今年“十一”假期中秋和國慶節疊加，八天假期時間不短，對很多要買房子的人來說是看房的好時間。特別是近期昆明出臺了“認房不認貸”政策措施，只要購房所在縣級行政區域名下無住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行均按首套住房執行住房信貸政策。這無疑也為樓市“金九銀十”提供了新動力。

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俗話說“外行看熱鬧，內行看門道”，我們不僅要看熱鬧更看“門道”?？礋狒[，要看區域商業醫療配套和社區人氣，這一定程度上決定了置業區域的成熟度；看門道，則須細細考察粗至社區配套、戶型面積，細至產權年限、施工材料等方方面面。

首選現房

在買房時，我們首先要知道自己為什么要購房，有什么需求，包括自己的資金準備等等。每個區域不同的項目其實都有不同的屬性，例如剛需、改善、教育、交通便捷、自然環境等。購房者需要針對自己的需求，去羅列購房需求優先級，這樣才能更快更好地找到適合自己的房子。其中，重點考慮工作、生活均相對便利的區域。

買房要穩。當下昆明很多房地產項目都進入了現房或準現房時代，甚至買后就可入住。總的來說，買現房更有利，因為期房在很多方面不容易把握，如外觀設計、配套設施等。現房的優勢在于所見即所得，項目的品質、樓棟之間的距離、便利的交通、完善的配套、成熟的氛圍等，能一覽無遺。經過竣工前后時間的檢驗，房子質量更可靠，買房過程中可以心明眼亮，精挑細選，風險小。

選擇購買的項目時，重點選擇口碑較好、美譽度高的開發商。每個開發商進入一個城市后，其發展速度是不一樣的。因此，一定要在購房前了解清楚開發商的口碑如何。對于已經出現負面信息的開發企業，最好避開。

關注“不利因素”

進入營銷中心后，我們首先關注項目是否具有商品房銷售許可證。按照規定，商品房售樓處須對“商品房預售許可證”進行公示。購房時，如果覺得這個樓盤存在風險或不確定是否存在風險，可以及時向主管部門咨詢核驗。記住“無證不可售”，避免卷入購房風險。

售樓部的沙盤模型做得都很漂亮，美輪美奐。但是沙盤圖只能夠作為了解大概位置的參考，并不能完全信任。購房者還需要關注設計規劃圖，甚至包括開發商公示的項目“不利因素”。知曉紅線外的不利因素，如高速路、高壓線、垃圾站、變電所、加油站等，盡可能減少對自己的影響。

在購買房屋時，通常會接觸到兩種類型的樣板房，分別是實體樣板間和臨時樣板間。這兩種樣板房的區別在于實體樣板間建造在小區實體樓中，能真實感受到居住后的舒適程度；臨時樣板間則是在售樓處或者其他地方臨時搭建的，隨時都可以拆除挪走。相比之下參觀實體樣板間更有意義。

此外，樣板間的大小需要引起注意。有些項目里的家具是異型尺寸，通過縮小家具尺寸營造“大空間”的錯覺，進入這種樣板房的買家通常被“高利用率”所吸引。等真正入住以后，會發現現實中很多家具自己的家中都放不下。而且，異型尺寸屬于定制家具，生產成本高，不適合普通家庭。

裝修標準也需要重點關注。目前，昆明很多項目都是精裝修交付，對于裝修的內容，包含哪些東西，交付的時候會存在什么問題，需要提前了解清楚。其中，在看樣板間時要了解“非交房標準”。有的樣板房在裝飾中采用大量“非標準”材料，讓視覺效果顯得豪華大氣。那么，什么是“非交房標準”？一般可移動的室內軟家具，家用電器和裝飾品、特殊的墻壁等都是“非交房標準”。別被那些精致的軟裝所吸引，除非你購買了樣板房，否則將無法獲得它們。（昆明日報 記者吳勁松）

