讓更多市民安居，保障性租賃住房正在努力；持續(xù)提升底層資產(chǎn)價(jià)值并積極分紅，讓投資者在公募REITs市場“安居”，保障性租賃住房REITs正在實(shí)現(xiàn)。

2023年8月，首批3單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市一周年之際，《》記者奔赴福建省廈門市，實(shí)地調(diào)研首批項(xiàng)目之一的中金廈門安居REIT持有的底層資產(chǎn)，了解公募REITs的“安居之道”。

【資料圖】

雙向奔赴

找到“最優(yōu)解”

得益于資本市場對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持，2022年8月31日，首批3單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市，公募REITs品種添新。

具體到中金廈門安居REIT，廈門安居集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廈門安居集團(tuán)”）黨委書記、董事長徐曉煜在接受《》記者采訪時(shí)表示：“中金廈門安居REIT的成功落地，始于廈門安居集團(tuán)和中金基金管理有限公司（以下簡稱‘中金基金’）的雙向奔赴。”

2013年，廈門安居集團(tuán)應(yīng)時(shí)而生，在業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，廈門安居集團(tuán)一直在思考如何打通項(xiàng)目“投融建管退”的各個(gè)環(huán)節(jié)。徐曉煜介紹，“此前，穩(wěn)定運(yùn)營的保障性租賃住房缺乏有效的盤活手段，導(dǎo)致投資無法退出，使得投資資金在存量項(xiàng)目不斷沉積而后續(xù)投資資金匱乏。公募REITs的出臺及試點(diǎn)范圍的擴(kuò)容讓我們找到‘最優(yōu)解’。”

中金基金是中金廈門安居REIT的基金管理人，目前在管的還有已上市28只公募REITs中的4只產(chǎn)品。中金基金副總經(jīng)理、中金廈門安居REIT基金經(jīng)理李耀光對《》記者表示：“2022年初，中金基金了解到廈門安居集團(tuán)希望借力公募REITs有效地融通盤活資金鏈并降低負(fù)債率，通過主動(dòng)溝通、接洽，最終在眾多參與機(jī)構(gòu)中脫穎而出。于是，公募REITs與保障性租賃住房資產(chǎn)碰撞出商業(yè)火花，項(xiàng)目實(shí)施方案迅速落地。”

雙向奔赴的背后，可以看到近年來我國加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的一系列努力，以及資本市場與保障性租賃住房的彼此成就。

李耀光表示：“保障性租賃住房發(fā)行公募REITs可以通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，為市場提供更多保障性租賃住房，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。”

除了讓更多市民群眾實(shí)現(xiàn)住有所居，住有宜居，公募REITs也為投資者提供了“一鍵配置”保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)的便捷投資工具。

租房需要“拼手速”

資產(chǎn)運(yùn)營超預(yù)期

中金廈門安居REIT持有的底層資產(chǎn)——園博公寓、珩琦公寓兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，坐落在廈門市常住人口數(shù)量最大且青年人占比較高的集美區(qū)。兩處公寓一天進(jìn)出千余人次的流量和接近滿租的狀態(tài)，或是中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)高效穩(wěn)健運(yùn)營的最直觀佐證。

在園博公寓運(yùn)營辦公室，記者遇到一位正在現(xiàn)場簽約的集美大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生孔先生，他自稱全靠“拼手速”才搶到租賃資格。談及選擇園博公寓的原因，孔先生解釋稱：“相比周邊同類公寓，這里綜合性價(jià)比更高。我簽約了一套43.8平方米、月租金1460元的一室一廳，按季度支付即可，薪資完全能覆蓋租房支出。”

距離園博公寓3公里處的珩琦公寓，則收獲了一名租戶“最長情的告白”。26歲的李女士是該公寓的首批租戶，她告訴《》記者：“租房首要考慮安全性，其次是租金和便利性，珩琦公寓符合我的要求。只要未買房，我會(huì)一直選擇在這里租住。”

目前，園博公寓和珩琦公寓由廈門住房租賃發(fā)展有限公司（以下簡稱“廈房租賃”）作為外部管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營管理。據(jù)廈房租賃公寓運(yùn)營部負(fù)責(zé)人葉緩婷現(xiàn)場介紹：“兩處公寓均以中小戶型為主，較符合廈門市新市民、青年人等群體的承租特點(diǎn)。目前，兩處公寓的個(gè)人租戶占比為91.37%、企業(yè)租戶占比8.63%。同時(shí)，兩處公寓的租戶來源也較廣泛，廈門市的租戶占比約為2.5%，七成來自福建省其他地區(qū)，其次是省外的。”

