曾經頂著“互聯網電商代理”光環的老牌房地產中介Q房網，在不間斷地“閉店”“欠薪”等傳聞聲中，終于要被上市公司國創高新(002377.SZ)放棄。

5月18日晚間，國創高新發布公告，擬將房地產中介服務業務相關子公司深圳市云房網絡科技有限公司（以下簡稱“深圳云房”）100%股權轉讓給公司的關聯方。上述提及的深圳云房即為Q房網品牌持有人和Q房網業務運營主體。可見曾經的“瀝青大王”，跨界房產中介后，其發展并未如國創高新想象中那么美好。對于轉賣資產的舉動，二級市場對此也并不看好，次日國創高興股價開盤后直接低開低走，截至5月19日收盤，股價報收2.53元，跌幅2.69%，總市值23.18億元。

“瀝青大王”跨界“房產中介”

(相關資料圖)

2002年3月25日，國創高新在武漢成立，控股股東為國創高科實業集團有限公司（以下簡稱“國創集團”）。國創集團自主研發的主要產品是改性瀝青，通過在基質瀝青中摻加熱融性高聚物改性劑以改善其性能，可以解決一般瀝青在夏季易變形、冬季易開裂等問題。

2010年3月23日，國創高新登陸深交所中小板。招股書顯示，國創高新的產品在國內新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩居第一位。

不過，上市后的國創高新雖每年都能實現盈利，卻未實現高增長，甚至連續兩年出現負增長。究其原因，2010年以后，隨著高速公路網的日臻完善，高速公路里程增速有所放緩。當瀝青業務遇到瓶頸，國創高新為擺脫對單一業務的依賴，開始另辟賽道，選擇瀝青的上游產業——油氣開采，而且一開始就“玩大的”，收購國外的石油資產。

實際上，這種大膽的操作并非國創高新首創。在此之前，美都控股、金葉珠寶等上市公司，也相繼完成對北美油氣開采公司的收購。2014年，國創高新如法炮制，先是成立湖北國創高新能源投資公司（以下簡稱“國創能源”），通過定向增資的方式收購加拿大撒哈拉能源有限公司。接著，又投資1620萬加元用于該公司油氣產能建設，例如新增鉆井等。

不過，國創高新的這次“跨界”時運不佳。2014年起，國際油價開啟跳水模式，國創高新不得不緊急關閉采油井。2014年-2015年，國創高新凈利潤為4470萬元、3100萬元，而撒哈拉能源有限公司貢獻的凈利潤連年為負數。2016年底，國創高新將國創能源剝離給國創集團。

這次嘗試失敗后，國創高新“跨界”的步伐并未停歇。

38億高溢價收購“玄機”

2017年5月16日，國創高新發布公告稱，收購深圳云房的重大資產重組獲證監會審核通過。

天眼查顯示，深圳云房成立于2012年2月，主要從事房地產經紀、房地產投資、房地產信息咨詢等。深圳云房運營的品牌為“Q房網”，網站看上去與一個普通的房產門戶網站無異。不過，國創高新卻給出一個令人驚訝的價格。

在被收購之前，深圳云房的凈資產僅2.67億元，按基礎資產法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達1326%。這也導致國創高新的商譽從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產的50.11%。這意味著，一旦深圳云房的業績不佳，國創高新將面臨巨額的商譽減值——而這，將對公司業績造成重大影響。

收購時，深圳云房承諾，在2016年-2019年實現凈利潤不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元。對此，外界的質疑之聲不絕，認為深圳云房根本無法完成業績承諾。質疑的主要依據是深圳云房此前慘淡的營收數據。2014年，深圳云房的營業收入為56355.13萬元，凈利潤則為-4118.26萬元，到2015年，虧損更是達到1.5億元。

另外，曾有其他上市公司想收購深圳云房最后卻選擇放棄。2015年3月，世聯行（002285.SZ）曾披露，公司計劃聯合其他投資方共同受讓云房網絡15%股權，收購價暫定為4.2億元。不過，在完成盡職調查之后，這項收購最終以失敗收場。世聯行的理由是“雙方在公司估值、交易價格及投資后的發展計劃等多個方面存在分歧”。

那么，究竟是出于何種考量，讓國創高新決定以如此高的溢價收購這家曾巨虧的公司？在回復深交所重組的問詢函中，國創高新表示，最主要的原因是看好房產行業良好的發展趨勢。

2017年，國創高新完成收購深圳云房時，該公司確實正處于快速擴展期。2014年至2016年，深圳云房直營門店數量由304家增加到1063家，2016年底擁有經紀業務合作人超過2萬人；2016年，深圳云房營業收入達到43.6億元，與2014年相比復合增長率為178%。

而2016年，僅是2014年以來深圳云房的首個盈利年度，當年公司實現凈利潤金額為2.68億元。根據重組方案，深圳云房的業績承諾為，2016年至2019年凈利潤分別不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元，其中2016年的利潤在收購前已實現。國創高新彼時對這筆高額溢價交易滿懷期待。

國創高新當時表示，公司對深圳云房未來三年的盈利能力充滿信心，同時基于其對房地產中介服務行業發展前景的獨特理解，公司相信標的公司線上線下相結合的經營模式在房地產中介服務行業擁有核心競爭力。

業績承諾結束，連虧三年，低價甩賣

不過，好景不長。自業績承諾期結束的2020年起，深圳云房就轉入虧損，2020年至2022年，深圳云房各年虧損金額分別為0.53億元、7.9億元、4.7億元。國創高新稱，近年來，受行業周期和市場預期變化等因素影響，深圳云房經營狀況惡化，并出現持續虧損。