這些特價房“特”在哪里？

“金九銀十”期間“特價房”常見，但系列新政利好下的“特價房”卻格外惹人關注。北京路9號特價房優惠幅度高達21萬元、大華錦繡山海特價房均價從13000元/平方米起優惠至11700元/平方米起、萬科500里正常價格區間為15000—20000元/平方米，低樓層部分房源價格優惠至14000多元/平方米等等。很顯然，新政利好之下，開發商企圖乘勝用“特價房”推動樓市。

近日，北京路9號項目推出一些特惠房源，這些房源主要位于項目回遷地塊中的一棟。據置業顧問介紹，項目目前正在努力清盤，所以才推出特惠。此次推出的特惠房源面積有86、104、114和137平方米，單價15000—18000元/平方米，毛坯現房，2梯4戶板樓。

根據置業顧問計算，一套位于3樓的86平方米房源價格，原來總價約153萬元，優惠后總價132萬元，優惠幅度21萬元，單價15500元/平方米。按照首套房貸款利率3.85%，首付20%、貸款30年計算，首付僅需約27萬元，月供4969元。另一套位于4樓的114平方米的住宅，原總價207萬元，優惠后總價179萬元，優惠幅度28萬元，單價15680元/平方米。

據置業顧問介紹，此前，該回遷地塊產品的均價為18000—19000元/平方米，最高達20000元/平方米?！斑@批房源可謂是項目的性價比之王。”置業顧問表示。

除了北京路9號部分產品優惠幅度較大外，昆明還有一些在售項目推出特價房源。比如大華錦繡山海：在售90—137平方米的住宅，帶裝修交付，據置業顧問介紹，項目均價約13000元/平方米，但有樓層較低的房源單價僅11700元/平方米起，例如2樓的房源。大華錦繡麓城項目在售面積95—125平方米，準現房，精裝修交付，均價12000多元/平方米，特價房11000多元/平方米。

還有保利城，目前已經是現房發售，精裝修交付，在售面積有118、131和143平方米，均價14000—15500元/平方米。置業顧問介紹，目前有少量低樓層和頂樓的特惠房源，單價12500元/平方米，“這是項目自開盤以來從沒有過的低價”。

無論是簡單直接的特價優惠還是差異性產品優惠，可以看出開發商確實拿出了“誠意”企圖爭取市場。

在昆明上浮公積金貸款額度、“認房不認貸”和中央降首付降利率等一系列利好政策拉動下，8月份昆明樓市呈現量增價穩態勢。根據克而瑞發布的8月昆明房地產市場月報顯示，該月昆明主城商品住宅成交26.47萬平方米，環比小幅增長2.80%，價格方面維穩，昆明主城五區商品住宅成交均價13335元/平方米，環比持平。（昆明日報 記者徐曉?。?/p>

貨比三家再出手

“買房是大事，貨比三家不會錯?！币恢弊夥孔〉年愮髯罱蛩阗彿?，她這段時間在選房上花費了不少時間。

剛開始，她趁著各項利好政策落地昆明，鉚足了干勁，準備遇到心儀的房子就出手。但連看5個樓盤后，陳琪發現買房這事急不得，“購房門道多，剛需購房者面對豐富的產品很難作出抉擇，必須得花時間精挑細選，貨比三家才能買到自己心儀的房子?！?/p>

“上周，在置業顧問的帶領下，我看了3個盤，有兩家樓盤正好是對門，都處在一個比較不錯的地理位置，周圍醫院學校超市也很齊全?！钡敿殞Ρ群?，陳琪發現，第一家樓盤的房價比第二家要高個百分之十左右，“第一家價格較高的原因是每棟房子的樓間距比較寬，采光會好一些，戶型也方正，但缺點是還是期房，至少要等一年半以后才能交房。第二家樓盤最大的優點是現房，總房價在我的預算之內，缺點就是可選樓層不多，只能在2樓、3樓和頂樓之間做選擇，這一點和我意向樓層相差太大。”

看房當天，置業顧問建議陳琪選擇低樓層的現房?！爸脴I顧問說，能遇到地理位置、樓盤、房價、戶型以及周圍商圈、設施都合適的房子不容易，過了這個村可能就沒有這個店了?！彼伎純商旌?，陳琪還是沒下定決心，“越看越覺得買房是一輩子的大事，不能一時沖動就簽合同，我想還是和家里人商量一下再做決定。”

