中信證券發布研究報告稱，住建部部長接受央視采訪，稱對首套房需要應大力支持。人民銀行建立常態化差別化住房信貸政策利率下限決定機制，預計大量城市首套房利率下限將會取消，推動利率持續下行，直到市場完全復蘇。該行預計2023年市場前低后高，銷售復蘇較快，開發投資復蘇較慢。珍惜政策機遇，二次分化、存量盤活和再融資三主線選股。看好藍籌地產公司。

中信證券主要觀點如下：

(資料圖片僅供參考)

根據央視新聞，住建部部長稱，對于購買第一套住房要大力支持。

首付比，首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新，以小換大，生育多子女家庭都要給予政策支持。中國人民銀行、銀保監會發布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

對房地產首提“大力支持”，不應低估政策的決心和力度。

第二十屆中央委員，住建部黨組書記、部長倪虹首次提出對首套房需求應該“大力支持”，這一表態充分說明了房地產在擴大內需的重要作用，也說明了監管對于2023年房地產行業企穩回升的信心。縱觀歷史，該行很少見到資本市場高估地產政策的作用，卻屢屢見到投資者對政策效果信心不足。例如，2014年底投資者普遍懷疑政策能否拉動行業復蘇，尤其是供求明顯存在錯配的低線城市，但政策當時確實做到了。

粘性動態調節機制形成，推動按揭貸款利率持續下行。

2022年9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件(連續三個月房價下降)的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。此次出臺的新規，則將之前的臨時性規定常態化，并設定了未來政策退出的路徑。政策退出的條件是該區域連續三個月房價環比和同比均上漲(這一門檻是比較高的)，這就保證了進入利率自主決定的城市，優惠窗口保持的時間相對較長，不會出現市場尚未完全復蘇，政策就過快退出的局面。

按揭貸款利率處于下降通道，對銷售的累積作用預計在2023年顯現。

根據貝殼研究院的統計，12月19城首套房貸利率降低到4.0%以下，只有9城高于4.1%。這說明此前臨時性政策安排行之有效。按照9-11月統計，在70個大中城市中有38個城市房價同比環比均連續下降。這意味著至少有這38個城市可以取消首套房按揭貸款利率下限。國家統計局沒有公布70個大中城市以外的城市房價表現，該行相信，70個以外的城市絕大多數是三四線城市，各地政府在進行動態評估的時候，很可能發現也符合取消按揭貸款利率下限的條件。該行認為，在經過幾輪評估之后，除個別城市外，對首套房按揭貸款利率的下限將會基本取消，直到市場全面回暖再回復。

預計2023年房地產市場前低后高，銷售復蘇較早，開發投資復蘇預計較晚。

該行認為，不斷累積的政策，疊加疫后復蘇的經濟基本面，將在春節后陸續帶動區域市場復蘇。該行預計2023年全國商品房銷售額同比增長4.7%，其中2023年四季度單季有望同比增長超過15%，前低后高態勢明顯。當前企業信心確實不足，保交付和保信用需要時間推進，所以該行認為2023年開發投資仍將出現小幅負增長，但2024年房地產開發投資可能重歸增長通道。

珍惜政策機遇，二次分化、存量盤活和再融資三主線選股。

該行認為，市場已經進入了貨值主導的銷售二次分化窗口。預計一些在2022年積極拿地的公司合計半數以上的2022年新增項目已經達到銷售條件。以此為契機，盡管市場依舊低落，這些企業的銷售表現可能從2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策變革有望積極盤活房企存量資產，有大量存量資產的企業可能受益。再融資本身推動企業資產負債表更健康，再融資預案公告之后往往伴隨相關企業的良好股價表現。該行看好藍籌地產公司。

風險提示：房地產市場基本面復蘇緩慢的風險。房地產企業2022-2023年結算項目盈利能力偏低的風險。

關鍵詞： 大力支持