2022年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3.3%，至32387.7億元，增速分別高于全國(guó)、全省0.3及1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)19956.2億元，同比增長(zhǎng)2.4%。2023年第一季度，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，第一太平戴維斯今年一季度報(bào)告顯示，深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰再現(xiàn)，零售消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖，住宅市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)階段。

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寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰再現(xiàn)

租金增長(zhǎng)承壓

報(bào)告顯示，今年一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，全市總存量仍為1005.7萬(wàn)平方米。因信息技術(shù)、金融及交通等行業(yè)的企業(yè)辦公物業(yè)租賃需求持續(xù)釋放，全市空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至24.4%。

但整體市場(chǎng)租賃需求恢復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55%，至5.4萬(wàn)平方米，僅為過(guò)去五年季均值的31.5%。業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場(chǎng)需求、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至每平方米每月176元。

今年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)或再迎供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)面積預(yù)計(jì)達(dá)140.5萬(wàn)平方米。其中，第二季度全市將迎來(lái)6個(gè)新項(xiàng)目入市，約為市場(chǎng)帶來(lái)41萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)步恢復(fù)，源自信息技術(shù)、金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的需求有望繼續(xù)增長(zhǎng)并推動(dòng)市場(chǎng)去化，但空前的新增供應(yīng)體量將會(huì)致使全市空置率結(jié)構(gòu)性上升。

第一太平戴維斯認(rèn)為，供需結(jié)構(gòu)問(wèn)題將同步影響深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)資產(chǎn)表現(xiàn)，令全市平均租金延續(xù)下降趨勢(shì)。但隨著本地經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)活躍度的提高，租金跌幅或?qū)⑹照?/p>

零售消費(fèi)市場(chǎng)逐漸回暖

租金指數(shù)企穩(wěn)回升

今年以來(lái)，深圳密集出臺(tái)促消費(fèi)舉措拉動(dòng)內(nèi)需，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累積至9708.3億元，同比增長(zhǎng)2.2%，增速居一線(xiàn)城市首位。

2023年第一季度，深圳萬(wàn)象城(三期)開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)3萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。季末，全市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量升至約658萬(wàn)平方米。源自新品牌的租賃需求仍恢復(fù)較緩，加之部分品牌陸續(xù)關(guān)閉經(jīng)營(yíng)欠佳門(mén)店，令多數(shù)項(xiàng)目錄得較大面積退租，全市季度凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，多數(shù)商圈空置率均有上升，全市空置率隨之環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，至9.4%。多數(shù)業(yè)主秉持租金企穩(wěn)的態(tài)度以運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，減少租金再度下探的議價(jià)空間。少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因客流及營(yíng)業(yè)額提升而小幅上調(diào)租金，令全市平均租金環(huán)比企穩(wěn)回升。截至第一季度末，全市零售市場(chǎng)平均租金每平方米每月578.6元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.1%，但同比仍降2.6%。

今年，深圳的零售市場(chǎng)將迎6個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)74.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。屆時(shí)，全市總存量將增至732.8萬(wàn)平方米，同比擴(kuò)張11.4%。

但同時(shí)可以看到，深圳消費(fèi)市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，居民線(xiàn)下消費(fèi)意愿漸進(jìn)提升，賦能本地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度、餐飲、休閑及娛樂(lè)、家居及生活方式等業(yè)態(tài)零售品牌的租賃活動(dòng)的恢復(fù)。未來(lái)，深圳政府一系列促消費(fèi)舉措及其它政策積極干預(yù)有望推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，助力業(yè)主經(jīng)營(yíng)信心和全市平均租金加快回升。

住宅市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)階段

供求面積環(huán)比下降逾三成

受季節(jié)性因素?cái)_動(dòng)及購(gòu)房者觀(guān)望情緒長(zhǎng)期保持濃厚的影響，今年一季度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏仍趨于保守，市場(chǎng)供應(yīng)保持低位。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，深圳一季度住宅供應(yīng)面積為73.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.4%；供應(yīng)套數(shù)達(dá)7689套，環(huán)比下降44.0%。

當(dāng)前深圳一手住宅市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)階段，供應(yīng)持續(xù)疲軟及嚴(yán)格的調(diào)控政策均對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。此外，季內(nèi)8510套人才房配售亦吸納了部分剛性需求。在上述因素綜合影響下，深圳一季度住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比下降33.5%，至71.6萬(wàn)平方米；成交套數(shù)環(huán)比下降39%，至7524套。

得益于宏觀(guān)政策的利好及信貸環(huán)境的改善，房企土拍意愿有望得以增強(qiáng)，新項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏及推盤(pán)速度料將進(jìn)一步提升，新批預(yù)售速度亦將繼續(xù)加快，市場(chǎng)供應(yīng)層面預(yù)計(jì)率先企穩(wěn)。隨著市場(chǎng)信心步入修復(fù)及改善階段，深圳住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)需求有望于今年剩余季度逐步企穩(wěn)回升，持續(xù)受抑的剛性及改善性需求亦有望進(jìn)一步釋放。

短期內(nèi)，盡管市場(chǎng)成交活躍度有望逐漸回穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商仍面臨較大庫(kù)存壓力，多數(shù)項(xiàng)目仍將繼續(xù)加大促銷(xiāo)活動(dòng)及優(yōu)惠力度。此外，鑒于第二季度待入市項(xiàng)目多位于非核心區(qū)域，深圳一手住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)波動(dòng)下降。

第一太平戴維斯認(rèn)為，今年內(nèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展并引導(dǎo)購(gòu)房需求合理釋放，二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整方案或?qū)⑦m時(shí)公布。同時(shí)，中央及深圳政府或?qū)⒊雠_(tái)更多金融措施提振剛需及改善性住房需求。

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