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庫存第一城，成交量拉升

(資料圖片僅供參考)

自去年至今年，在克而瑞的統計口徑中，青島的商品房庫存量始終位居全國第一。

在宏觀大環境改善導致壓抑許久的購房需求在這個春天集中釋放的背景下，青島的新房和二手房成交量，都嗨翻了天。

新房方面，克而瑞披露的數據顯示，2月份青島新房成交面積79萬平方米，環比上漲81%，同比增加43%。

二手房表現更兇悍。根據青島貝殼研究院披露，2月份青島二手房成交5762套，環比翻番，大漲100.56%。在近12個月的成交量中，僅次于去年6月份，處于“第二高”。

是什么原因導致青島成交量的大拉升？當然是壓抑許久的剛性需求跑步入場所致。

去年是啥情況，今年是啥情況，不用我細說。去年是低估，低估之后必然是反彈，于是，我們無法避免熱點城市的成交量被技術性放大。

壓抑了三年的需求，在這個春天得以釋放，再加上信心有所回升，于是我們可以看到，熱點城市整體都在回升。

克而瑞披露的數據顯示，重點30個城市2月份新房成交量，無論環比還是同比，漲幅均超4成。

廣州、深圳、天津、青島、濟南、佛山、合肥、長春、南寧、寧波、東莞、長春、無錫、福州、大連的環比增幅就在50%以上。

而重慶、長沙、鄭州、廈門的增幅超過了100%，鄭州環比漲幅更是高達351%，同比也高達166%。

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青島樓市走暖是預料之中的

青島的樓市成交量走強，是預料之中的事情。去年年末，本號就系統性分析了北方的天津、青島、濟南和石家莊4個城市。

當時我給出的判定是，天津、青島、濟南、石家莊等少數北方城市，房價已經見底，剛需可以入場。理由有二：

第一，這一輪調整，南方中心城市從去年下半年樓市轉冷才開始，至今不過一年左右，而以天津、青島、濟南、石家莊為代表的北方中心城市，已經調整了四五年時間。尤其是天津，房價調整幅度相當大。

第二，這四個城市房價持續調整五年，目前基本已經到底了。往后基本跌無可跌，橫盤的可能性更大。

天津、石家莊等城市的房價在2017年年中左右基本就見頂了。青島、濟南則在2018年年中見頂。

這些城市，事實上也就是頭一兩年跌幅較大，此后都是在陰跌。去年的大環境下，這些城市由于提前進行了調整，也沒有跌多少。

進入2023年，宏觀大環境的改善，再加上他們已經調整到位，往后更大的可能性是房價橫盤，成交量回暖。注意我強調的是橫盤。

由于北方整體經濟形勢都偏低迷，庫存量也夠大，比如青島，到1月份庫存量，商品房庫存量依舊有2391萬平方米，去化周期32.6個月。

所以，這些城市，即便筑底，也難有反彈的力量。從目前的形勢來看，青島已經在按照這條路線行駛。

青島的業主是明智的，別的城市的開發商和業主，看到成交量回暖，想到的第一件事就是漲價，比如廣州、南京、蘇州等城市的開發商，部分項目撤回折扣，乃至漲價。

比如西安綠城全運村5期芳華苑業主們，聯合起來組成了一個“村委會”，并制定了三年分步漲價計劃，三年要上漲122%：

今年7月，小區的成交均價計劃保持在2.5萬元/平方米；2024年7月，保持在3萬元/平方米；2025年7月，保持在3.5萬元/平方米；2026年7月，達到4萬元/平方米。目前，綠城西安全運村的二手房掛牌均價約為2.1萬元/平方米，二手房成交均價約為1.8萬元/平方米。

和這些城市相比，青島的業主相當明智，正在借助這波成交量回暖，降價解套。

透過機構披露的數據可以看到，在青島新房與二手房成交量回暖的背景下，二手房降價數量仍遠高于漲價數量。

同時，青島的二手房掛牌量在激增。貝殼上青島的二手房在售量為80875套，超過了8萬套。近7天就新增加了4177套房源。

其實不僅青島，廣州、杭州、南京、合肥、西安、佛山等熱點城市的理智業主，也都在借助這波成交量走強，尋求解套。

比如廣州目前二手房掛牌量突破了13萬套，相較去年年末，增加了7000多套。杭州2月份一口氣增加了1.7萬套掛牌量，到2月23日，杭州的二手房掛牌量增長至22.49萬套。

南京上周二手房掛牌量增加了2961套。上海的二手房掛牌量也創下了過去一年來的高位，達到83927套。

合肥方面，根據鏈家網披露，目前的二手房掛牌量為11.1萬套，相較于去年年末增加了0.9萬套。諸葛找房披露，西安二手房掛牌量較去年年末增加了6766套。去年年末二手房掛牌量沖破10萬套的佛山，目前也即將突破11萬套。

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青島樓市預判

有人借助回暖離場，我個人認為，是一個很明智的選擇。很簡單的道理，在人口轉向、城市化率進入低速階段的情況下，熱點城市的房價至多是橫盤或者慢漲，而人口流失庫存嚴重的城市，會繼續調整。

現在解套，如果后續經濟和收入復蘇不錯，房價慢漲，也不用覺得可惜，畢竟誰也沒法賺到全部的銅板。

如果后續經濟和收入復蘇仍不明朗，那現在就是及時止損。

以目前的形勢來看，經濟和收入回暖不確定性很大。我們的出口最近已經跳水了。受到全球局勢和全球經濟疲軟影響，全球外需不振。

目前我們在通過匯率走低來促進出口，但匯率有邊界值，貶值過多會加大進口壓力。

另一方面，我們正在啟動大基建來拉動內需，但這么多年了，大基建這條路的邊際效應在逐漸遞減。

總之一句話，壓力仍比較大。

所以，本號在一篇文章中強調過，目前的回暖能否持續，要看經濟和收入復蘇進程和力度。

對于青島來看，由于庫存量大，即便經濟和收入復蘇，其價格反彈也沒有力量支撐。后續：

第一，如果經濟和收入復蘇確定性增強，青島的核心區可能會開啟慢漲模式。外圍區則橫盤。

第二，如果經濟和收入復蘇不夠明朗，那回暖就沒有韌性，可能會戛然而止。到時候，新房仍會以價換量，二手房仍會降價出售。

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