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本次報告主要亮點在于支持住房改善需求，并放至擴大內(nèi)需的第一位，這是在解決了供給側(cè)矛盾之后，樓市仍處下行趨勢的應(yīng)有做法，同時還將需求放在后面的經(jīng)濟金融風險小節(jié)，表明支持需求對防風險也有重大意義。需求側(cè)政策已有預(yù)期，盡管中央經(jīng)濟工作會議并不會提到具體政策，但這次將需求側(cè)支持放在了極為靠前的位置，為此后針對需求端出臺更為超前的政策做好了鋪墊。同時在化解經(jīng)濟金融風險處，再次強調(diào)要支持剛性和改善需求，解決好新市民、青年人等住房問題，我們認為這說明需求的支持對化解當前風險也極為重要，從過去的純供給側(cè)風險向需求側(cè)風險過渡，具備重要的意義。

供給側(cè)仍然延續(xù)了此前的政策，以風險化解為主，和以往地產(chǎn)周期相比，依然缺少了房企重啟擴表周期的途徑，整體呈現(xiàn)供給側(cè)以平穩(wěn)發(fā)展、內(nèi)部整合為主，最終選拔出優(yōu)秀企業(yè)。本次會議與房地產(chǎn)相關(guān)的，除了前述的需求側(cè)支持以外，全部放在了化解風險這一小節(jié)，其中，明確提到保持平穩(wěn)健康發(fā)展、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”、滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。整體來看，供給側(cè)的政策仍然是延續(xù)此前的做法，例如，即便是第二支箭，但發(fā)行依賴于資產(chǎn)擔保，對整體信用擴張依然難度較大，更多的是不再出現(xiàn)明顯的信用收縮。因此，我們認為，供給側(cè)政策整體是以平穩(wěn)發(fā)展、內(nèi)部整合，最終達到供給側(cè)出清的效果，選拔優(yōu)秀企業(yè)。

供給側(cè)穩(wěn)定、需求側(cè)放松，進入到和海外房地產(chǎn)市場一樣的模式，即降低房企杠桿率、提高居民杠桿率，整體信用保持一致，但可以降低居民購房門檻，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，平穩(wěn)過渡新發(fā)展模式，具備重要意義。我們曾經(jīng)反復(fù)提出，土地信用是中國房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)，也是有別于海外房地產(chǎn)市場的最顯著特征，在指標上的呈現(xiàn)就是房企的杠桿率水平遠高于海外房企、而居民杠桿率又低于海外居民，原因就在于中國信用派生的源頭在于房企通過融資的方式去拿地。本次會議，對新模式的表述，變?yōu)榱恕巴苿臃康禺a(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，具備重要意義，通過限制資產(chǎn)的重復(fù)抵押來降低房企杠桿率水平，以減少囤地的可能性，同時，降低居民購房門檻和降低貸款利率，能夠有效降低居民的購房壓力，最終可以讓房地產(chǎn)市場的金融屬性逐步的從房企端金融向居民端金融過渡，也即從投資端、切換為消費端，實現(xiàn)更為良性的循環(huán)。

本次會議，對房地產(chǎn)提出了更高的要求，需求側(cè)政策之后，不僅僅是信用能力，還有產(chǎn)品能力也將擺在房企面前，對有信用、有產(chǎn)品的房企來說將迎來重大的歷史機遇。在確保信用的前提下，從產(chǎn)品角度，推薦目前市場比較認可的包括龍湖集團、招商蛇口（001979）、萬科A、保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383），受益建發(fā)股份（600153）；同時，一些小玩家和新玩家也在奮力改進自己產(chǎn)品，受益中交地產(chǎn)（000736）等。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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