4月4日，“北京商業(yè)地產(chǎn)市場在一季度觀察到了各個領(lǐng)域的需求回升， 2023年開局良好，后程可期。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示。一季度，辦公樓市場租賃活躍度顯著提升，全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，CBD區(qū)域引領(lǐng)需求復蘇勢頭。在投資市場中，一季度凱德以人民幣28億元完成對蘇寧生活廣場的收購；消費基礎設施納入REITs發(fā)行資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來重大利好。零售地產(chǎn)市場得益于零售消費的明顯增長，品牌租賃需求回升。工業(yè)物流市場需求持續(xù)增長，其中平谷子市場表現(xiàn)優(yōu)異；全市租金延續(xù)增長態(tài)勢。高端住宅市場迎來積壓需求的釋放，成交量環(huán)比增長20%。

甲級寫字樓

北京辦公樓市場呈現(xiàn)需求回升態(tài)勢，春節(jié)后迎來問詢量小高峰。在經(jīng)歷了 2022 年下半年極端安靜的市場之后，租賃活躍度自 2023 年初開始有所回升。許多業(yè)主表示年后租戶問詢、帶看的數(shù)量顯著增加，這提升了他們對于辦公樓市場的信心。從成交數(shù)量方面來看，超過 60% 的甲級辦公樓租賃需求來自 1,000 平方米以下的面積。 近期市場鮮有大面積需求出現(xiàn)，主要因為大型企業(yè)通常需要更長的租賃決策時間。從行業(yè)分布來看，金融業(yè)貢獻了甲級市場成交總量的40%，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)。CBD區(qū)域市場率先引領(lǐng)復蘇勢頭，貢獻超過三分之一的租賃成交總量。 此外，受到區(qū)域內(nèi)具有競爭力的租金價格推動，望京和第三使館區(qū)的租賃成交量也有所增加。

(資料圖)

第一季度全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，主要由于近期租賃需求復蘇，成功回填了季度內(nèi)的退租面積。 從全市場角度來看，由于過去幾個季度各區(qū)域累計了大量退租面積，業(yè)主仍面臨空置壓力，同時也將延續(xù)當前較大的租金商談空間。全市甲級辦公樓平均租金在 2023 年第一季度持續(xù)下調(diào)，環(huán)比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因為部分項目已于 2022 年末進行大幅租金下調(diào)，進一步降租的空間有限。“一季度我們從問詢、帶看與合約談判等不同方面觀察到租賃活躍度的回暖，預計將推升未來幾個季度的租賃成交量。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“租賃市場復蘇趨勢將延續(xù)，全市空置面積預計將在接下來兩個季度逐漸回填，屆時租金將開啟小幅提升步伐。”

投資

第一季度北京大宗交易市場交易額同比下降，但活躍度明顯上升。一季度，凱德以人民幣28億元收購位于朝陽區(qū)慈云寺區(qū)域的蘇寧生活廣場，該綜合體項目包含辦公及零售業(yè)態(tài)，總建筑面積近10萬平方米，倍受市場矚目。該交易進一步表明境外投資人并未因短期市場波動而影響其對北京核心資產(chǎn)的長期看好。

消費基礎設施首次納入REITs資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來重大利好。3月24日，國家發(fā)改委公布文件，進一步拓寬了REITs發(fā)行的資產(chǎn)范圍，將百貨商場、購物中心納入可發(fā)行范疇。同時，活躍于市場中的投資人持續(xù)看好具有現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)投資機會，如商辦、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)，這一類的投資會帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及價值增值的潛力。“百貨商場、購物中心可以發(fā)行REITs的消息不僅對零售業(yè)態(tài)有重大利好，也給商業(yè)地產(chǎn)市場注入了一針強心劑。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“第一季度境內(nèi)外投資人已開始積極尋求投資機會，我們預計，商業(yè)地產(chǎn)REITs政策的到來有望顯著提升北京的零售資產(chǎn)盤活，也將持續(xù)提振商業(yè)地產(chǎn)市場信心。”

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

租金增幅 環(huán)比下降0.4%

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。*新增供應量涵蓋郊區(qū)市場的新增供應。

租賃需求溫和復蘇，得益于零售消費增長。在今年春節(jié)假期期間，北京市重點零售企業(yè)銷售額已復蘇至疫情前水平，較2019年增長13.2%。客流量與消費熱度延續(xù)到三月，推動了此前在2022年對市場保持謹慎態(tài)度的餐飲、高化和時尚品牌在全市購物中心積極尋求可租賃面積，以從持續(xù)恢復的消費市場中獲益。2022年經(jīng)歷最大規(guī)模退店的餐飲業(yè)態(tài)在第一季度顯著擴張，新租店鋪面積達到全市增量的38%。

