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近日，各地的房地產放松政策持續增多，從限購、限貸的大規模松動，到各類農產品(行情000061,診股)抵扣房款，活動花樣翻新。據中新經緯了解，為吸引購房者，近期各地再次出現“首付分期”活動，分期時長短則幾個月，長的甚至可以做到數年乃至10年。除此之外，還有個別地方出現了通過在銀行做高新房總價，以達到低首付目的的行為。

“首付分期”并非新鮮事物，每每遇到市場低迷，這類行為都會增多，在過去，許多地方都對首付分期進行過糾偏。業內人士也指出，之所以要求購房人能夠支付最低20%或30%的首付款，是對購房人經濟實力的衡量，防止出現過度杠桿或炒房行為。過低的首付比例，容易誘發金融風險。

分期最長10年

“首付減壓低至10%”“首付13萬輕松入手靚三房”“首付8萬，上車廣佛地鐵口”......近日，廣東佛山的房產經紀人李林（化名）相繼在朋友圈轉發了佛山多個在售樓盤的宣傳海報，一張張鮮紅的海報上，除了展示近期的特惠措施外，首付分期成了各樓盤的共同賣點。

李林對中新經緯說：“前幾天因為是年中，開發商要沖業績，所以除了優惠多一點，佛山有十幾個樓盤都推出了首付分期，希望吸引買房人早點入手。”

根據各樓盤發布的海報，佛山的保利時代天珀最低僅需支付10%的首付就能認購房源，而且半年內零月供；保利中交大都匯單套房源的優惠力度在10萬-20萬元，同時宣稱“首付8萬，上車廣佛地鐵口”；美的時光、美的金地新明珠鳳翔灣壹號都只需要10%的首付，保利智慧云城、佛山金科城、廣銀海云臺等幾個樓盤的首付款都低于10萬元。

保利時代天珀、保利新都匯的置業顧問均向中新經緯證實，樓盤推出首付分期的活動，對于首付不足的客戶，可以通過保利小貸申請貸款，6個月內是免息的。李林稱，購房者可以先給樓盤交一部分首付，剩余的向保利小貸申請，“資質、征信沒問題的話大概幾天能批下來，3-6個月內免息，然后就可以向銀行申請住房貸款。”

與上述分期時長較短相比，有一些樓盤宣傳的首付分期可以達到數年。佛山的越秀星匯瀚府的置業顧問對中新經緯稱，他們是與第三方的貸款機構合作，分期時長最多能達到10年。他說：“其實就是‘首付貸’，哪個開發商也不可能延長這么長時間。這個是有利息的，如果不是資金特別緊張，也不是很劃算。”

除了佛山，中新經緯還發現，重慶、鄭州等城市的在售樓盤也都有首付分期的活動，其中，不少樓盤的首付分期并不復雜，僅僅是延長了首付款交付時間。鄭州的一位房產經紀人稱，為了拉客，很多樓盤都能給購房人幾個月的首付支付時間，等首付湊齊了，再做網簽和銀行貸款。他說：“現在市場不是很好，能拉到客戶就不錯了。”

或涉嫌違規

近一兩年，一些城市的開發商通過降價和優惠促銷，使得房價有所下降，實際售價低于政府備案價的情況也不斷增加。這種情況下，另一種灰色的低首付形式開始出現。

重慶九龍坡區的一個在售樓盤采取的就是向銀行多申請貸款、以降低客戶首付款的方式。比如，該項目一套備案價100萬元的房子，首套房首付款最低為20萬元，可貸款80萬元。如今，該房源以備案價的八六折、共計86萬元對外出售，但銀行仍以總價100萬元、貸款80萬元審批，這樣的話，購房人實際的首付只有6萬元。

重慶的一位房產經紀人向中新經緯證實了市場上確實存在這種情況，以網簽價100萬元、實際售價90萬元的房源為例，購房人實際只需要支付10萬元首付款，另外10萬元由開發商支付，然后就可以向銀行申請80萬元的住房貸款。但他也說：“現在管得比較嚴，這么做是違規的，只能私下去問問樓盤。”

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，市場上的確存在這種變相低首付的行為，如果能夠查實的話，就可以認定是“騙貸”行為。他還指出，這么做的話，購房發票就要按照網簽價開具，開發商的稅費成本要提高，倒不如直接降價。

針對佛山上述樓盤的做法，張大偉分析道，如果只是給予購房人更長的首付籌款時間，并不違規。但如果樓盤推介客戶做貸款，在明知實際首付款低于規定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款的話，就屬于違規行為。“嚴格來講，只要購房人的首付款不是自有資金，而是借款或貸款來的，不管是借的親朋好友還是金融機構，都是違規。”

兩成首付安全墊

過往多年，由于中國的房地產市場冷熱交替頻繁，住房貸款首付比例也隨著市場的變化而波動，但是首付比例最低20%卻一直都是底線。

有券商研報曾指出，中國在2005年將首付比例從20%提高到30%，并在2008年恢復到20%，此后，在2010年再次提升到30%。2016年，央行發文明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調，允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。這份文件發布后，個人住房最低首付款比例又恢復為20%。

2016年以后，樓市再度火熱，包括限購、非限購城市在內的許多地方，都將最低首付比例升至30%。直到2022年，山東省菏澤市打響下調首付比例第一槍，各地紛紛將首付比例降至最低20%。

張大偉指出，購房人以自有資金支付最低20%或30%的首付款，說明購房人擁有一定的經濟基礎，也能一定程度上證明其未來的還款能力，防止沒有經濟實力的人盲目涌入房地產市場，進而誘發金融風險。因此，要求最低20%的首付比例具有較高的合理性。

今年6月底，河南省濟源市房地產管理局就發文稱，鼓勵房地產開發企業對首付分期收取，但最長不宜超過一年。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出，鼓勵分期首付，或許會讓購房人私下對接民間資金，讓他們把剩余的首付款通過銀行以外的渠道借入，這會導致一系列的金融亂象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新經緯采訪時說：“首付款比例最低20%的規定是比較成功的，再往下調整空間不大，而且過低的首付比也容易出現盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過，當前需要鼓勵房地產市場消費，首付比調整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進一步創新。”

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