交了“定金”，但房子沒(méi)有買(mǎi)成，購(gòu)房者以未被告知公攤面積且公攤面積過(guò)大為由，起訴到法院要求開(kāi)發(fā)商退“定金”，但最終沒(méi)有獲得法院支持。

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退定金遭拒購(gòu)房者起訴

理由是未被告知公攤面積過(guò)大

2021年9月16日，焦某與某公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份，約定其預(yù)購(gòu)無(wú)錫市的一處商品房7幢1502室，預(yù)測(cè)建筑面積空白，成交價(jià)格為83.8萬(wàn)元。

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，焦某應(yīng)于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日交付購(gòu)房定金1萬(wàn)元，并確保在2021年10月16日前，赴售樓中心持認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金收條補(bǔ)齊首付相應(yīng)款項(xiàng)，配合某公司提供按揭辦理所需資料，并承諾在甲方規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議等相關(guān)文件，否則公司有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議、沒(méi)收定金、房屋另售、不再另行通知，且免于承擔(dān)任何法律責(zé)任。

同日，焦某通過(guò)銀行向該公司轉(zhuǎn)賬支付1萬(wàn)元，公司開(kāi)具了收據(jù)。后來(lái)，焦某未按約補(bǔ)齊首付相應(yīng)款項(xiàng)，該公司遂表示要解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，且已支付的定金不予退還。焦某認(rèn)為，看房當(dāng)日，業(yè)務(wù)員并未告知她房屋有公攤面積且公攤面積較大，也未告知不買(mǎi)房定金不退。焦某認(rèn)為當(dāng)時(shí)是預(yù)定該房屋，而非“定金”，且簽訂協(xié)議較為倉(cāng)促，沒(méi)來(lái)得及看協(xié)議內(nèi)容就直接簽字了，業(yè)務(wù)員行為存在欺詐。

簽訂協(xié)議的第二天，焦某聯(lián)系該公司表示房屋價(jià)格過(guò)高，不想要房，但該公司回應(yīng)定金將不予退還。焦某遂起訴至法院，認(rèn)為應(yīng)該認(rèn)定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》合同無(wú)效，要求返還定金，理由是銷(xiāo)售行為存在“欺詐”。

不存在“欺詐”

認(rèn)購(gòu)合同有效“定金”要不回來(lái)

江陰法院一審認(rèn)為，當(dāng)事人故意告知虛假情況或隱瞞真實(shí)情況，誘使相對(duì)人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐。該案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)，雖未載明面積及公攤面積，但根據(jù)常理，房屋價(jià)款與房屋面積具有關(guān)聯(lián)性，在雙方已經(jīng)明確約定房號(hào)和價(jià)款情況下，不足以推定某公司存在故意隱瞞真實(shí)情況的意思。雙方系自愿簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，不足以認(rèn)定某公司存在違背公序良俗原則。該案中的定金數(shù)額也未超出法律規(guī)定，不足以認(rèn)定合同存在權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的無(wú)效情形。對(duì)于解除認(rèn)購(gòu)書(shū)某公司未有異議，法院予以確認(rèn)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條明確：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式，向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。該案訂購(gòu)書(shū)、收據(jù)均書(shū)面載明了定金事項(xiàng)，定金適用已有法律規(guī)定，焦某認(rèn)為某公司未告知“定金不返還”內(nèi)容并催促她簽字，這一觀(guān)點(diǎn)不足以推翻雙方約定。該案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)雖系預(yù)約合同，但根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)定處理，焦某未履行交款等義務(wù)導(dǎo)致本案認(rèn)購(gòu)書(shū)解除，仍要求某公司返還1萬(wàn)元定金，法院不予支持。

無(wú)錫中院二審認(rèn)為，該《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)為有效，理由之一是，依常理，房屋買(mǎi)賣(mài)屬于大宗交易，焦某作為完全民事行為能力人，在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》前，應(yīng)會(huì)對(duì)有意向購(gòu)買(mǎi)的房屋的面積、樓層、總價(jià)等基礎(chǔ)信息進(jìn)行了解。同時(shí)，在房號(hào)、總價(jià)確定的情況下，面積應(yīng)為確定的，故雖然《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中面積一欄為空白，但不能據(jù)此推定某公司存在隱瞞的情形。焦某關(guān)于房屋面積空白，某公司不寫(xiě)明系故意規(guī)避隱瞞的主張，法院不予支持。由此可以認(rèn)定，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，焦某關(guān)于《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》系可撤銷(xiāo)合同的主張，法院不予支持。最終，法院判決焦某的上訴請(qǐng)求不能成立，予以駁回。

需要提醒的是，簽訂意向合同后，若購(gòu)房人出于個(gè)人原因不愿簽約，無(wú)權(quán)要求返還定金。由于購(gòu)房人自身原因，如原本看漲的房?jī)r(jià)逆勢(shì)下行、貸款條件不如預(yù)期理想、對(duì)未來(lái)收入水平存在擔(dān)憂(yōu)、購(gòu)房資金另有用途等，不愿再磋商和簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人不存在違約過(guò)錯(cuò)，依法無(wú)需返還定金。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾邚埥ú?/p>

校對(duì)盛媛媛

關(guān)鍵詞： 公攤面積