本月廣州規劃和自然資源局發布今年第二批部分擬供商品住宅用地項目清單，涉及18宗土地，缺席了第一批土拍的海珠將拿出3宗宅地出讓，其中海珠中部的上涌果樹公園北側地塊，更被業內人士認為是第二批土拍的重頭戲所在。隨著近年海珠區在廣州土地市場上風頭出盡，搖號地塊頻現，置業門檻也隨之提高，海珠區樓市正進入全面高端化，而剛需戶型則面臨一定的去化壓力，更有逐漸淡出之勢。

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■記者 何璐詩 文/圖

中心區加大土地供應，海珠地塊能否再次保持熱度？

近兩年，海珠樓市隨著土地供應的增加以及舊改的項目面世，成為廣州樓市的焦點，高端網紅盤琶洲南TOD項目，更在廣州走出了“獨立行情”。本月發布的今年第二批土地擬出讓清單，海珠區三宗宅地同樣引來關注。

尤其是上涌果樹公園北側地塊，由于地塊臨近海珠區府，離珠江新城和琶洲約6公里和11公里，周邊有即將開通的廣州11號線逸景路站以及上涌公園站，南邊還有上涌果樹公園、海珠湖公園的自然景觀，整個地塊更包含了商業用地，同時配建18班小學+73班完全中學。中心城區，且交通、景觀、教育等條件都具備，令不少開發商都重點關注這宗地塊。這個起拍總價約102億元的地塊，起拍樓面價高達3.8萬元/平方米，預計未來產品打造方向將以“低密”“舒適”為主。附近在售的新盤保利四季和頌，目前成交均價約為82500元/平方米，主打108-140平方米戶型；中國鐵建（601186）·西派粵府則為望江項目，主力戶型為120-150㎡，處于待售狀態。

海珠接下來出讓的土地，除了大熱的上涌果樹公園北側地塊，還有位于海珠南部的三滘立交地塊，鄰近地鐵南洲站，但被高速和主干道包圍。西部的東方紅印刷廠地塊，臨近廣佛線和在建的11號線，周邊主要是二手項目在售。

作為廣州11區中庫存量唯一低于12個月的區域，海珠在接下來的第二批集中供地，能否再次保持熱度？克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認為，前兩年市中心土地供應不多，唯獨海珠有較多地塊出讓，僧多粥少，追捧者眾，很容易成為市場焦點。“不過從近期的土拍來看，像天河、荔灣等中心區都開始加大土地供應，城區的市場競爭加大，房企對于中心區的地塊也是‘精打細算’，最終還是要看樓面價是否有足夠的盈利空間。”

區域改善氣氛濃郁，剛需項目中海江泰里去化不足兩成

事實上，近兩年海珠區在廣州土地市場上光芒四射。廣州樓面價TOP10項目中，海珠區占據了半壁江山，5宗成交樓面價均在4.5萬元/平方米以上。開發商的拍地熱情，更令海珠樓市快速走向高端化。克而瑞廣佛數據顯示，從面積段看，今年1-4月，海珠區120平方米以上戶型的供應，占比高達72%。而今年前4月，海珠區一手住宅成交均價為1414萬元/套。

肖文曉告訴記者，“從過去13個月（2022.4-2023.4）海珠區一手住宅的供求結構來看：90平方米以下戶型供應537套，成交305套，供求比為1.76。90平方米以上戶型供應3577套，成交2741套，供求比為1.30。其中200平方米以上的大戶型供應639套，成交484套，供求比為1.32。由此可見，海珠一手樓盤面積段‘改善化’的特征已經非常明顯，而且去化情況比中小戶型更好。”

今年一季度，海珠區千萬高端住宅成交量總計網簽644套，其中琶洲南TOD項目合計網簽成交447套，以80.22億元成交總額奪區域首位。相比之下，剛需戶型的去化則較為艱難。主打75-105平方米緊湊戶型的中海江泰里，雖然項目位于地鐵口，去年中入市，陽光家緣數據顯示，批準預售套數為共517套，截至5月17日，已售套數僅為86套，去化不足兩成。

“對于剛需人群來說，荔灣有五六萬元/平方米的選擇，而海珠大部分項目門檻已到7萬+了，其次教育資源也是剛需人群考慮較多的因素”，肖文曉表示，從套均總價來看，近年廣州一手樓上車門檻提升較快，海珠過去兩年分別為738萬元/套和943萬元/套，今年1-4月更是上升到1262萬元/套，已經不是普通剛需族可以承受的總價段，因此剛需戶型的淡出也在情理之中。

“老破小”放盤3個月沒人看房，“買一賣一”較難

剛需房源的去化壓力不僅在新房市場，同樣出現在二手市場。“今年春節后已經開始放盤，改價兩次都沒人來看房”，家在寶崗大道的陳女士告訴記者，今年希望在海珠置換一套電梯房，但自己的一套8層樓梯房單位，放盤3個月，從3萬元/平方米改價至2.5萬元/平方米，依然未有人來看房一次，換房的首付一直未能籌齊。

在小陽春過后，海珠二手市場熱度較3月有所回落，廣州中原數據顯示，海珠二手住宅帶看量環比4月同期下降約9%。廣州中原研究發展部研究經理熊小洪告訴記者，“目前置換客戶觀望情緒主要因素來自市場交投活躍度偏低，手上舊房源沒有及時出手，手上資金不足以置換。”此外，熊小洪認為，不少買家擔心置換后處于高位站崗，從而選擇觀望后市再決定是否入市。其次是怕個人經濟無法支撐高額的供款，這也導致一手樓市場平淡。

“部分剛需片區業主賣房積極性較高，價格有所回落，議價空間在10%左右。部分急售業主議價空間甚至可以去到20%；而光大片區業主心態則相對強硬，寧愿去把掛牌時間拉長，也要堅持高價，議價空間都不會太多，大約在5%以內。” 熊小洪指出，預計短期內低門檻剛需戶型會保持目前的交易量。

肖文曉表示，目前掛牌量最多是剛需上車盤，競爭最激烈的也是剛需房。“預計剛需房未來很大一段時間都會回歸消費屬性，貫徹房住不炒。住房的投資屬性，今后只會在小部分的物業出現。”

一周資訊

1

5月18日，廣州市規劃和自然資源局發布天河區員村一橫路AT080523地塊掛牌出讓公告。資料顯示，地塊起拍價格190046萬元，最高限制地價為218552萬元，總建面38154.44平方米，起拍樓面價高達4.98萬元/平方米，還沒開拍已經刷新廣州地價TOP10。

該地塊位于珠江新城東部、金融城西區，毗鄰天河CBD核心，臨近地鐵13號線、21號線沿線。周邊馬場將引入SKP，還有暨南大學、天河公園、天河區府等資源。且周邊項目以二手房為主，售價區間在3萬—8萬元/平方米，新房市場稀缺，有利于新項目競爭銷售。

2

5月17日，16屆37次市政府常務會議審議通過《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》。《辦法》創新了老舊小區的改造模式，對引入、監管、退出等全流程作出指導，讓老舊小區改造市場化有章可循。

3

5月17日，國家統計局發布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個，二手住宅減少個數較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有22個和9個。

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