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平安證券:樓市向好趨勢確定 關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企

時間 : 2023-05-17 15:54:36來源 : 智通財經

平安證券發布研究報告稱,受益上年低基數,4月地產銷售、到位資金、竣工同比增幅擴大,但銷售環比降幅較大,5月30城銷售增速進一步回落。站在目前時點,盡管后續樓市復蘇或存在反復,但經濟及收入預期向好趨勢是確定的,意味著樓市向好趨勢是確定的,更多是復蘇節奏變化,全年商品房銷售面積仍有望實現小幅增長。

從個股投資角度,建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產(00123)、保利發展(600048)(600048.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中國海外發展(00688)等;同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會,如保利物業(06049)、招商積余(001914)(001914.SZ)、東方雨虹(002271)(002271.SZ)等。

事件:


(資料圖片)

國家統計局公布2023年1-4月全國房地產開發投資及銷售數據,其中投資額3.6萬億元,同比下降6.2%;新開工3.1億平米,同比降21.2%;竣工2.4億平米,同比增長18.8%;商品房銷售面積3.8億平米,同比降0.4%;銷售額4.0萬億元,同比增長8.8%;房企到位資金4.5萬億元,同比降6.4%。

▍平安證券主要觀點如下:

投資降幅擴大,拐點仍需等待。

上年基數明顯降低背景下,4月單月地產投資仍同比降7.3%,降幅較上月擴大1.4pct;分區域看,東部單月投資轉正,但其他區域壓力較大,4月東部、中部、西部、東北部同比增速分別為1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。

往后看,考慮2022年百城住宅類用地成交總價同比降27%,2023前四月仍同比降22%,后續土地購置費或存下行壓力(3月單月同比降18.5%);同時部分房企資金偏緊制約建安表現(1-4月施工面積同比降5.6%),全年地產投資或延續負增長。

新開工持續筑底,竣工繼續回升。

4月單月新開工7099萬平米,同比降27.4%,降幅較上月收窄1.6pct。隨著上年基數降低,疊加銷售好轉,后續新開工降幅有望繼續收窄;全年而言,考慮上年土地成交降幅大、多數房企對市場復蘇相對謹慎、新開工意愿有限,維持年度策略新開工同比降10%的判斷。

受上年末部分交付項目滯后推動,疊加上年基數低,前4月竣工同比增長18.8%,單月竣工4256萬平、同比增41.8%,盡管絕對值不高,但結合玻璃近期去庫漲價,印證行業竣工有所回暖。后續隨著保交付政策持續發力,全年竣工仍相對樂觀。

銷售環比走弱,復蘇料將緩慢波折。

受益上年低基數,4月商品房銷售面積、銷售額同比增5.5%、28.0%,增速較上月進一步回升5.4%、19.3%,但環比角度看,銷售面積、金額環比下滑48.1%、39.0%,降幅明顯高于18-21年同期。同時,銷售額表現明顯好于銷售面積,反映高能級城市、核心地段與高均價改善型樓盤的復蘇更為明顯。

實際上東部地區、30個大中城市銷售表現優于全國,4月東部、中部、西部、東北地區銷售面積同比增速分別為17.4%、-2.3%、-11.1%、83.0%,4月30城銷售面積同比增長31%。5月前15日30城銷售同比增速回落至24%,市場熱度進一步回落。

考慮收入預期改善及居民信心修復需要時間,加上盡管大部分城市房價止跌,但短期缺乏大幅上行基礎,意味著居民購房需求釋放并不急迫,均將導致樓市復蘇斜率更緩且過程波動,維持全年銷售面積同比微增的判斷。

到位資金延續增長,國內貸款仍承壓。

上年基數降低背景下,4月房企到位資金同比增3.6%,增速較上個月提升0.8pct。分類型看,4月單月定金及預收款、按揭貸款、國內貸款分別同比增31.2%、23.4%、-11.7%,其中國內貸款下滑與新開工疲弱有關。

風險提示:

1)銷售修復不及預期:當前經濟與居民信心處于弱復蘇態勢,隨著此前擠壓需求釋放殆盡,后續銷售存在修復不及預期的風險;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險:當前房企資金環境仍較緊張,若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形;3)竣工修復不及預期風險:當前保交付政策正持續推進,但部分樓盤項目剩余可售貨值不多、難以有效覆蓋建安支出,疊加保交房專項貸款申請條件相對嚴格,部分樓盤仍存在一定交付風險。

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