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最新70城房價來了!重磅信號隱現

時間 : 2023-10-19 16:06:22來源 : 21世紀經濟報道

作 者丨李彤欣張敏鄭嘉琪


(資料圖)

編 輯丨畢鳳至張星黎雨桐

8月末、9月初,“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸、重點城市部分區域放開限購等樓市政策“組合拳”陸續落地。新政下的樓市成色如何?

10月19日,國家統計局公布的2023年9月份70城房價數據顯示:

環比方面:

新房價格環比上漲的城市有15個,比上月減少2個;二手房有4個,比上月增加1個。其中,上海新房價格領漲,北京二手房價格領漲。

新房價格環比下跌的城市有54個,二手房有65個。其中,徐州二手房價格領跌,環比下降1.3%。

一線城市新房價格環比由上月下降0.2%轉為持平;二手房價格環比連續4個月下降后首次轉漲。

二三線城市商品住宅銷售價格環比下降。

同比方面:

9月共有45個城市新房價格同比下降,比上月增加1個,較年內高點減少10個;二手房價格同比下降城市有67個,比上月增加1個。

一線城市新房價格同比上漲0.7%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手房價格同比下降1.4%,降幅比上月收窄0.2個百分點。

二三線城市商品住宅銷售價格同比有漲有降。

樓市回暖跡象隱現

統計局的數據顯示,今年1—9月份,全國商品房銷售面積8.5億平方米,同比下降7.5%;商品房銷售額8.9萬億元,同比下降4.6%。降幅延續了前幾個月的擴大態勢。

同期,全國房地產開發投資8.7萬億元,同比下降9.1%,降幅連續7個月擴大。

房企現金流也不容樂觀。今年前9月,房地產開發企業到位資金9.8萬億元,同比下降13.5%,降幅連續5個月擴大。

這種變化反映出,房地產仍處于深度調整周期中。2023年伊始,房地產市場曾出現短暫的“小陽春”行情,但此后便增長乏力,各項主要指標難有改善。此前,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉曾表示,“房地產市場整體處于調整期。”

分析人士指出,從前三季度的表現看,這種調整仍在持續。一方面,現金流持續緊張,影響了拿地、投資等供應端的表現;另一方面,需求方仍存在觀望情緒,信心并未完全恢復。

市場好轉的跡象體現在月度數據變化中。9月單月,房地產開發投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標都出現環比增長。其中,銷售面積和銷售額的增幅分別達到47.0%和41.6%。

盛來運還表示,9月,70個大中城市的新房和二手房合計交易規模環比增長2.8%,“從4月份以來,在連續5個月下降后首次轉正。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,這說明一季度小陽春之后4-7月份快速下行的局面,在8月份以后有所緩解,特別是一攬子政策紓困下,作為傳統旺季的9月份市場銷售有所好轉。

2023年8月末,央行、金融監管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸等政策。9月以來,不少城市落地了上述政策的細化版本,并陸續松綁樓市“限購令”。9月20日,廣州解除多個區域的限購政策,成為首個松綁“限購令”的一線城市。

據調研,在這波樓市優化政策出臺后,很多公司便借機推盤出貨,并作出一定的價格優惠。根據統計局公布的數據計算,9月全國商品房銷售單價為10051元/平方米,環比下降3.7%。

經過“以價換量”,房企資金鏈也有所改善。9月房企到位資金環比增長了23.1%,為近三個月的首次正增長。

保護信心仍是重點

事實上,由于調整期過于“漫長”,外界對市場的復蘇節奏抱有更高的期待。但無論是9月還是10月的市場表現,似乎都與這種期待存在距離。

李宇嘉也指出,8月底以來的政策紓困起到了一定效果,但政策效果明顯低于預期。表現在同比跌幅仍比較大;供給端的疲弱態勢仍在加大,比如土地市場跌幅同環比仍在擴大,金融機構對房地產開發環節的風險擔憂仍未緩解。

中指研究院的統計顯示,今年中秋國慶長假期間,35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期(10月1日-7日)及2019年假期下降兩成左右。長假后的首周(10月9日-10月15日),重點50城新房銷售面積回升,但同比仍下降5.3%。

10月18日,盛來運對房地產問題做了系統解讀。

他表示,經過近20年的高速增長后,房地產出現調整是正常的。而且這種調整有利于淘汰落后產能,有利于結構優化,尤其是有利于房地產業高質量發展。“所以現在的調整是有利于后期的發展。”

同時,房地產持續高質量發展,還是有很強的支撐的。一方面,當前我國的常住人口城鎮化率為65.2%,戶籍人口城鎮化率僅為47.7%。所以,城鎮化無論從數量還是從質量來看,都有較大的提升空間。另一方面,雖然我國的房屋總量已經達到400億平方米左右,但中小戶型偏多,改善潛力較大。

最后,房地產優化政策的作用正在持續釋放,有積極的效應。但政策的發揮需要一個過程,“畢竟房地產總體上處在一個調整階段,所以后期還是要抓好政策的落實。”

從業者更關心的是,如何維護來之不易的市場信心。某大型上市房企相關負責人向表示,需要對政策持續加碼,效果才能更持久,市場信心也更容易積累下來。

李宇嘉也認為,穩定樓市仍是未來的政策主基調,但以需求端刺激為主的傳統模式,空間在收窄、邊際效應在下降。未來需要在供給端解決房企的風險問題,同時將房地產的穩定放到居民收入、就業、預期穩定的大框架下來看待,并制定一攬子政策,才能將市場逐漸穩定下來。

對于未來的市場走勢,中指研究院指出,隨著經濟出現企穩跡象,加之樓市政策繼續強化的預期增強,預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄,其中核心一二線城市市場表現要好于三四線城市。但由于企業現金流壓力仍大,預計供應端的投資、拿地、新開工等指標繼續保持負增長。

SFC

本期編輯黎雨桐實習生趙鳳鈴

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