今年7月份前后，碧桂園、建發國際、旭輝等多家規模房企先后完成配股融資，這筆資金幫助它們挺過了一段難熬的日子。此后數月，行業依舊在底部筑底徘徊，類似的新動態再沒有出現。

局面在4個月后被打破。

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11月中旬，為穩定經營、保證民營房企合理融資需求，“第二支箭”、“金融16條”、預售資金保函置換新規等相繼出臺，連續的松綁為行業注入強心劑，也為企業帶來了生機。

政策影響下，房地產行業中的民營企業融資出現明顯解凍信號，除申報發行中期票據外，部分企業將配股融資也提上了日程，如碧桂園、雅居樂、中原建業等。這些動作被業內認為是“拐點”，天風地產韓笑團隊于近期的一則研報中指出，在近日中央高頻的政策驅動下，供給側融資渠道有望繼續改善，助推行業基本面企穩回升。

溢價配股

中原建業是近期宣布擬配發新股融資的第三家企業。

11月18日盤后，該公司分別與12名個人投資者訂立協議，后者以認購價0.80港元/股的價格共認購3.4314億股股份，所得款項凈額約2.74億港元，相關資金擬用作集團代建業務發展以及一般營運資金。

這是中原建業上市以來首次配發新股，3.4314億股股份相當于截至公告日公司現有已發行股本的10.43%左右，占經配發及發行認購股份擴大后已發行股本的9.45%。倘若發行完成，大股東胡葆森透過恩輝投資所持有的股權比例將從62.79%稀釋至56.86%。

與常見的折價配股不同，低迷行情下，中原建業的投資者選擇了溢價“買入”。從公告內容來看，0.8港元的認購價相較于該公司認購協議日期(11月18日)每股0.62港元的收盤價溢價約29%，相較于認購協議日期前最后五個連續交易日平均收市價每股0.622港元溢價約28.6%。

一位行業分析師告訴《》記者，按照相關規定，上市公司進行配股融資時認購價一般“不低于最近xx日價格的百分之多少”，故而多為折價配股。談及中原建業的溢價配股，其猜測溢價發行可能是公司或投資人有其他訴求，“作為正常的投資人肯定是希望價格越低越好”。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖亦在采訪中表示，溢價配發新股較為少見，這種情況相當于投資人主動買入，“有時候股價跌得比較低，很難在二級市場短期內以同樣的價格大量成交，這種時候可能有買家看好，且作為一家上市不足兩年的企業，若配股價太低亦有損公司顏面”。

有聲音認為，投資者溢價認購的一個重要原因是對代建賽道的看好。按海通證券曾發布的一則研報來看，“十四五”期間代建業務的市場容量或將達到2000億元左右。龐大的市場吸引了各方人士的關注，今年以來，包括建發房產等多家開發商入局輕資產代建，而中原建業、綠城管理等已上市的代建公司自然成了風口上的“香餑餑”。

另一方面，受房地產行業整體下行等因素影響，風口上的代建企業亦備受估值回調的困擾。2021年5月上市至今，中原建業的股價已從發行價3港元跌成仙股，截至11月25日收盤價僅為0.55港元，動態市盈率亦降至3.79倍，估值被打入底部。

利好再兌現

或許是賽道廣泛的發展前景疊加位于底部的估值打動了投資者，進而推動公司溢價配發新股。只是，這一配售事項似乎并未得到資本市場認可。

相關消息傳出后，中原建業股價繼續走低，11月18日至25日的區間漲幅為-11.29%。黃立沖直言，倘若認購方為完全獨立的第三方投資者，那么當股價下跌過急時，認購方的購買意愿可能會大幅降低。不過他亦表示，在目前的情況下很難辨別到底哪些是真正的投資人，哪些是大股東的安排，如果還可以退出的交易投資者有退出風險。

事實上，有著同樣境遇的不止是中原建業。11月16日早間，雅居樂公告稱擬以“先舊后新”的方式配售2.95億股股份，配售價為每股2.68港元，相較于11月15日的收盤價每股3.26港元折讓約17.8%，預估所得款項凈額約7.83億港元，相關資金將用作現有債項再融資及一般企業用途。

當日收盤，雅居樂股價跌幅達到23.31%，報收2.5港元，截至25日的五個交易日區間跌幅為20.25%。而在此之前，公司股價曾連續上漲，11月1日至15日的十一個交易日間，其共錄得8根陽線，股價從1.49港元最高漲至3.88港元，區間漲幅達到118.79%。

再往前看，11月15日早間，碧桂園宣布啟動年內第二輪配股，擬以每股2.68港元的價格配售14.63億股股份，預計所得款項凈額約38.72億港元，相關資金亦將用作現有境外債務再融資及一般營運資金。

彼時，碧桂園與雅居樂的配股被認為是支持民營房企融資的“第三支箭”落地。

2018年，針對部分民營企業融資困難問題，人民銀行會同有關部門從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資，其中民營企業債券融資支持為“第二支箭”，股權融資支持為“第三支箭”。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，未來支持民營房企融資會是“貸款、債券、股權”，“三支箭”政策組合，促進民營企業融資恢復，更有效支持民營企業發展。

去年以來，出險房企的名單不斷拉長，雅居樂、碧桂園算得上是此輪行業出清中的優等生。過去一段時間，為了避免債務違約，雅居樂出售資產、裁減開支；碧桂園亦通過提前贖回美元債、回購債券等方式向行業傳遞信心。

它們的努力最終也獲得了認可。11月初，市場有消息稱，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，這其中就包括碧桂園和雅居樂。

而在此之前，碧桂園就已經在中債增進公司的全額擔保下發行了一筆規模15億元的中期票據，最終發債票面利率僅為3.2%。今年以來，碧桂園已經在監管支持下先后發行了數十億元票據。

連續的利好也推動了該公司的股價上漲。11月1日至今，碧桂園股價實現翻番，期間最高為3.48港元，區間漲幅高達206.93%。

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