經過2月7日、8日兩天時間，北京市2023年開年首場土拍落下帷幕，這也是北京2022年第五批次集中供地收官。

此次推出的6宗宅地全部出讓，3宗觸頂成交、3宗底價成交，冷熱分明，共收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規劃建面53.18萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

總體來看，此次成交體量與2022年四批次出讓水平相當，由于半數土地達到價格上限，北京土地市場回暖態勢顯著。其中，越秀59億連獲兩宗地，成為此次土拍最大“黑馬”。

2月7日、8日，北京成交6宗宅地，總成交金額132.09億元。資料圖片

越秀59億斬獲兩宗熱門地塊

從整體交易行情來看，2月8日的現場競價更為火熱。據中指研究院統計，當天出讓的3宗宅地（即石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊、朝陽小紅門地塊）起始總價63.8億元，現場競價均觸及地價上限，其中2宗地價觸頂、1宗地價+現房銷售面積“雙觸頂”成交，收金73.37億元。而值得關注的是，越秀以總價59.11億元連落兩宗熱門地塊，包括石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊，成為北京2023年首場土拍（也是2022年第五批次集中供地）的最大“黑馬”。

據北京鏈家研究院高級分析師岳微介紹，上述3宗地塊的共同特點是所在區域雖有持續供應，但所在板塊近兩年內并無新房供應，住房需求有較好積累。從結果上看亦如市場預期，3宗地塊全部觸及溢價率上限，競爭十分激烈。

從單宗地塊來看，熱度最高的當數昌平信息園地塊。該地塊是采取“限地價+競現房面積+搖號”方式出讓，起始價28.8億元，起始樓面價2.82萬元/平方米。當天共有14家房企參與報名：中建玖合、越秀、城建、建發、廈門國貿（600755）、招商、首開、中建智地、中海+未來科學城、金茂、華潤、建工、中鐵、中能建（葛洲壩（600068））。

據中指研究院統計，經過14輪線上以及14輪現場競價觸頂后，該地塊進入競“現房銷售”面積環節。最終越秀以33.12億元+現房銷售面積4.5萬平方米“雙觸頂”以及搖號，幸運地拿下昌平信息園地塊，成交樓面價3.24萬元/平方米，溢價率15%；銷售指導價期房6.2萬元/平方米，現房6.5萬元/平方米。

岳微指出，這也是昌平信息產業園時隔兩年再次出讓商品住宅用地。該地塊近海淀、臨地鐵、與小米產業園一路之隔，現有交通便利，后期規劃預期明確，居住需求與產業經濟發展均有較強潛力。

越秀拿下的另一地塊是石景山蘋果園地塊，共有6家房企參與報名：中海、首開、招商、廈門國貿、越秀、建發。據中指研究院統計，該地塊起始價22.6億元，起始樓面價3.75萬元/平方米，經過6輪線上以及19輪現場競價觸頂后進入競“現房銷售”面積環節。最終越秀以25.99億元+現房銷售面積1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊，成交樓面價4.3萬元/平方米，溢價率15%，其未來銷售指導價為7.48萬元/平方米。

在岳微看來，石景山蘋果園地塊區位條件較好，具有較好的周邊產業基礎、交通條件，與區域內其他項目可形成錯位競爭。

而朝陽小紅門地塊盡管宗地體量較小，但其房地價差較足，依然引發市場強烈關注，共有10家房企參與報名：華潤、金茂、首開、建工、龍湖、廈門國貿、保利、中建信和、中建東孚、建發。其中，龍湖是此次參與線下競價的唯一一家民營房企。該地塊起始價12.4億元，起始樓面價4.11萬元/平方米，經過10輪線上以及13輪現場競價觸頂后進入搖號環節，最終由中建東孚以14.26億元拿下，成交樓面價4.73萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價8萬元/平方米。

3宗地塊底價成交，京東獲一宅地

從土拍現場的競價環節可以看到，房企參與的積極性很高，現場競價次數均超過兩位數。相比之下，2月7日出讓的3宗宅地因為均只有一家房企報價，全部是底價成交。

其中，通州梨園鎮東小馬地塊由新城基業以底價10.4億元摘得，樓面價15631元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米；房山良鄉大學城地塊由中建智地底價17.2億元摘得，樓面價22029元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米（現房4.7萬元/平方米）。

據岳微分析，2月7日底價成交的3宗地均位于北京當前著力發展的平原新城區域。其中，通州梨園地塊由于需配建近5000平方米公共設施并自持商辦綜合體，對拿地企業的穩定性、資金、開發能力均有較高要求，最終由通州國資企業新城基業拿下。而房山良鄉地塊則全部為住宅用地，居住屬性純粹，最終由在房山區具有豐厚開發經驗的中建智地競得，這有利于該企業進一步深耕區域，提升整體板塊價值。

值得關注的是，亦莊新城0303街區地塊由京東以底價31.12億元摘得，樓面價15988元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米。

對此，岳微認為，亦莊核心區亦莊新城地塊緊鄰京東集團，涉及用地種類復雜，包含較大體量且需自持的綜合性商業金服用地，主要定位亦莊產業園內工作人群的居住需求，京東底價競得此地塊既有自身打造綜合產業園方面考慮，也有利于區域“職住平衡”目的實現。

同時，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，該地塊位于亦莊京東總部對面，該地塊定位剛需，需執行套內“7090”政策。京東前期可能會圍繞職工的住房問題進行開發建設，而其他購房者也有認購的機會，“京東拿地說明科技類企業已成為土地市場上的特殊角色，也是科技企業擴張、投資能力增強的體現。此次京東是通過旗下北京越新公司拿地，而且該公司注冊時間不長，說明京東拿地意愿很強。”

北京2023年首場土拍成交情況一覽

圖/中指研究院

越秀、廈門國貿等進京布局意向強烈

與前幾輪供地相比，此次房企參與土地競價的熱情較高。從出讓規則看，本輪集中供地實際為去年集中供地的延續，在“先規劃、后發展，以人定房、產住融合”的供應原則下，依然實施預申請方式出讓。

在岳微看來，2022年下半年“金融十六條”“第二支箭”“第三支箭”等政策出臺，給予房企有力支持，開發企業融資環境得到了切實改善。疊加2023年初北京市場銷售端回暖的積極態勢，有力地提振了房企市場信心。

可以看到，在本次土拍過程中，“越秀、建發、廈門國貿等國央企競價積極，南方房企進京布局意向強烈。其中，廈門國貿自2022年下半年以來，多次參與北京土拍，在朝陽小紅門地塊率先遞交高標建設承諾書，并在石景山蘋果園地塊中觸發地價上限，但受制于搖號，未有斬獲。此外，在京有開發經驗的越秀、廈門建發，也表現出在北京市場長期深耕的決心，兩家房企舉牌積極、多次競價。”岳微如是說。

整體來看，自2022年以來，北京市指導價格空間有所擴大，房地價差持續擴大，期房及現房備案價格也進行差異化指導，“讓利”開發企業。值得關注的是，岳微認為，此次出讓地塊均有明確周邊規劃或配套提升計劃，有利于開發企業產品打造，而且土地供給與居民居住需求更相匹配，有利于北京市逐步實現“職住平衡”的全局目標。

2022年底，自然資源部發布了《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，將試點兩年的“雙集中”供地模式升級為清單公告制。北京市率先響應，已發布2023年擬供應地塊清單。

岳微表示：“隨著出讓模式升級、市場銷售回暖、融資環境改善等有利因素不斷匯聚，相信北京2023年土地市場活躍度也將相應提升。”

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