隨著工程進度的恢復，延期項目順利入市。郊區(qū)市場新入市三個項目，總體量高達21.6萬平方米，開業(yè)率較為可觀。其中，西紅門新光界和西長安街中駿世界城兩個購物中心項目由于區(qū)域商業(yè)氛圍不同而表現(xiàn)略有分化；北京SKP旗下的DT51是一個以百貨模式運營的城市更新項目。租賃活動的回暖貢獻了六萬平方米以上的凈吸納量，全市空置率呈現(xiàn)回落。市區(qū)市場空置率環(huán)比下跌0.8個百分點至7.1%，郊區(qū)市場空置率錄得9.6%，環(huán)比下降0.5個百分點。

租金談判微幅讓步以吸引更優(yōu)質(zhì)品牌入駐。盡管租賃需求有所回升，但品牌方利潤出現(xiàn)增長且推升承租力的趨勢并未在第一季度即刻得到體現(xiàn)。此外，仍有面臨空置壓力的業(yè)主對高品質(zhì)品牌做出微幅租金讓步，以此填補空置面積的同時提高項目定位。市區(qū)市場租金錄得小幅下跌，環(huán)比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊區(qū)市場租金環(huán)比下降0.6%（同比下跌6.4%）。

“2023年新增供應的入市將為北京零售市場帶來超過90萬平方米的體量。目前，高品質(zhì)項目的預租進展較為堅實，供應波峰預計不會大幅拉高全市空置水平。然而，新項目之間的市場競爭或?qū)⒆璧K2023年下半年的租金回漲幅度。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示。

工業(yè)物流地產(chǎn)

物流市場需求持續(xù)增長，平谷子市場表現(xiàn)優(yōu)異。隨著疫情防控在2022年末全面放開，經(jīng)濟活動的恢復顯著利好物流板塊，2023年一季度市場租賃需求更為活躍。多個超過1萬平方米以上的大體量新租成交在一季度錄得。新增需求以物流、電商和生物醫(yī)藥為主。其中，平谷子市場需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈顯著上漲態(tài)勢。在供應方面，一季度共有兩個新增項目入市，總建筑面積為104,366平方米，其中一個表現(xiàn)最佳的項目以高達90%的預租率入市。新項目的集中供應使市場空置率被小幅推高0.5個百分點至6.3%。

在活躍的需求支撐下，北京工業(yè)物流市場租金持續(xù)攀升。2023年一季度市場租金環(huán)比增長1.3%，同比增長5.0%。活躍的需求抵消了供應持續(xù)增加所帶來的影響，核心項目和空置率較低的項目均有不同程度的租金上調(diào)，帶動整體市場租金穩(wěn)步攀升。“2023年，市場擴容將給北京帶來巨大的增量機會。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“預計共有464,093平方米的新增供應即將入市。盡管新增供應將在2023年達到近十年來的歷史峰值，但在強勁的市場需求支撐下，空置率預計僅小幅上漲1.7個百分點至8%。”2023年將會成為北京物流市場的重要轉(zhuǎn)折點，市場擴容將釋放之前被供應限量所抑制的強勁需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有市場格局。

高端住宅

積壓需求持續(xù)釋放，北京高端住宅市場成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市場共成交1,383套，環(huán)比增長20.3%。盡管適逢春節(jié)假期市場傳統(tǒng)淡季，但在市場情緒改善和供應端持續(xù)放量的疊加作用下，前期累積的需求集中釋放，推動住宅需求表現(xiàn)活躍。隨著核心地段的高品質(zhì)項目入市，一季度高端住宅新房價格環(huán)比微漲0.2%。在高端住宅租賃市場，春節(jié)過后市場活躍度提升，平均租金環(huán)比上漲0.3%。

預計北京高端住宅市場熱度不減。伴隨近期市場持續(xù)推盤，熱門地段的優(yōu)質(zhì)項目有望吸引購房者，預計北京高端住宅市場銷量在短期內(nèi)仍將保持高位。“2023年政府工作報告中明確提出支持剛性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，進一步增強了市場樂觀預期，將支撐住房需求持續(xù)釋放。”米陽表示：“盡管活躍的市場情緒或?qū)觾r格的短期上漲，但考慮到維穩(wěn)的基調(diào)不會改變，北京高端住宅市場價格將保持平穩(wěn)走勢。”

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