炎炎夏日，綠城（03900.HK）因175億掃貨上海、杭州土拍市場再度火出圈。僅在上海二批次第二輪土拍中，綠城兩天就豪擲139.2億，拿下閔行、嘉定、青浦三宗宅地；而在8月1日舉行的杭州的八批次土拍中，綠城也以34.69億元底價競得蕭山市北宅地。

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綠城明顯是有備而來，參與兩地土拍，光保證金就要先交上超過30億。加上搖號運氣爆棚，綠城如愿斬獲多宗地塊。

綜合分析人士的看法，綠城斥巨資掃貨一二線城市土地這一舉動，隱約可見上海和杭州土地市場的分化。布局一二線城市是綠城一以貫之的策略，但在下半年后市不甚明朗的當下，該公司毫不猶疑地大手筆拿地，其中的信號意義值得關注。

8月1日-8月2日上海二批次第二輪土拍，9宗地一共攬金238億，整體溢價率7.5%。其中，5宗地觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價。上海二批次第二輪土拍相較于首輪66.7%的封頂比例有所下降，占比為55.6%。

上海每一場土拍出現的細微變化，都可反映出業內對市場的一次預判。

同策研究院研究總監宋紅衛直言，土地市場是樓市的直接反映。此本輪土拍反映出了上海樓市的“分化”。目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”，核心區域項目仍然備受關注，有大量潛在購房者；外圍區域項目，比如金山、臨港等購買力相對不足，降溫明顯。冷熱不均的樓市反映到土地市場，就是房企拿地變得謹慎。大半個月的時間過去，上海第二輪土拍相比第一輪地塊封頂率明顯下降，且溢價10%的地塊幾乎都分布在熱門板塊。

杭州銷售承壓，綠城轉移戰場

相比在上海溢價搶地，綠城在杭州的“抄底”意味更明顯。

8月1日，杭州年內第八次土拍只有四宗地入市，是今年以來規模最小的一次。杭州土拍的“低調”有跡可循。最近杭州樓市降溫明顯。同策研究院數據顯示，7月份杭州新房成交約45萬平方米，環比6月份下降了54%，二手房成交量3800套左右，環比6月份下降了21%。

銷售承壓之下，杭州土拍規模變小，房企出手也隨之謹慎起來。綠城也不例外，雖然底價拿地，但也是選擇了此前熱度比較高、曾經高價拿過地的地段，可視之為“補倉”。

而綠城時隔6年重返上海拿地，不惜重金重倉這一市場，目的性很強。這從綠城在上海市場的銷售可以讀到一些信號。2022年，綠城通過產權交易拿下三林地塊，項目名為前灘百合園，今年4月首開平均認購率達到447%，兩場搖號入圍分分別為86.4、97.8，開盤當天即售罄。

近幾年來，綠城雖然嘗試楊柳郡等項目打入偏年輕化剛需市場，非常成功，但其品牌影響力于號召力依然集中于高端項目，一二線城市成熟、熱門板塊非常符合綠城產品調性。事實上，綠城的高端項目對板塊整體品質提升都有幫助，當地政府也歡迎這樣的房企入駐。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從企業發展角度來看，綠城目前在上海的土儲不算多，項目以合作開發為主，比如弘安里，是與上海地產、招商蛇口（001979）合作開發；綠城外灘蘭庭是和東海地產、華浙投資一起開發。“項目雖好，但要和別人共享利益，無形之中利潤減少了。這次獨自拿下質量那么好的地塊運氣不錯，今后不用擔心項目去化，利潤也不會和別人分享。”盧文曦透露，7月中旬的二批次首輪土拍中，綠城也參拍了，但沒有收獲，這次總算有了結果，也是今年首次在上海公開市場拿地。

值得關注的是，綠城在這一輪調控中，因為資金鏈穩健獲得了發展非常好機會。8月2日晚間，綠城公告發行2023年第三期中票，規模10億，期限為3年。

政策不明朗，房企謹慎入市

綠城在土拍市場的動作，可以說是代表了市場分化下房企的選擇。

仍以杭州為例。當下的杭州樓市，去化周期正在拉長。宋紅衛指出，杭州6月底新房市場庫存達到966萬平方米，去化周期達到9.5個月，預計8月份會超過10個月。

這就不難理解，杭州八批次土地供應量是歷史最低供應量的一次，僅僅4宗地，背后的原因是開發商拿地積極性大幅下降；4宗地中，2宗底價成交，2宗觸頂溢價，樓市分化信號已經很明顯。

從上海二批次第二輪土拍參拍房企來看，央、國企依然是占據主力，民營企業占比較低，地塊熱度分化明顯，奉賢等遠郊地塊房企拿地意愿較弱。閔行梅隴和浦東川沙2宗熱門地塊平均14-15家房企競爭一塊土地，最終競至封頂搖號；浦東宣橋和普陀桃浦2宗冷門地塊低溢價成交，也印證了區域樓市分化大趨勢。

如果綠城的動作表明穩健房企對后市的看好，那么當前對房地產市場走勢的不明朗，是大部分房企不敢出手拿地，或只熱衷于熱門城市、熱點地段地塊的主因。近期關于房地產的政策喊話不斷，但落地還需要時間。為此，宋衛紅也指出了當前調控的復雜性。他認為，目前全國樓市的核心問題在于冷熱不均，核心城市、核心區域存在局部過熱的情況，倒掛盤，積分盤仍然是調控的難點。同時，全國范圍內熱點城市周邊區域的剛需大盤、文旅項目面臨低迷的態勢。

以上海為例，宋紅衛指出，上海應該推行的是“有保有壓”的精準調控政策，而非市場傳言的全面放松的基調。從上半年樓市情況來看，新房市場成交515萬平方米，同比增長超過30%，新房的庫存量在600萬平方米左右，去化周期6-7個月，從這個角度看，上海樓市還算比較健康。

宋衛紅認為，認房不認貸主要面向改善群體需求釋放的政策，可能會造成局部熱點區域繼續升溫，但是對于外圍項目的去化幫助不大，外圍區域項目主要是剛需為主，核心區域項目才是改善為主。

上海尚且如此，各地樓市情況更復雜。當政策猶抱琵琶半遮面之時，也只有綠城這樣的房企勇于站在拿地潮頭。

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