買房是件大事，像陳琪一樣的剛需購房者如何選擇入市時機，選房中又該注意什么問題。結合剛需購房者多樣的購房需求，記者采訪了昆明理工大學房地產經營管理教研室主任鄧曉盈。她結合當下的購房時機和買房注意事項，對剛需購房者給出了建議。

鄧曉盈認為，房地產調控政策已實施3年之久，投機性需求被擠出市場，市場量價回落，調控取得了預期的階段性成果，目前是剛需購房者入市的好時機。她建議，剛需購房者在挑選房子時要首先明確自身需求，從需求出發找房能提高購房效率；其次要多考察周邊規劃的可落地性，“無論是商業規劃還是地鐵規劃，一定要看近期能落地的，太遙遠的規劃對置業參考價值容易打折扣。”（昆明日報 記者何文靜）

適合你的才是最好的

剛需住房是一座城市中滿足人們最基本生活需求和居住需求的房子。不同的城市，對于最基本需求的定義不同。由于城市人口結構的不同，剛需人群不同，需求不同，從而導致剛需產品的不同。總的來說，適合自己的才是最好的。

如何在昆明買剛需房？很多市民覺得要從自身需求出發，同時，在做決定時需要有相對長遠的眼光，比如區位、板塊、交通、配套、功能、品牌、時機、價格、呈現度等。

“如果在城北買房，在城南工作，每天要早起一個小時，到家也要晚一個小時，工作和生活要穿城才能轉換，實在是扛不住?！笔忻窭钕壬f，如果一定要排一個方位順序，出發點是就業機會和就業水平。

有一部分剛需購房者對于工作的掌控度并不高，如果住得太遠，或者配套太少，就會導致生活也無法掌控?！凹热徽莆詹涣斯ぷ鳎蔷捅M量掌握生活，買熟不買生?！蓖跸壬f的熟地，要么是離城市近，配套成熟齊全的區域，要么是離城市遠，但區域規劃呈現度較高的區域。

對于李先生來說，買近不買遠也是剛需一族的首要考慮條件?！拔艺f的遠和近，指的是離地鐵的距離，也就是考慮通勤成本?！崩钕壬f，離地鐵近，節約的不僅僅是時間，還能節約交通經費。

隨著購房門檻的提高，換房的難度也相應提高，很多剛需購房者在買房時，眼光一定要長遠。“沒有結婚的時候兩房完全夠用，一旦結婚有了小孩，必須得三房。”市民王先生表示，這樣的案例可以從身邊已婚朋友處總結。

房地產行業發展至今，品牌一直是人民群眾比較注重的買房關鍵點。“買大品牌相對安全，但大品牌的房價也相對較高，所以看準了就果斷下手，不要過多地觀望。”市民吳先生對品牌有一定要求，他認為對于剛需而言，下手的最好時機永遠都是現在。對于價格，他建議在條件允許的情況下，盡量買品牌地產商的房子和物業管理較好的小區。

“買精裝現房，對于剛需群體有很多好處，可以節省大量時間成本，還能減輕購房的財務壓力。”吳先生說，剛需一族盡量買精裝房不買毛坯房，對于年輕的上班族而言，直接省去了一個大麻煩。精裝的房子對于剛剛付完首付的剛需購房者來說，壓力會減少很多。（昆明日報 記者甄燕）

買頂層住房“4點”不能忽略

要想入手一套中意的房子，不僅得考慮自己的錢包，還要掌握一定的選房技巧和訣竅。頂層房屋由于視野開闊、性價比高、私密性好、噪音干擾少、通風采光佳等優點受到不少購房者青睞。但頂樓的弊端也很明顯，存在滲漏水風險高、隔熱保溫差等問題，因此選購時有些要素需特別注意。

