文/樂居財經楊宏彬

說佳兆業是“不死鳥”，是有些道理的。

(資料圖片僅供參考)

2014年末，佳兆業危機爆發，旗下的項目因被政府“鎖盤”，從而引發一連串的危機。2015年3月31日，公司年報陷入難產，股票停牌。

但讓人意想不到的是，佳兆業能成功挺過來。2017年3月26日，其一口氣發布2014年-2016年間的5份業績報告，停牌724天后，佳兆業成功復牌。

歷史是驚人的相似。2022年，同樣是在3月31日，佳兆業宣布無法刊發2021年業績，公司股票停牌。而這一次，佳兆業用了一年的時間，就已成功復牌。

3月9日，掐著港交所公告披露的最后時間，佳兆業發布了2021年全年及2022年中期業績，并宣布達成復牌指引。

對于佳兆業再次復牌，資本市場的態度大不如前。2017年復牌時，佳兆業股價狂飆，一度漲至86%；而這一次復牌后，佳兆業股價下行，至多跌近40%，截止當日收盤，報0.66港元/股，比停牌價跌去21.43%，總市值46.30億港元；停牌之時，佳兆業股價為0.84港元/股，總市值為58.93億港元。

2021年以來，陷入流動性危機的房企很多。恒大、融創、奧園、花樣年等房企目前仍在停牌，佳兆業是一眾出險房企中的首位復牌者。

而資本市場的反饋，一定程度上與佳兆業兩份財報披露業績有關，而更多的，或還是市場對出險房企的悲觀情緒。

復牌釋放的信號

兩份財報，展示了佳兆業一年半時間里的大額虧損。2021年全年，佳兆業營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年，佳兆業集團實現的營業額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半的時間里，佳兆業虧超200億元。

對于虧損，佳兆業解釋稱主要源于降價銷售導致毛利率下降、降價出售已落成項目導致虧損、預期信貸虧損等原因。2021年，佳兆業錄得其他收益及虧損凈額72.62億元，當中撇減發展中物業達62.6億元。

對于出險房企而言，一時的盈虧或不是最重要的，市場更關心的是，其在手資源可否支撐其日后的發展，以及其保證交付方面的可持續經營能力。

據悉，2021-2022年兩年間，佳兆業累計交付超5.3萬套房，其中2022年全年交付超2萬套；2023年前兩個月，佳兆業合計交付7個項目，共3899套房。2023年2月，佳兆業蟬聯東莞市房企銷售榜銷售面積、銷售金額雙榜冠軍。

年報顯示，截止2022年6月末，佳兆業總土儲近2740萬方，其中大灣區土儲約1641萬方，占集團總土儲的60%。同時，還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米。

其中，佳兆業持有的廣州小坪村項目是重大“糧倉型”項目，規劃總建筑面積167.96萬平方米，將打造成集高端住宅、大型購物中心、酒店公寓、創意辦公寫字樓于一體的大型城市綜合體。該項目測算可售貨值約255億元，正在全力推進進入銷售階段。

灣區的土地儲備與城市更新項目，是佳兆業與債權人談判的籌碼。業內人士則認為，佳兆業在城市更新領域的深厚家底，是資本市場評估公司發展潛力的重要依據，也為企業化解風險打開更多可能。

2022年上半年，佳兆業就與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，三方重點圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展全面合作。

佳兆業也憑此率先走出“央企+AMC+出險企業”紓困路徑。這些舉措無疑有利于釋放佳兆業在粵港澳大灣區核心產業價值，推動城市更新項目轉化，盤活商住項目資產，緩解短期流動性困難，有助于經營基本面的企穩回升。

佳兆業相關人士表示，此次公司股票成功復牌，是延期發布的兩份財報獲得了港交所審核認可。

雖然資本市場情緒低迷，但佳兆業的成功復牌仍被認為有著非同一般的意義。易居研究院研究總監嚴躍進認為，佳兆業復牌是當前問題企業或困難企業逐漸走出債務風險的重要標志。復牌本身，就體現了企業本身不會走破產或退市之路，而更多是在持續修復的過程中，確保企業進入新一輪健康發展的通道之中。

前路迢迢

冰凍三尺，非一日之寒。復牌是佳兆業回歸正軌的第一步，之后仍有很長的一段路要走。

2021年11月，是佳兆業流動性危機初顯之時。當時，其旗下本金14.93億元的理財產品出現逾期兌付。一個月后，佳兆業美元債出現違約，包括4億美元的本金以及1.19億美元利息。

這段時間里，佳兆業進行過幾次短暫停牌，直到2022年4月，年報的無法刊發，讓其正式進入長期停牌。

兩份年報里，揭示了佳兆業在一年多時間里債務情況的變化。截止2021年末，佳兆業的流動負債為借款總額為1317.06億元，較2020年底增加將近100億元，列為流動負債的借款達到1047.43億元。

年內，佳兆業逾期的借款為55.88億元，同時有779.22億元的借款已經構成交叉違約。

2022年上半年，佳兆業的借款總額1314.91億元，較2021年底變化不大，列為流動負債的借款達1065.37億元，較2021年底增長18億元。截止2022年6月末，佳兆業到期未償還借款為231.59億元，同時有871.47億元的借款構成交叉違約。

從兩份財報來看，佳兆業違約債務面積仍在不斷擴大。截止2022年6月末，佳兆業短期銀行存款為15億元，現金及銀行結余30億元，合計45億元，與即期的借款1065.37億元相較，佳兆業債務違約或在進一步擴大。

目前，佳兆業還沒有就債務重組形成有效方案，2023年以來，佳兆業表示境內已完成多筆融資展期。

與債務壓力同樣棘手的，是其活水的“源頭”——地產銷售。

2017年復牌之時，佳兆業交出2016年財報，年內錄得合約銷售金額為298億元，同比增長222%。創下了其年度最高的銷售業績。次年便實現扭虧。

2022年全年，佳兆業取得全口徑銷售額238.3億元，不說與2020年的千億相去甚遠，甚至不及2016年。今年前2個月，佳兆業全口徑銷售額43.4億元，排名百強房企第53位。

基于持續的虧損及依然高企的債務，佳兆業在2022年中期財報摘錄其外聘核數師出具的獨立核數師報告顯示，于2022年6月30日，其尚未按照預定還款日期償還若干借款本金總額。這些情況表明佳兆業存在重大不確定性，可能會對持續經營的能力構成重大疑慮。

無疑，佳兆業的復牌為一眾涉險停牌的房企指明了方向，但要回歸到出險前的狀態，“不死鳥”佳兆業依然有很長一段路要走。

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