中銀證券（601696）發布研究報告稱，當前房地產板塊估值已經回到7月政治局會議之前，一方面，雖然需求端利好政策雖不斷推出，但由于沒有持續強心劑的情況下居民信心仍然不足，行業基本面復蘇仍然較弱，且市場預期不持續。另一方面，房企信用風險的負面情緒仍在蔓延。在當前時點，短期關注核心城市、尤其是一線城市政策進一步調整的可能性，若政策調整預期兌現或帶來的板塊beta行情;中長期關注城中村改造推進帶來的行業機會。重倉核心城市且財務穩健的房企或更加受益。

事件：國家統計局發布2023年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環比下降0.3%，同比下降0.6%;二手房價格環比下降0.5%，同比下降3.2%。

(相關資料圖)

中銀證券主要觀點如下：

9月70個大中城市新房與二手房房價持續面臨下行壓力。

70大中城市新房房價環比下降0.3%，同比下降0.6%，同環比降幅均與上月持平;二手房房價環比下跌0.5%，同比下降3.2%，同環比降幅均與上月持平。新房房價已經連續四個月持續下滑;二手房房價已經連續五個月持續下滑。70個大中城市中，新房、二手房房價環比下跌的城市數量均處于歷史高位。9月新房房價環比上漲的城市有15個，比上月減少2個，下跌城市有54個，比上月增加2個;二手房環比上漲的城市有4個，比上月增加1個，下跌城市有65個，比上月減少1個。新房與二手房房價持續面臨下行壓力，主要是因為：1)雖然本月利好政策不斷推出，但除了部分核心城市外，多數城市的成交端恢復尚不明顯，整體新房房價仍然承壓。2)“認房不認貸”政策落地帶動部分重點城市二手房掛牌量增長，供給增加背景下，9月二手房價格仍在調整中。

一線城市在“認房不認貸”新政刺激下，市場活躍度提升，新房與二手房價格均較8月環比增長。

1)新房：北京與上海相對更有韌性。一線城市新房房價環比下降0.2%轉為環比持平，同比增速為0.7%，同比增速較上月提升了0.1個百分點。其中，北京環比增長0.4%(前值：-0.2%);上海環比上漲0.5%(前值：+0.1%);廣州環比下降0.6%(前值：-0.3%);深圳環比下降0.5%(前值：-0.6%)。北京、上海房價較廣州和深圳相對更有韌性，受高于城市均價項目入市帶動，新房價格實現上漲。2)二手房：一線城市二手房房價同比下降1.4%，同比降幅較上月收窄了0.2個百分點;環比增長0.2%，增速較上月提升了0.4個百分點。其中，北京環比提升0.7%(前值：+0.4%);上海環比提升0.6%(前值：-0.3%);廣州環比下降0.7%(前值：-0.6%);深圳環比持平(前值：-0.2%)。“認房不認貸”政策出臺后，北京和上海二手房市場活躍度提升，北京海淀區二手房指導價也有所松動，因此二手房房價均出現回升態勢;深圳二手房量價均保持平穩態勢;而廣州在“認房不認貸”、限購區域優化、首付比例下調等政策帶動下，短期內掛牌量增長明顯，因此房價依舊承壓，二手房價連續五個月環比下跌。該行認為，一線城市政策仍有進一步調整的空間，房價短期有望保持企穩回升的態勢。

二線城市中超七成城市新房房價環比下跌，超九成城市二手房房價環比下跌。

1)新房：二線城市新房房價環比下降0.3%，環比降幅較上月擴大0.1個百分點，同比增長0.2%，同比增速較上月下降了0.1個百分點。74%的城市新房房價環比下跌，沈陽、杭州、寧波、長沙、海口、成都、重慶、西安新房房價環比持平或略有上漲，其余城市環比均下跌。48%的城市新房房價同比下跌，同比漲幅相對較大的有：成都(+5.8%)、長沙(+3.6%)、寧波(+3.5%)、杭州(+3.0%)，其中成都已經連續15個月同比增幅超過5%。2)二手房：二線城市二手房房價環比下降0.5%，環比降幅較上月持平，同比下降3.2%，降幅較上月擴大了0.2個百分點。超過九成的二線城市二手房房價同環比下跌。從環比來看，僅天津與石家莊環比增長0.1%，其余城市環比均下跌;從同比來看，長沙(同比+0.2%)、成都(同比+3.7%)二手房房價相對有韌性。

三線城市房價下行壓力最大，所有三線城市二手房房價本月環比均下跌。

1)新房：三線城市新房房價環比下降0.3%，環比降幅較上月收窄0.1個百分點，同比下降1.4%，同比降幅與上月持平。83%的三線城市新房房價環比下跌，80%的三線城市新房房價同比下跌。跌幅相對較大的城市有秦皇島(同比-3.5%、環比-0.5%)、牡丹江(同比-4.8%、環比-1.0%)、溫州(同比-3.4%、環比-0.5%)、宜昌(同比-3.4%、環比-0.6%)、惠州(同比-3.7%、環比-0.3%)。2)二手房：三線城市二手房房價環比下降0.5%，環比降幅較上月擴大了0.1個百分點，同比下降3.5%，同比降幅與上月持平。所有三線城市二手房房價同環比增速均為負。

現階段各類型產品房價都面臨一定的下行壓力。

70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房價同比增速分別為-0.6%、-0.6%、-0.5%，環比增速分別為-0.3%、-0.3%、-0.3%，90平以下剛需產品同比降幅略有擴大;二手房房價同比增速分別為-3.3%、-3.2%、-3.0%，環比增速分別為-0.5%、-0.5%、-0.4%，剛改(90-144平)產品二手房房價同比降幅略有擴大，改善(144平以上)產品二手房環比降幅較上月略有收窄。

投資建議：

當前板塊估值已經回到7月政治局會議之前，一方面，雖然需求端利好政策雖不斷推出，但由于沒有持續強心劑的情況下居民信心仍然不足，行業基本面復蘇仍然較弱，且市場預期不持續。另一方面，房企信用風險的負面情緒仍在蔓延。但是，該行也看到一些相對利好的供給端政策，比如多地取消土拍限價，提升市場熱度，該行認為，后續可能會傳導到取消限價，若同時增加核心地塊的供應，也許能夠在四季度帶來一波拿地熱潮，以此扭轉居民對房價的看跌預期。

該行認為，在當前時點，短期關注核心城市、尤其是一線城市政策進一步調整的可能性，若政策調整預期兌現或帶來的板塊beta行情;中長期關注城中村改造推進帶來的行業機會。重倉核心城市且財務穩健的房企或更加受益。

現階段該行建議關注兩條主線：

1)中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤置地(01109)、建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、綠城中國(03900)、華發股份（600325）(600325.SH)、濱江集團（002244）(002244.SZ);底部回升、彈性較大的公司：金地集團（600383）(600383.SH)、龍湖集團(00960);

2)在一線城市有城市更新業務布局的房企：中華企業（600675）(600675.SH)、光明地產（600708）(600708.SH)、中交地產（000736）(000736.SZ)、城建發展（600266）(600266.SH)、天健集團（000090）(000090.SZ)。

風險提示：房地產調控升級;銷售超預期下行;融資收緊。

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