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房企出險拖累物業!六家上市物業公司虧損37億元,“斷奶”之后亟尋新的增長點 當前快報

時間 : 2023-04-17 12:45:27來源 : 時代財經

隨著關聯地產公司出險,昔日出身“豪門”的物企也要學著獨立行走了。

在金科服務(09666.HK)2022財年業績會上,金科股份(000656)(000656.SZ)及金科服務創始人黃紅云沒有出席。新增的成員是,博裕投資吳曉力作為大股東代表首次公開發言。


【資料圖】

在約4分10秒的演講中,吳曉力向投資者描繪了一個獨立發展的未來。其稱,在民營企業資金鏈普遍承壓的情況下,作為一家不被房企控股的物業公司,金科服務可以更好地獨立發展。

上市之初,物企大多依賴關聯房地產企業的扶持,來獲得物管業務及非業主增值業務的高速增長。如今,地產不景氣,對物企的業務輸送少了。關聯房企已出險的物企,日子尤其不好過,往往需要對應收賬款進行大額計提減值。

2022年,在港股及A股53家上市物業公司中,有15家營收出現下滑,31家凈利潤下滑。其中,有6家出現虧損,6家合計虧損約37億,其關聯房企均已出險。

分別為,金科服務虧損18.39億元,世茂服務(0873.HK)虧損8.76億元,融創服務(01516.HK)虧損4.62億元,正榮服務(06958.HK)虧損2.8億元,時代鄰里(09928.HK)虧損1.97億元,燁星集團(01941.HK)虧損0.518億元。

計提應收賬款影響利潤

2022年,金科服務營業收入約為50.05億元,同比減少約16.1%;毛利潤為9.43億元,同比下降約48.9%,毛利率為18.8%。

前三大主營業務中,基礎物業營收同比增長28%至36.76億元,但該業務毛利率下降6個點至18%,帶動毛利較上年減少0.47億元;非業主增值業務下滑59%至4.26億元,帶動毛利縮水3.64億元;社區增值業務下滑78%至3.33億元,帶動毛利縮水5.29億元。

對于業績的下滑,金科服務2022年報稱,由于關聯方和非關聯方開發商均回款嚴重承壓,公司主動大幅收縮提供案場服務的項目數量,聚焦于回款有保障、有現金流的業務上,以及保交樓所必需的服務。

2022年,金科服務凈虧損18.39億元,歸母凈虧損約18.19億元。這是金科服務有數據以來首度虧損,也是今年上市物企錄得的最大虧損額。

虧損的主因為,關聯方及非關聯方開發商流動性承壓,金科服務對金融資產的計提減值準備大幅增加至21.54億元。

具體而言,截至2022年底,金科服務貿易應收款項的賬面余額為25.14億元,其中關聯方占了23.8%,計提減值準備10.30億元;應收票據賬面余額為1703.2萬元,關聯方占了97.06%,全部進行計提減值準備;其他應收款為18.8億元,關聯方占比為48.07%,計提減值準備10.78億元。

2022年7月底,金科服務曾公告為金科控股提供15億元借款。該筆借款分5次還清,第一次還款日為2023年1月20日,每次還款都有兩個月的寬限期。

到了2023年3月30日,金科股份未能在寬限期內償還貸款,金科服務也發出催款函。金科服務在年報中稱,已對貸款和抵押品公允價值損失準備金進行評估,并在當期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

不止金科服務,融創服務、世茂服務均因計提金融及合同資產減值而陷入虧損。2022年,融創服務減值虧損凈額達13.47億元,2021年該數值僅1.96億元,年報解釋這是出于謹慎性原則,針對關聯方應收款項計提更多減值撥備。

去年,世茂服務計提減值虧損7.44億元,其中主要由于關聯方應收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。

從“抱大腿”到緊急切割

2020年,金科服務頂著“西南物業龍頭”的名頭在港交所敲鐘。這其中,離不開金科集團的支持。

金科服務招股書表示:“于往績記錄期,我們獲授業務幾乎所有金科集團項目的物業管理服務合同。“

其招股書及相關公告披露,與金科集團訂立了物業管理服務總協議,提供物業前介服務,如前期規劃及設計咨詢服務、樣板間及銷售案場的管理服務、驗房、前介清潔服務、前介籌備工作等;提供售后維修及保養服務;空置房、停車場、寫字樓及商業物業等的物業管理服務。

此外,金科服務還與金科集團訂立了供應及安裝總協議,供應智能系統的軟件及設備,如門禁及監視系統、停車場智能管理系統、智慧家庭系統及對講機系統、社區無人售貨系統以及多媒體顯示系統等。

2019年,金科服務23.3億元的營收中,有約5.1億元由金科集團貢獻,占比為22%;1.2億平方米的在管面積中,有約5676萬平方米來自于金科集團的項目,占比為47%;收取的14.7億元物業管理收益中,有9.2億元來自于金科集團,占比為63%。

到了2022年,金科服務對金科集團的依賴度已大幅減少。其50.1億元的營收中,有約5.0億元由金科集團貢獻,占比為10%;2.5億平方米的在管面積中,有約9353萬平方米來自于金科集團,占比為37%;收取的36.8億元物業管理收益中,有17.1億元來自于金科集團,占比為47%。

報告期內,其新增在管面積約4446萬平方米,其中79.7%來自獨立第三方項目,較2021年同期獨立第三方占比提升2.7個百分點。

融創服務對融創中國的依賴度相對較高。截至2022年底,融創服務的在管建筑面積約2.44億平方米,其中,來自母公司的在管建筑面積為1.54億平方米,占比為63%,而來自第三方的在管建筑面積為8946.7萬平方米,占比與上年同期一致,為37%。

在2022財年業績會上,金科服務管理層稱,博裕已成公司大股東,當下的股權結構將保障公司的獨立性。其還拋出了未來的增長目標,稱2023年公司收入將實現高雙位數增長,并實現的4.5億元的“可循環歸母凈利潤”。

世茂服務管理層在業績會上稱,2023年到2025年,公司業績將實現10%-15%的增長率。融創服務管理層也在業績會上稱,關聯地產公司的影響將越來越小,并通過派息提振投資者信心。

物企競相發表“獨立宣言”。但要實現財務、管理、業務獨立化,物企還需要拿出更多成績證明自己。

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