存量首套住房貸款利率調整大幕正式拉開，相較首套房貸利率由銀行批量調降，部分借款人更加關心“二套轉首套”如何操作。9月27日，記者注意到，為便于借款人進行申請，有多家銀行發布了“二套轉首套”利率調整申請指引或操作攻略，“二套轉首套” 證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產查詢證明、個人征信等內容，由于地區不同，各地銀行要求提交的材料也有所不同。多家銀行表示，經認定符合條件的借款人，將于10月25日對審核通過的業務進行批量利率調整。

發布“二套轉首套”操作指引

存量房貸利率下調正在進行時，相比存量首套房貸利率的批量調降，一些借款人更加關注購房時按二套發放的房貸、現在已符合首套房標準的房貸利率該如何申請調整。

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9月27日，記者注意到，已有多家銀行發布了“二套轉首套”利率調整申請指引。以工商銀行為例，據記者不完全統計，該行發布了廣東地區、大連地區、山西地區、周口地區、內蒙古地區、無錫地區等多地“二套轉首套”利率調整提交材料操作指引。

“二套轉首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產查詢證明等，由于地區不同，各地分行提交的材料也有所不同。針對離異的借款人，工商銀行大連分行要求提供離婚證、單身證明、離婚協議；在房產查詢證明中，該分行要求，應提供全部家庭成員在大連全域地區七日內房產查詢證明（家庭成員含本人及配偶，未成年子女名下有房產的也須房產查詢證明提供）。

工商銀行山西地區“二套轉首套”的借款人需要向該行山西分行提供本人及配偶《個人信用報告（本人版）》，僅需拍照上傳首頁及住房貸款內容頁；對于首套房貸與二套房貸均在山西省同個地級市（含縣域）辦理的，如首套房貸已結清但《個人信用報告（本人版）》尚未顯示結清的還需拍照提供貸款結清證明。

中國銀行蘇州分行發布的“二套轉首套”申請攻略中明確，借款人需要提供三項必要證明材料，分別是“身份證明材料”“婚姻證明材料”“蘇州市行政區域內家庭住房套數證明材料”。此外，如果借款人的“有房（住宅）證明”記載家庭名下在蘇州市行政區域范圍內有2套住房的情形，還需要提供一項補充證明材料，即借款人本人和配偶的“個人征信報告”。

農業銀行河北分行的利率調整申請資料要求，以借款人家庭為單位，需要提供本人及配偶居民身份證、婚姻狀況證明、填寫《符合首套住房標準承諾書》等細化內容。

多家銀行表示，對于“二套轉首套”房貸利率調整，需要借款人主動向銀行發起申請，經認定符合條件的，將于10月25日對審核通過的業務進行批量利率調整。

已有借款人申請成功

將“二套轉首套”納入調整范圍，使得享受到政策“紅利”的借款人群體不斷擴大，根據規定，“二套轉首套”借款人可以在線上提交材料申請，也可以去銀行線下網點辦理。

最近一段時間，鄭陽（化名）陸續收到朋友存量房貸利率調整的信息，讓她十分羨慕。多年前買房時，因為在外地有過購房記錄，銀行當時按二套房貸利率給她發放了貸款，聽說這次二套房也可以調整存量房貸利率，鄭陽一大早便來到了銀行網點辦理“二套轉首套”業務。

“提交了身份證、戶口本、房本、結婚證、網簽合同號之后銀行很快就受理了申請，本次調整前我的房貸利率是5.38%，調整后的利率為4.85%，將在10月25日統一進行調整。”

在浙江的李久杰（化名）也成功通過線上提交了“二套轉首套”申請。“從提交申請到通過只用了一天時間，已能查詢到降低后的存量房貸利率為4.3%，下個月開始生效執行。”李久杰表示。

原先被認定為“二套房”，如今為“首套房”的借款人成為本輪存量房貸利率下調的受益者。在申請流程方面，對于“二套轉首套”，各家銀行也專門設置了指引通道。建設銀行在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”，借款人可點擊“存量房貸利率調整”-“申請復核”，選擇復核類型“首套、非首套認定結果”。

中國銀行在“存量房貸利率調整”功能操作指南中提及，如果貸款是二套住房貸款，則會出現相關提示，借款人按照步驟依次操作，勾選“存量房貸利率調整范圍”，并復制粘貼相關聲明，進入下一步材料上傳頁，點擊“添加圖片”，逐條上傳證明材料影像件，點擊提交，上傳完所有證明材料后，提交確認并按提示輸入手機驗證碼，成功后會出現已受理界面。

工商銀行在手機銀行“存量房貸利率調整”欄目上線了“二套轉首套”房貸利率調整功能。對于“二套轉首套”房貸利率調整，需要借款人主動向銀行發起申請，其中10月22日前完成的利率調整申請，該行將于10月25日對審核通過的業務進行批量利率調整。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對于借款人來說，存量房貸利率調降實質性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負擔，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機會去選擇購入其他房產等。

一攬子利好政策“在路上”

據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。

9月27日，據中國人民銀行官網，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第三季度例會于9月25日在北京召開。會議指出，落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。

在陳霄看來，調降首付比和二手房貸利率下限將成為接下來政策松綁的一個重點方向，在此前“認房不認貸”等政策已經落地，首套房資格的認定上作出了松綁，短期刺激了一波需求入市，但是市場的持續恢復仍需要更多的政策加持，下調首付比和二套房貸利率就是重要的一環。預計該項政策落地后，結合“認房不認貸”形成組合拳降低改善群體的入市門檻，市場有望迎來更加明顯的回升，尤其是對于一線和重二線城市。

招聯首席研究員董希淼建議，相關部門繼續對限購、限貸、限售政策進行再優化，如取消過于嚴苛的限購措施、調整存量二套房貸利率等，進一步從需求側發力激發住房消費需求。

對銀行而言，董希淼強調，應采取多方面措施，開源節流，精細管理，對沖存量房貸利率調整對利潤和息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債產品結構和期限結構，繼續從負債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風險可控的前提下提升高收益資產占比，進而提高資產端收益；三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，豐富多元化盈利來源，減緩利息收入下滑；四是加強內部管理，提高精細化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。

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