除了租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且合理分散，租金回收情況良好也是園博公寓和珩琦公寓的“底色”。葉緩婷表示：“中金廈門安居REIT的現(xiàn)金流來源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金。自產(chǎn)品上市以來，底層資產(chǎn)出租率維持在高位，截至2023年二季度末，這一數(shù)據(jù)為99.64%。此外，租金保持穩(wěn)中有升，租金收繳率達(dá)100%。”

對于投資者較關(guān)心的項(xiàng)目收益情況，中金廈門安居REIT上市一年以來，用相關(guān)指標(biāo)超過招募說明書披露的預(yù)測值來讓投資者安心。據(jù)李耀光介紹，2022年8月22日（基金成立日）至2022年底，中金廈門安居REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額2096萬元，相較于招募說明披露的預(yù)測值，達(dá)成率約為110%。2023年第一季度、第二季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額2889萬元，相較于招募說明書披露的預(yù)測值，達(dá)成率約為111%。

此外，中金廈門安居REIT還開展分紅，積極回報(bào)投資者。李耀光表示：“項(xiàng)目在保障性租賃住房REITs中率先實(shí)現(xiàn)分紅，累計(jì)分紅金額約2095.5萬元，分紅率達(dá)99.98%。”

種種努力的結(jié)果是投資者投出的信任票。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中金廈門安居REIT自上市以來的平均換手率約1.7%，高于REITs市場的平均水平。

對于保障性租賃住房公募REITs而言，市場最為關(guān)心的是其底層資產(chǎn)的持續(xù)性和穩(wěn)定性如何保障？廈門安居集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理，廈房租賃董事長陳勇給出答案：“未來，廈房租賃一方面會(huì)繼續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，維持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的出租率；另一方面也會(huì)逐步縮減享受租金優(yōu)惠政策租戶的個(gè)數(shù)以及優(yōu)惠浮動(dòng)，確保租金收入達(dá)到預(yù)期水平。”

運(yùn)營管理水平提高

將適時(shí)啟動(dòng)擴(kuò)募

看著中金廈門安居REIT上市一年來所取得的亮眼成績和項(xiàng)目相關(guān)方的積極變化，徐曉煜感觸頗深。他說：“通過發(fā)行REITs，廈門安居集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了對存量資產(chǎn)的盤活，回收資金擬用于新的保障性租賃住房建設(shè)，在帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也可為更多新市民、青年人提供住房保障。同時(shí)，通過將成熟資產(chǎn)裝進(jìn)上市主體，接受公眾的監(jiān)督，底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理水平和效率得以提高。廈房租賃作為外部管理機(jī)構(gòu)，接受基金管理人及投資人的考核，自身運(yùn)營管理能力也得到提升。”

資本市場重預(yù)期，項(xiàng)目的前景決定著投資者陪伴的長久性。而公募REITs產(chǎn)品的前景，離不開擴(kuò)募儲備。記者在調(diào)研現(xiàn)場了解到，中金廈門安居REIT將待時(shí)機(jī)成熟時(shí)啟動(dòng)相關(guān)擴(kuò)募工作。

徐曉煜介紹：“廈門安居集團(tuán)旗下保障性租賃住房資產(chǎn)儲備較為豐富，而我們也有意愿將成熟的資產(chǎn)不斷裝入中金廈門安居REIT。”

現(xiàn)階段，廈門安居集團(tuán)已建成保障性租賃住房為7372套，已立項(xiàng)且在建的保障性租賃住房數(shù)量達(dá)13522套左右。未來三年，按照廈門市“十四五”規(guī)劃，廈門安居集團(tuán)還要建設(shè)14個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目（約3.66萬套），總投資達(dá)到125億元。徐曉煜同時(shí)表示：“基于長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，在園博公寓、珩琦公寓發(fā)行REITs后，廈門安居集團(tuán)旗下的其他租賃住房資產(chǎn)也逐步按照REITs存續(xù)期管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。”

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