記者董紅艷李貝貝北京報道

“房地產開發需要大量資金，沒有資金則房地產企業無從經營。房企融資情況的好壞，直接影響其能否生存，能否實現良性循環與可持續運營。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受《》記者采訪時表示。

在中央相關政策背景下，“三支箭”被視為房企融資改善的重要渠道。記者注意到，今年以來，股權融資方面，已經取得了實質性的進展，債券融資方面或將繼續擴大覆蓋面，“三支箭”正在加速發力。

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不過，業內多方向記者表示，房企資金環境的改善，最終取決于房企的銷售情況的回暖。呼吁從消費端政策入手，去撥正整個房地產發展方向。

“三支箭”工具加速發力

2022年底，中央加大對房地產企業融資支持力度，“金融16條”“三支箭”等政策相繼出臺。但是，回顧2023年上半年，房企的融資情況改善并不是十分明顯。

從房企資金到位狀況看，房地產行業仍然存在較大的資金壓力。國家統計局數據顯示，2023年上半年，房地產開發企業到位資金68797億元，同比下降9.8%，下跌幅度進一步擴大。房地產開發企業到位資金已經連續16個月同比下滑，保持下滑超過一年的時間。

具體看來，2023年上半年，房企國內貸款總額8691億元，下滑11.1%；利用外資28億元，下滑49.1%；自籌資金20561億元，下滑23.4%；定金以及預收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

房企的資金到位情況，與融資的推進直接相關。中國房地產數據研究院執行院長陳晟向《》記者表示，目前融資穩定性對房企特別是民企來說是十分關鍵的問題。目前整體房企的融資數據并不夠理想。據中指研究院監測數據，2023年1—6月，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%，延續了下降態勢，降幅收窄。其中信用債2340.5億元，同比下降7.0%；海外債110.7億元，下降34.6%；信托211.4億元下降69.6%；ABS1379.1億元，下降4.5%。海外債、信托融資金額銳減，信用債成為融資主力。

其實，在去年年底融資相關政策發出之后，債券、信貸、股權的“三支箭”被視作房企融資改善的重要工具。“第二支箭”，債券方面，據2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上介紹，去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發行提供增信支持。

值得注意的是，今年6月底，“第三支箭”得到實質性落地。公開消息顯示，6月16日，招商蛇口（001979）的定增方案率先獲得了證監會同意注冊批復，A股上市房企股權融資首個“第三支箭”項目正式落地。6月27日，大名城（600094）、保利發展（600048）、福星股份（000926）和中交地產（000736）的定增項目申請也獲得證監會批文。5家房企的定增合計獲批金額為283.9億元。

還有怎樣的發展空間？

事實上，距離去年年底“第三支箭”的發出，已經過去了半年的時間。而據克爾瑞監測數據，截至2023年6月27日，已披露定增預案的房企計劃募資總規模已經達到957.8億元，目前已經落地的定增額度不到三分之一。

“由于實際流程推進時間可能比半年的平均值更長，且可能部分房企的募資規模最終不及預期，我們估計2023年A股上市房企定向增發規模預期值可能與2015年的水平較接近。”易居房地產研究院分析指出。而據克爾瑞監測數據，2015年A股上市房企定增總額為684.7億元。

不過在資本市場上，多家上市房企股價跌至1元以下，藍光發展、泰禾集團等數家房企宣布退市，中國奧園、建業地產等也面臨著退市風險。業內認為，房企在資本市場的表現將給“第三支箭”落地帶來阻力。

而“第一支箭”銀行授信方面，據媒體統計，截至2022年12月14日，已經有60余家銀行向超100家房企授信4萬億元。但是，授信并不意味著到手的“真金白銀”。陳晟表示：“目前房企銀行端的授信比較多，但是實質到位的資金，因為銀行的風險考量，流入受限。”

同時值得注意的是，“三支箭”融資取得進展的房企多為狀況較好的國企以及部分優質民企，尚未大量覆蓋較為困難的民企。

近日，房地產行業被重新重磅定調，“房地產市場供求關系發生重大變化”，將“適時調整優化房地產政策”，資本市場上地產股應聲集體大漲，房地產整體回暖勢頭強勁。

不過在此背景下，業內對房地產的融資預期還是比較保守。其中，陳晟表示，預計金融方面進一步穩定呵護的措施，具體來講房企的債務展期安排，可能會相對積極。不過，房企的整體融資，還是會進行額度管理，杠桿率不會超過六倍，流向房地產行業的資金總額，不會超過九十萬億元。整體的房企融資只是會回歸正常狀態。趙秀池認為，房企融資“三支箭”應該進一步釋放政策空間，降低房企融資成本，尤其是對民企應該一視同仁。

“房企的資金一方面包括直接和間接的融資，另外一方面來自于銷售端的回暖。”陳晟向記者表示。趙秀池也指出，良性融資的根本還在于房企是否能夠實現良性循環，所開發房屋能夠及時銷售出去，及時回籠資金，償還各種負債，并進行下一輪拿地、房地產開發。

目前，房地產銷售端總體有所回暖，但是回暖力度不足。記者注意到，今年第一季度，全國多個城市積壓的購房需求得到釋放，銷售升溫，但是第二季度，購房需求支撐不足，信心疲軟，市場急劇轉冷，出現了“倒春寒”。7月17日，國家統計局監測數據顯示，2023年上半年，商品房銷售額63092億元，同比增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。不過，商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。

因此，除了“三支箭”等融資政策，趙秀池認為，房地產的調控政策也影響到房企的融資情況，例如，“四限政策”的調整、預售制政策的調整。“房企融資情況比較復雜，需要多方發力，才能解決房企融資問題。”趙秀池說。

“表面上的融資問題，其實是房地產發展模式的轉換問題，如果快周轉的房地產發展模式不再成立，那么需要輔之以低成本的融資方式，幫助開發商實現發展模式的轉換。”趙秀池向記者表示。

陳晟表示，相信伴隨今年下半年銷售端的好轉，房企資金狀況會相應地有所改善，避險的氣氛會有所緩解，優質的民營企業不會再釋放風險信號。

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