距離廈門建發（廣州市兆旭房地產開發有限公司）一口氣拿下佛山南海大瀝兩塊住宅用地已過去幾天，但關于“佛山樓市是否‘穿越寒冬’”的討論仍在持續。

畢竟，無論是“樓面價刷新佛山記錄”還是“時隔2年，佛山地價再破2萬”，都在某種程度上顯示出開發商對佛山樓市的信心。

(資料圖)

但事實上，相較于開發商的“樂觀”，上半年佛山樓市的表現卻“擰巴”得多。佛山市住房保障和房產信息網數據顯示，一季度商品房（住宅）成交量一路高歌，2月一、二手住宅成交量破萬套。然而，佛山房產二季度形勢卻掉頭直下，走出了一波“倒V字”行情。

整個上半年，佛山全市一手住宅成交約3.4萬套，同比下降5%，成交面積約384萬㎡，同比下降2%，也是近6年來成交量最低位。

雖然成交總量不及往年，但成交均價卻在持續上漲。中指院數據顯示，上半年佛山市成交均價為19726元/㎡，同比上漲9%。

“市場表現總體呈現緩慢復蘇的勢頭，‘中心化’更加明顯，符合預期。改善型需求的集中釋放是支撐上半年佛山房價平穩上漲的主要原因。”在分析上半年佛山樓市時，佛山市房地產業協會市場研究專業委員會主任駱儀克如是總結。

而針對近期市場熱議的“地王”，他認為這只是偶然現象，總體仍處于筑底修復運行階段。基于人才的持續涌入和改善型需求的繼續釋放，佛山樓市供需趨于穩定，下半年或將繼續保持平穩。

政策“松綁”，改善型響應最積極

南方財經全媒體記者梳理發現，今年上半年，佛山樓市呈現出一條清晰的邏輯線：政策松綁——改善型購買力釋放——“以房換房”帶動二手住宅供需兩旺。

從政策來看，橫向對比大灣區其他城市，佛山今年以來樓市動作幅度較大，覆蓋信貸、公積金、戶籍等多個方面。其中包括：2022年12月10日起，全市全面解除限購；今年2月1日，停止個人買房查冊，認貸不認房，二套豪宅首付2成起；6月2日，三水高明恢復購房入戶；6月25日，擬提高公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸100萬元。

疊加央行降準降息等利好，佛山購房成本“一降再降”。成效最明顯的莫過于為改善型購買力“松綁”，大平層、改善戶型成交量增加。中指院數據顯示，佛山總價300萬元以上房產占比從去年的14.1%上升至目前的17.2%，總價100萬元以下房產占比從去年的17.7%下降至目前的15.9%。

二手房放盤情況從另一個角度驗證了這一觀點。貝殼網站數據顯示，2022年9月，二手住宅掛牌數量約7.6萬套，2023年尚只有8.66萬套，而到了6月則激增為10.3萬套。掛牌房源當中，有超過5萬套是20年及以上樓齡的老房子。

而從成交來看，今年4-6月，佛山二手成交規模連續三個月高于一手住房的成交規模。中介經紀人阿東介紹，隨著二手住房“帶押過戶”等政策利好，以及二手住房交樓時間短、配套兌現時間快的優勢，一定程度上刺激二手住房交易量放量。

伴隨著市場回暖，今年上半年，全市一手住房新增供應量亦呈現緩慢回升的態勢。6月，全市一手住房新增供應套數3988套，同比上升3.53%，環比上升46.73%。

但與其他城市一樣，佛山樓市也存在著區域結構性矛盾。經濟較發達且臨近廣州的順德和南海仍是全市一手住宅成交主力。上半年，兩者合計貢獻佛山一手住宅60%成交量。三水一手住宅成交量同比跌幅最高，但三水新城卻逆勢進入鎮街成交套數排行榜前三。

