預計“認房不用認貸”將率先在一二線熱點城市落地，并通過穩定一二線城市，來帶動幾個重要都市圈房地產的穩定，這是全國地產的基本盤。

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