隨著業績表現的變化，國創高新在財報中對深圳云房的態度也急轉直下，在2021年，國創高新提出要頂住困難，進一步擴大業務規模，“千方百計籌措資金，適度擴大房地產中介業務板塊網點規模，提升線下服務能力，全年新建門店不少于400家”；在2022年，國創高新提出要進行業務調整，“加大低效門店撤并和冗余人員裁減力度，建立和完善以利潤為中心的門店和人員管理常態化退出機制”；而到2023年，國創高新的嫌棄之情已經溢于言表，“為優化公司的資產結構，降低經營風險，盡快扭轉不利的經營形勢，公司擬剝離深圳云房”。

昔日的“心頭好”，今日的“惹人嫌”。當年國創高新為購入Q房網喊出38億元的高價，如今賣價僅1860.59萬元。一進一出，6年之間Q房網的“身價”不足當年的1/200。

不過放棄深圳云房或許有助于國創高新業績扭虧。2022年度，國創高新虧損額度為5.39億元，其中，深圳云房虧損金額為4.7億元。此外，在2020年年報、2021年年報中，國創高新已分別對收購深圳云房形成的商譽計提減值29.16億元、3.03億元，國創高新本次資產剝離并不會產生商譽減值。

另值得一提的是，今年5月初，深圳云房持有的Q房網陷入“倒閉傳聞”。一份深圳市世華房地產投資顧問有限公司發布的通知顯示，因行業市場競爭加劇，公司被迫進行業務模式轉型，現公司所有直營門店均已關閉。為保證公司各員工的相關利益，公司后續工作以應收款項的清收為主，應收款項將用于解決各員工工資提成及各類欠款等歷史遺留問題，落款時間2023年4月28日。不過，5月6日，深圳云房發布聲明稱，深圳市世華房地產投資顧問有限公司為深圳云房全資子公司，僅被授權在深圳地區開展Q房網直營業務，目前深圳地區業務模式全部轉為加盟，加盟業務也在正常運轉經營。聲明還指出，深圳云房在全國其他城市的授權加盟業務和直營業務均正常經營。

雖然深圳云房表示僅是業務模式轉型，但Q房網欠薪困境仍然未解。

剝離Q房網，瀝青業務“錢”景如何？

2017年5月17日，國創高新發布公告稱，全資收購深圳云房（Q房網），正式啟動瀝青生產研發和房產大數據服務雙主業運營新模式。

財報顯示，截至2022年末，國創高新的房產中介業務收入仍在持續下滑，凈利潤也屬于虧損狀態。那么本次剝離房產中介業務后，2023年對于國創高新來說或許是一個新的開始。而公司也坦言此后將回歸傳統瀝青業務，那么該業務有前景？

瀝青是原油煉制汽油、柴油等后的副產品，按用途可分為道路石油瀝青、建筑石油瀝青等，其中用于重交通量道路的道路石油瀝青為重交瀝青。

瀝青行業的下游主要是道路施工、養護等建設單位。因改性瀝青主要應用于高速公路與城市干線道路的抗滑表層、公路重交通路段、重載及超載車較多的路段，所以高等級公路建設規模直接影響改性瀝青的需求量。因此，對于公司而言業績的好壞仍主要依賴于公路建設的需求。

不過，道路施工的季節性決定改性瀝青生產的季節性，一般在南方地區，雨季為淡季；在北方，除雨季外，冬季氣溫較低土地結凍時，也屬于淡季。換而言之，瀝青行業存在一定的周期性。

因此，每年4月-10月份是瀝青行業生產、銷售高峰期，全國80%以上的改性瀝青在此期間使用。而每年10月至次年3月，瀝青行業處于冬儲期，在此期間改性瀝青原材料價格較低，改性瀝青企業會儲存原材料。從公司歷年單季度的營收走勢來看，公司三、四季度的收入增幅較為明顯，符合周期性規律。同時，瀝青的上游是石油行業，其采購成本受國際原油價格影響較大。隨著原油價格的上升，公司的采購成本將隨之提高；而另一方面，向下游的售價也會水漲船高。但是這二者卻未必同步，這取決于公司向下游用戶轉嫁上游成本的能力。

石油是不可再生資源，有稀缺性，國創高新瀝青業務依靠石油供應商自然無法討價還價。那么如何轉移成本那就只能看下游，但是公司年報顯示前五大客戶銷售金額占年度銷售總比例為40.54%，雖然說不上非常依賴，但是比重也是非常大，估計有很難有議價能力。實際上，上述這些問題也反映到公司近年的銷售毛利率。從2019年超15%到2022年為負，可以看到國創高新毛利率是呈現下降的趨勢。

從行業來看，我國瀝青供給方面始終處于產能過剩的狀態。一方面各大瀝青生產企業產能不斷擴張，另一方面，新增瀝青產量跟不上產能擴張速度。據第三方數據統計，2022年中國瀝青產能為7100萬噸/年，較2021年瀝青產能增加480萬噸/年或7.25%，瀝青產能延續上升趨勢，但產能增加趨勢與2021年基本持平。值得一提的是，近年來公司的資產負債率逐年增加，截至2022年年底為63%，短期負債4.54億元，而公司賬面上持有貨幣資金約2.51億，若再考慮到還應付賬款2.26億元，未來的企業流動性會不會要進一步受到考驗？針對此問題，鈦媒體APP致電國創高新，但截至發稿公司方面未進行回復。（本文首發鈦媒體App，作者｜翟智超）

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