觀點(diǎn)網(wǎng) 3月14日上午九點(diǎn)，自2022年6月1日起便長期停牌的景瑞控股終于恢復(fù)了買賣。

在這將近10個(gè)月的時(shí)間里，資本市場對于眾房企的估值迎來了翻天覆地的變化，景瑞亦難逃大趨勢。復(fù)牌當(dāng)日，該公司股價(jià)報(bào)收于0.365港元/股，收跌38.14%，總市值為5.617億港元。

【資料圖】

而景瑞控股之所以能復(fù)牌，主要基于其前一日晚間公布的2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)以及針對該公司49.1億元存款事項(xiàng)的獨(dú)立調(diào)查結(jié)果出爐。

艱難財(cái)報(bào)下

根據(jù)最新公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年及2022年中期，景瑞控股分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入135.52億元、24.71億元，同比分別上升6.0%、下降51.5%；公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤分別為1.28億元、-14.62億元，同比分別下降86.7%、595%。

過去兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行，以及流動(dòng)性收緊所導(dǎo)致的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)放緩，對于景瑞控股的影響頗為明顯。

據(jù)了解，2021年全年及2022年中期，物業(yè)銷售對于收入的貢獻(xiàn)分別為89.7%、77.0%，占比較上年同期各自下降了4分百分點(diǎn)、13.9個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率方面，景瑞控股也出現(xiàn)了明顯下行。2021年全年及2022年中期，該公司毛利率分別為18.0%、8.2%，同比分別下降1.6個(gè)百分點(diǎn)、15.9個(gè)百分點(diǎn)。

對于2022年中期毛利率大幅下滑至個(gè)位數(shù)，景瑞控股給出的解釋為，該回顧期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目集中在三線城市售價(jià)較低所致。

而銷售方面更是在2022年上半年跌至冰點(diǎn)。期內(nèi)，景瑞控股連同合營企業(yè)、聯(lián)營公司分別錄得合約銷售約207.11億元、45.09億元，同比分別為增長5.9%、減少75.9%。

土儲(chǔ)方面，截至2022年6月30日，該公司的土儲(chǔ)面積合計(jì)約445.18萬平方米（2021年底為498.9萬平方米），權(quán)益面積則為約261.85萬平方米（2021年底為283.67萬平方米）。

至于財(cái)務(wù)方面，截至2021年底及2022年6月底，景瑞控股的銀行存款及手頭現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）分別為109.91億元、75.39億元，較2020年底的136.47億元出現(xiàn)了明顯下降。

值得注意的是，截至2022年中期，該公司未償還借款總額201.91億元，其中110.74億元須在一年內(nèi)償還，77.22億元須在一年至兩年內(nèi)償還，9.7億元須在兩年至五年內(nèi)償還，剩余約4.25億元須在五年后償還。

因此，在最新的2022年半年報(bào)中，獨(dú)立核數(shù)師開元信德給出公司持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性的意見。

開元信德指出，于2022年6月30日，景瑞控股手中的銀行存款及手頭現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）難以覆蓋其一年內(nèi)需償還借款。該狀況顯示存在重大不確定性而可能對公司繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營的能力引起重大疑慮。

據(jù)了解，從2022年6月30日至今，景瑞控股未能支付2023年10月到期的12.5厘優(yōu)先票據(jù)、2024年1月到期的12.0厘優(yōu)先票據(jù)及2023年9月到期的12.75厘優(yōu)先票據(jù)的利息以及2022年7月到期的12厘優(yōu)先票據(jù)、2022年9月到期的12.0厘優(yōu)先票據(jù)及2023年2月到期的14.5厘優(yōu)先票據(jù)的本息。

景瑞控股表示，由于未能支付有關(guān)優(yōu)先票據(jù)利息，可能導(dǎo)致被要求加快還款。根據(jù)公司對其境外美元優(yōu)先票據(jù)的重組管理和公平對待所有債權(quán)人，公司將暫停支付其他境外美元優(yōu)先票據(jù)。

不過，面對著銷售不及預(yù)期、資本市場融資來源受限，景瑞控股仍在努力尋求著現(xiàn)金流。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，在2022年8-10月期間，景瑞控股頂著虧本的壓力，相繼出售了于蘇州景瑞·廣運(yùn)姑蘇大樓、上海景瑞· 幸福萊項(xiàng)目、上海景瑞·靜安區(qū)中山北路項(xiàng)目及上海·虹橋良華項(xiàng)目的全部股權(quán)。

此外，2023年3月12日，該公司還發(fā)布公告稱，將上海市徐匯區(qū)小木橋路233弄1-3號的商業(yè)大廈物業(yè)出售給了建信住房租賃基金（有限合伙），出售事項(xiàng)的總對價(jià)為人民幣1.32億元。

截至2023年3月13日，景瑞控股出售非核心物業(yè)的合同對價(jià)約人民幣4.58億元，收取的款項(xiàng)將用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。

49.1億元存款調(diào)查結(jié)果

除了發(fā)布2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)，公布存款事項(xiàng)的獨(dú)立調(diào)查結(jié)果也是景瑞復(fù)牌的要素之一。

此前2022年7月21日，景瑞控股發(fā)布公告稱，將成立董事會(huì)獨(dú)立委員會(huì)，對羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所在其2022年5月31日辭任該公司核數(shù)師函件中提出的集團(tuán)所持若干筆定期存款的性質(zhì)（如該等存款是否處于受限狀態(tài)）進(jìn)行調(diào)查，涉及金額49.1億元。

此后，景瑞控股獨(dú)立委員會(huì)委聘中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）開展調(diào)查。截至目前，獨(dú)立調(diào)查已完成。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，獨(dú)立委員會(huì)信納，由于該等存款的性質(zhì)已厘清，故該問題已解決。

獨(dú)立委員會(huì)認(rèn)為獨(dú)立調(diào)查屬充分，原因?yàn)椋邯?dú)立調(diào)查涵蓋該等存款所涉安排項(xiàng)下的每份合約。該等存款的資金流向可清晰追溯，所有金額均可入賬。中審眾環(huán)對涉及該安排的所有實(shí)體及個(gè)人進(jìn)行背景調(diào)查，以確保彼等均非該公司的關(guān)連人士。中審眾環(huán)能夠聯(lián)系參與安排的所有主要人員并與彼等進(jìn)行面談，包括因個(gè)人原因離開景瑞控股的人員。

此外，獨(dú)立委員會(huì)認(rèn)為不需要執(zhí)行額外程序。原因?yàn)椋壕叭鹂毓捎?021年12月31日的經(jīng)審核現(xiàn)金總額與該公司未經(jīng)審核賬目所披露者相同，未出現(xiàn)挪用資金的情況。上述問題是由于景瑞控股不同部門之間缺乏溝通以及集團(tuán)于關(guān)鍵時(shí)間并不知悉該銀行作出該等過渡安排所致。概無涉及集團(tuán)任何人員的任何不誠實(shí)行為。

除了獨(dú)立調(diào)查外，景瑞控股的核數(shù)師開元信德開展了與該存款有關(guān)的獨(dú)立審計(jì)工作。最終，獨(dú)立調(diào)查結(jié)果與結(jié)論之間不存在差異。故開元信德認(rèn)為獨(dú)立調(diào)查屬充分，且毋需執(zhí)行其他程序。

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