2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)整體信心不足的情況下，上市房企進(jìn)入縮表階段。

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據(jù)中指院發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》，2022年，上市房企主動(dòng)收縮投資，年末存貨規(guī)模下降，受銷售下降和融資受限影響，貨幣資金規(guī)模連續(xù)兩年下降；同時(shí)通過(guò)加大合作力度擴(kuò)大權(quán)益性投資規(guī)模，適度提高持有性物業(yè)規(guī)模，適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新階段要求，推動(dòng)總資產(chǎn)規(guī)模有序下降。

去年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。

“行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

2022年，民營(yíng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模均值1633.2億元，同比下降10.9%，在市場(chǎng)下行和融資收緊壓力下普遍進(jìn)入縮表階段；央企自律性相對(duì)強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格，注重發(fā)展的長(zhǎng)期性、穩(wěn)健性，2022年總資產(chǎn)均值達(dá)3766.6億元，同比增長(zhǎng)2.8%；地方國(guó)有企業(yè)對(duì)行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，在行業(yè)下行階段開(kāi)始嶄露頭角，積極參與地方投資，去年總資產(chǎn)規(guī)模均值為1002.3億元，同比增長(zhǎng)4.5%，高于其他類型上市房企，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的逆周期發(fā)展能力。

“前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國(guó)企則體現(xiàn)出了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行，行業(yè)發(fā)展的新格局正在逐漸形成。”上述負(fù)責(zé)人指出。

在市場(chǎng)下行周期，盈利能力成為衡量房地產(chǎn)上市公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的試金石。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤(rùn)大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴(kuò)大51.4、85.4個(gè)百分點(diǎn)。

“滬深上市公司中約有31.5%出現(xiàn)虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%出現(xiàn)虧損； 14家上市房企虧損超百億，21家上市房企連續(xù)兩年虧損。”中指研究院指出。

持續(xù)虧損下，2022年房地產(chǎn)上市公司股東收益水平持續(xù)回落。

具體來(lái)看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

部分房企現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)，短期償債能力下降。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39；大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

過(guò)往30年，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，眾多資本進(jìn)入到行業(yè)中，分得了時(shí)代發(fā)展的紅利。隨著2021年下半年來(lái)行業(yè)深度調(diào)整，資本對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，逐漸退場(chǎng)。

2022年，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

中指研究院指出，伴隨著今年一季度全國(guó)新房市場(chǎng)情緒修復(fù)，房企銷售業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)相對(duì)較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，雖待償債務(wù)余額較高、企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和長(zhǎng)期價(jià)值，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

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