李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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近期，商品房市場供需兩端出現“量縮”趨勢。根據克而瑞的數據，5月份，30城新房供應環比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應量的一半左右；新房成交在4月份環比下降25.7%的基礎上，5月又下降了8%，其中一線城市新房成交量環比下滑22%，降幅高于30城平均水平。5月份，30城平均開盤去化率為43%，較4月下降8個百分點。

而且，近期樓市還有一些新變化，一些一線城市出現“負首付”（通過做高評估價，買家不用付首付，還能倒拿50萬），外圍新盤“一成首付”（先繳10%的首付，給買家5個月時間賣房湊首付），“以舊換新”（新房交付定金后，開發商和中介協助賣房，然后再完成新房首付）等現象，一些熱點二線城市二手房價格明顯下跌、掛牌量不斷攀升。

熱點城市尚且如此，充分說明當前商品房市場需求端確實動力不足。于是，近期不斷有傳言，稱新一輪的所謂“救市”政策正在醞釀中。筆者認為，這些傳統的紓困政策，仍在刺激或釋放需求的框架“打轉轉”，可能對扭轉需求態勢效果有限。

當前，購房需求端并不像過去那樣，呈現“捂著腰包”觀望的態勢，而是有效需求不足。具體來說，住房需求的潛力是有的，比如常住人口達8000多萬的珠三角，住房自有率僅45%左右，但多數無房戶或不具備購房能力，或對有支付能力區域（比如外圍）的房地產前景不看好，因為這些區域項目配套服務較差，且房價下跌，或有首付能力但不愿貸款買房。

另外，供需不匹配的問題較為突出。今年1-4月份，商品房市場整體呈現回升態勢，但中高端改善型需求回升更明顯，比如京滬總價千萬元級的新房銷售增幅在30%-40%，改善型購房占比提升了5-10個百分點，而剛需購房則下降了5-10個百分點；深圳、廣州及武漢、蘇州等熱點一二線城市，剛需購房占比不足50%，武漢、蘇州豪宅型房源銷售增長了70%左右。

事實上，2017年以來，改善型或豪宅型房源占比就開始上升，并呈現主導態勢。目前，基于需求已經滿足的現實看，這類需求的潛力并不大；同時，改善型需求或受制于存量房交易周期（除非低于市場預期價格，否則從掛牌到銷售的周期要一年左右）影響，或受制于換房者首付或月供能力的影響，或受制于對市場前景預期的影響。總之，改善型需求無法支撐市場體量穩定。

這也是為何，今年一季度過后，當積壓的剛性需求充分釋放后，而作為購房需求主力的剛需（比如3億-4億的新市民、2.9億農民工）尚不具備支付能力，需求端的接續能力不足，甚至存在“斷層”的現象，導致快速下行的直觀感知。因此，再行需求端傳統的紓困政策，預計效果有限。商品房市場到了非打造新模式不可的地步，助力整個行業和市場的長期穩定。

筆者認為，所謂房地產“新發展模式”，主要從供給端（而不是需求端）去思考和突破，包括土地、融資、配套、監管、住房結構等，都要做供給側改革，這也是一項系統的工程。從切入點來看，筆者認為有兩方面：一是提高供應效率，確保每一個項目如期、保證質量地建起來，杜絕規劃宣傳和交付的實物不一致，學校等公共配套和房子要同步、同品質交付。

因此，建議對存量土地、在建項目開展大巡查，按照規劃指標、公建配套要求，建立確保交付質量的“國家標準”，達不到標準的要嚴格落實“三不原則”（不批預售、不準銷售、不給驗收）；二是從“先夯實就業和收入、再激發美好人居訴求”的思路，建立穩定商品房需求端的長效機制。目前，商品房市場的根本矛盾，就是高房價和購買力不足的矛盾。

要解決這一矛盾，關鍵是修復廣大潛在剛需群體的購買力，特別是要加大保障性租賃住房供應的規模，并推進“租購同享”（主要是同享義務教育權利），降低新市民、年輕人和農民工在居住、教育等關鍵領域的成本，讓居住和基本服務不再成為負擔。如此，內需和消費就會企穩回升，廣大人群的就業和收入就會得到夯實，自然會有很多人主動去實現居住的消費升級。

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