駱儀克判斷，隨著政策環境改善，開發企業開工投資的積極性有所提升。而從今年市場反應來看，目前為二孩、三孩家庭而生的改善型、大戶型將會是佛山市場未來很長一段時間的主力需求，其次是剛需型。

從最近開發商吹風消息來看，接下來佛山市場豪宅化或將加劇；而在臨江臨湖、臨廣土地資源較少的情況下，開發商搶市場的重心將放在產品設計上，比如戶型、物業配套和周邊生活配套。

“地王”只是偶然，下半年將趨于平穩

土地市場同樣呈現“中心化”趨勢。

據不完全統計，今年上半年，佛山計劃出讓18宗商住地，最終成功拍出12宗，延期或撤銷6宗，流拍率約33%。12宗商住地（不計算純商服、金融用地）合計面積約77萬㎡，合計金額約173億元，金額同比去年增加49%。拿地房企當中，超過6成是央企或國企，普遍傾向于中心地段拿地，三水和高明商住地塊零成交，樓市分化加劇。

土地市場是樓市風向標，其冷暖反映出開發商對地方發展前景的判斷。在7月初這個關鍵節點，佛山時隔兩年再現“地王”著實容易引人遐想。

但觀察人士卻顯得頗為冷靜。在他們看來，樓市的表現仍然取決于樓房相應配套設施、生活質量等價值本身。南方財經全媒體記者注意到，今年比較受追捧的地塊位置基本上都是中心區域，或者是配套、環境比較好的“靚地”。

以本次刷新佛山地價記錄的大瀝河西沿江片區地塊為例，該地塊南向一線望佛山水道，隔河就是千燈湖片區，周邊三條道路工程進度如火如荼。在稀缺性、便利性、舒適性等多重利好加持下，拍出“金礦價”既在意料之外，又在情理之中。

“這也給了地方政府一個啟示：要提高土地出讓價值，首先是要完善周邊環境配套。”駱儀克在接受采訪時建議，比如位于佛山西部、經濟相對不如其他區的高明，本身擁有非常好的生態資源，如果再配套優質教育資源，它的地塊價值就會提升，也更容易得到市場關注。

在不久前舉辦的“中房指數2023房地產市場趨勢報告會”上，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，人口優勢和購買力是影響城市潛力的重要因素。

從人口集聚角度來看，佛山基本面依然強勁。佛山市地處珠江三角洲南岸，地理位置優越，經濟、文化、科技快速發展。近年來，隨著城市綜合實力的提升和制造業向高精尖產業轉型的需求，更多外來人才涌入佛山。

佛山市人口總數自1997年以來持續穩定增長，從當年的458萬增長至2021年的961萬，2022年輕微回落至955萬，用25年“長出一個佛山”，平均每年涌入20萬人。按照行業內測算，每年大約新增7萬套的住房需求。

與之相對應的是佛山存量市場體量不大。截至6月底，佛山一手房存量約1000萬㎡，大概是10萬套左右，其中禪城區、南海區臨近廣州的板塊存量更少。

從供需角度來說，佛山樓市去庫存的壓力不大。加上佛山優越的水環境、生態環境以及優秀的教育醫療資源等“看得見的優勢”和軌道交通等“預期利好”，業內人士對佛山市場穩定表示樂觀。

“下半年佛山樓市預計將趨于常態。”駱儀克認為，未來影響佛山樓市的關鍵因素有兩個：一是產品，開發商應結合地段特點因地制宜地設計產品，最大程度釋放板塊價值；二是產業，要根據佛山產業發展對人才的需求方向，針對性設計特色化的產品。

值得一提的是，南方財經全媒體記者統計發現，截至6月30日，佛山已有13宗商住用地明確于7月競拍，合計用地面積61.89萬㎡，供應量持續大幅增長。其中三水區最多，達到6宗，用地面積接近32萬㎡，高明次之，有3宗，面積超15萬㎡。未來佛山的樓市供應將更為充足與多元。

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