因為頂層住房直接與外界接觸，導致其隔熱效果并不是十分理想，可能會出現冬天寒冷而夏季悶熱的情況，所以想置業頂樓的買家要注意房子的設計結構和用材，可以要求開發商提供頂樓的有關設計、施工資料，看是否符合建筑標準。如果是現房，還可以根據外立面頂樓的一些標記線目測屋頂隔熱層的厚度，看是否達到一般要求的20厘米至25厘米厚。

一般來說，頂樓常會出現漏水、滲水等狀況，這就需要著重看看排水系統。購房者可選擇雨后看房或者在屋頂上潑水檢測房屋排水系統是否完善。如果頂樓排水性能不過關、房子窗戶密閉性不好、墻體屋頂不嚴密，都有可能導致滲水發生。此外，不僅要看屋內的房頂墻面是否有漏水情況、窗戶四角是否有返水跡象，還要觀察樓頂的積水多不多。

樓層高，水壓難免不足，特別是頂樓更是如此，因此水壓問題一定要關注?，F房可到頂樓單位直接放水查看，有人入住的樓盤，可以先向已入住的頂樓業主了解水壓情況。如果是期房，要求開發商提供水管用材等資料。

目前，我國消防云梯的救援高度普遍在50米左右，反映到樓層上，也就17至20層之間，這樣一來，如果是高層住宅發生火災等事故，高樓層住戶的生命安全就難以保證。而且如果發生火災，熱氣和火勢往往是向上走的，所以買頂樓的房子一定要格外注意消防設施，不能馬虎，畢竟這事關生命財產安全。（昆明日報 記者劉婷婷）

戶型選擇有講究

剛需族一直是房地產行業的主力軍，可是面對居高不下的房價，略顯單薄的上班族著實壓力不小。好在目前樓市利好政策頻頻出臺，開發商為了刺激購房者，推出了不少吸引眼球的優惠條款。當然購房者也不能被優惠沖昏了頭腦，應該耐心觀察樓市行情，準確把握市場發展趨勢，選擇最適合的時機入市。

在昆明某中介公司從事地產中介近十年的王星介紹，一個好戶型，一定需要符合的條件就是南北通透。“現在很多售樓部的置業顧問都介紹他們的戶型是南北通透，其實很多僅僅只是在南面和北面都有窗戶，但窗戶并沒有相對應。真正的南北通透一般是客廳的陽臺正對著餐廳的窗戶，這樣才是南北通透，兩邊都開窗戶，整個房間的空氣都可以對流起來。”

“另外，客廳和主臥一定也需要朝南?，F如今不少戶型的客廳都朝北，朝北的客廳和陽臺都見不到陽光，曬衣服和冬天曬太陽都不方便，其存在的意義也不大。房子冬天寒冷陰暗，不利于家人的身體健康。如果客廳和主臥都朝南，臥室和陽臺的陽光都充足，對家人的身體健康會很有利?！蓖跣钦f。

對于房子格局來說，戶型方正的房間面積利用率較高。現如今很多房子公攤面積較大，如果空間規劃不合理，那么使用面積就會大打折扣，這也間接浪費了一大筆買房的資金。

王星說，選擇戶型的第一步是確定居室，這與個人的經濟承受能力和購房的目的有關系?！皩τ趧傂枞巳簛碚f，個人買房最好選擇一居，經濟實力強一點的可以選擇小兩居。兩口之家的年輕人最好選擇兩居，如果經濟條件有限，也可以選擇大一居。三口之家要考慮居住的長期性，最好選擇三居，一步到位比較經濟。”

確定居室之后的第二步就是考慮各個功能的房間配置是否合理。

這其中就包括了“動靜”分區?！皠訁^是指活動比較多的區域。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等，私密性較強?？蛷d應該開敞、明亮，面積最小不要小于14平方米，三口之家25平方米較為合適，太大也不合適，經濟上不合理，而且過大容易失去溫馨感、親和感。臥室應該注重私密性，與動區避免相互干擾，主臥室面積不應小于12平方米，16平方米較為合適。臥室之間盡量相對獨立，否則生活會非常不便。”王星說。（昆明日報 記者李夢瑤）

來源：昆明信息港

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