李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，從10個(gè)方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其實(shí)，對(duì)包括經(jīng)紀(jì)代理在內(nèi)的商品房市場(chǎng)主體進(jìn)行規(guī)范和秩序整頓，一直是房地產(chǎn)管理和調(diào)控的主題。

本質(zhì)上講，以房產(chǎn)中介為代表的經(jīng)紀(jì)行業(yè)，已經(jīng)成為商品房市場(chǎng)良性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和打造新模式的關(guān)鍵一環(huán)。去年以來(lái)，即便國(guó)家及各地積極紓困，但商品房交易活躍度明顯下降。除了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、居民收入及前景預(yù)期均減弱等影響以外，不可忽視的是商品房交易的制度成本制約，包括交易環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)不規(guī)范，交易成本高不透明，使交易循環(huán)慢下來(lái)。

以二手房交易為例，包括匹配供需、賣(mài)家贖樓、注銷抵押、過(guò)戶和新抵押設(shè)立等，不僅環(huán)節(jié)多，期間還可能涉及到過(guò)橋融資、捆綁收費(fèi)或銷售(如捆綁融資服務(wù)、捆綁購(gòu)買(mǎi)理財(cái))等，甚至還利用信息不對(duì)稱，如謊稱其他買(mǎi)家出價(jià)更高，誘騙買(mǎi)家支付額外鎖定房源的費(fèi)用。還有諸如片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”的壟斷定價(jià)行為，聯(lián)合賣(mài)家做高價(jià)格誘騙買(mǎi)家入局等。

過(guò)去，市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，這些亂象下的成本往往被接受、被掩蓋。當(dāng)下，剛需和換房主導(dǎo)需求，收入前景和預(yù)期較弱，這些成本阻礙市場(chǎng)交易就顯化了。

近年來(lái)，房地產(chǎn)存量時(shí)代的特征非常明顯，無(wú)論是先租后買(mǎi)、二手住房交易，還是剛需買(mǎi)“小戶型、低價(jià)位”二手房，抑或是老業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大等置換行為，都越來(lái)越成為市場(chǎng)交易的主體。但由于交易成本、體制成本尾大不掉、秩序混亂，上述交易的周期冗長(zhǎng)、買(mǎi)賣(mài)雙方負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致二手房交易占比下行，換房需求難以實(shí)現(xiàn)，新市民和年輕人上車(chē)難。

因此，此次兩部門(mén)出臺(tái)的10條措施，首當(dāng)其沖就是要消除經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用房源客源優(yōu)勢(shì)，收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。具體措施上，最大的亮點(diǎn)就是，首次區(qū)分了“基本服務(wù)+延伸服務(wù)”的類別，要明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前，應(yīng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的環(huán)節(jié)確實(shí)很多，比如尋找買(mǎi)家客源和掛牌房源，帶看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服務(wù)，贖樓和過(guò)戶，結(jié)清水電費(fèi)等。這個(gè)過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)價(jià)值不同。因此，明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、出具收費(fèi)清單是合理的，這既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分工更加細(xì)化、更加專業(yè)化，從而打造行業(yè)發(fā)展新模式。

中介從業(yè)人員告訴筆者，經(jīng)紀(jì)行業(yè)簽約、過(guò)戶、按揭等，看似環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單明了，但前期要在房源、客源拓展，買(mǎi)賣(mài)雙方匹配，撮合并最后成交，要經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的線上線下（300959）的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

因此，不能簡(jiǎn)單看進(jìn)入成交的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。筆者認(rèn)為，前期業(yè)務(wù)拓展和維護(hù)、信息處理等是促成交易的基礎(chǔ)，也完全可以納入到服務(wù)鏈條中，并給予合理的定價(jià)。另外，對(duì)于客戶的延伸服務(wù)，比如為贖樓而過(guò)橋融資，為降低成本而選擇按揭銀行，甚至滿足客戶特色需求(例如學(xué)位房選擇、片區(qū)規(guī)劃咨詢、最佳買(mǎi)賣(mài)時(shí)點(diǎn))等，對(duì)這些延伸服務(wù)付費(fèi)，也是合理的。

關(guān)鍵是，選擇是清晰的，付費(fèi)是透明的，信息是對(duì)稱的。做到這些才能讓買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可經(jīng)紀(jì)服務(wù)是有價(jià)值的，愿意提供溢價(jià)服務(wù)，讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)成為有附加值的服務(wù)行業(yè)，也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)成為促進(jìn)商品房市場(chǎng)良性循環(huán)的潤(rùn)滑劑。

一份部署、十分落實(shí)，相比開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域最大的監(jiān)管難題是缺乏“抓手”。參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，須建立“政府政策規(guī)范、強(qiáng)化行業(yè)自律、市場(chǎng)自我監(jiān)管”三位一體的管理體系，且以中微觀的行業(yè)自律和微觀自我監(jiān)管(比如交易主體投訴)為主。當(dāng)下，恰恰是政策經(jīng)常冒頭，而后兩者相對(duì)較弱，特別是行業(yè)自律，導(dǎo)致類似政策規(guī)范經(jīng)常發(fā)布，但一陣風(fēng)過(guò)后，一切照舊。

筆者認(rèn)為，除了出臺(tái)政策和標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范市場(chǎng)秩序以外，政府端更重要的是整合系統(tǒng)平臺(tái)。陽(yáng)光是最好的消毒劑，讓信息暴露在陽(yáng)光下。比如，此次提出的信息平臺(tái)(服務(wù)于房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案)。之前，各地建設(shè)的平臺(tái)不少，包括二手房交易平臺(tái)、租賃平臺(tái)，上線了房源備案平臺(tái)，投了不少錢(qián)，但很多成了“空架子”。

筆者認(rèn)為，要加強(qiáng)現(xiàn)有的房屋交易平臺(tái)與大型中介已有平臺(tái)的對(duì)接，做到接地氣、可應(yīng)用。同時(shí)，在房源發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)、房源核驗(yàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方登錄核驗(yàn)，資金監(jiān)管，投訴處理等方面，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、上線運(yùn)行。同時(shí)，還要協(xié)同各方推進(jìn)利益沖突的協(xié)同，比如“帶押過(guò)戶”非常便民利企，政府推行的力度較大，但效果不好，主要還在協(xié)同多方利益方面沒(méi)有做到位。

同時(shí)，還要加大對(duì)失信行為可置信的威脅，不管是中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，自媒體和視頻媒體等新興中介，還是金融機(jī)構(gòu)違規(guī)嫁接經(jīng)營(yíng)貸，抑或是買(mǎi)賣(mài)雙方的欺詐行為，都應(yīng)該得到處罰。此外，還要加大行業(yè)重要性企業(yè)的培育，借助優(yōu)惠政策促使大型企業(yè)能告別短期行為、灰色收入，發(fā)揮帶頭作用并率先向行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)真正獨(dú)立，才能驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向健康。總結(jié)來(lái)看，服務(wù)環(huán)節(jié)和內(nèi)容清晰明了，行業(yè)監(jiān)管體系發(fā)揮效力，經(jīng)紀(jì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是健康的，費(fèi)率自然也會(huì)隨行就市，無(wú)需通過(guò)政策來(lái)降低，行業(yè)得到認(rèn)可而市場(chǎng)也會(huì)邁向均衡。

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