過去的30天，樓市見證了歷史：頭部優質房企龍湖吳亞軍掛靴、旭輝違約；“金融16條”落下，地產狂歡，央行出手即巔峰；呼吁已久的預售資金監管松綁，也被稱為住建聯手金融機構給房企的“十年未遇大紅包”……

樓市終于熬到了政策拐點，但市場拐點與企業拐點卻還沒看到：各地新房成交量大多在11月未能恢復，二手房更難上加難，北京庫存量從10萬套到11萬套僅用了1個月……

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銷售端的低迷，帶來的是企業資金面的窘境，進而引發土地市場低迷。如何讓政策端的“輸血”盡快落到市場？誰又來打通樓市復蘇最后一公里呢？

政策拐點已至

直融、發債、銷售、拿地……一系列利好政策出臺，“救市”圖譜逐漸清晰，網上段子戲稱房企從“ICU”直接進入到“KTV”。

近期地產股集體飄紅，更有甚者單日漲幅超60%，連不少出險房企股價也“扶搖直上”。受吳亞軍掛靴影響，龍湖集團股價曾一度跌至7.26港元/股低點，近日也已快速拉升至23.6港元/股；旭輝海外違約一度淪為“仙股”邊緣，如今也迅速抽身，股價較低點上漲近215%……

股市是行業未來預期的呈現，背后是資本市場對于政策拐點已至的認可。

11月8日官宣的“第二支箭”，為民營房企帶來約2500億元債券融資，其中還特別強調，后續可視情況進一步擴容。

民營房企是市場規模主力軍，但隨著爆雷不斷，融資方面逐漸脫節。華泰證券發布研究報告顯示，僅境內債一項，民營房企的占比從2020年的62%，下降至2022年上半年的11%，降幅高達51%。

整個地產行業融資也是縮量狀態。去年全年，房地產行業信用債發行規模為5490.3億元，同比下降13.1%；海外債全年發行規模為2682.9億元人民幣，同比大幅下降40.9%；信托全年融資規模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%。

11月15日早間，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，價格為2.68港元/股，這一價格較上一交易日收盤價折讓約17.79%；配售事項所得款項凈額預計約為38.72億港元。支持民營房企配股標志“第三支箭”也已落地。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，支持民營房企融資會是“貸款、債券、股權”“三支箭”政策組合，促進民營企業融資恢復，更有效支持民營企業發展。

政策層面，年內最重磅的無疑是被稱為房地產“金融16條”的支撐政策。包括六大項16條，涉及房地產上下游產業鏈。“金融16條”特別強調“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”。此外，政策還確立了非常重要的風控制度，即展期政策。

受政策風向轉變，出險房企債務展期也有了“良性”運行。據中指研究院數據顯示，截至11月16日，約有40家房企已經完成債券展期，總金額約為1505.3億元。

開發端，從套型“70/90”到套內“70/90”，開發商獲得更多騰挪空間；消費端，已有多城市首套房貸利率進入到“3時代”，準一線杭州甚至取消“認房又認貸”，二套房首付最低降至四成。

土拍市場，此前已有多地對競買保證金“減負”，有的甚至降至20%，繳款日期也進行適當放寬。近日，房企預售資金監管這一“緊箍咒”也有了好轉跡象，按照政策要求，商業銀行可與優質房企開展保函置換預售監管資金業務，置換金額最高為“保交付”資金額度的30%。換句話說，銀行方面只要出具保函，監管資金就可提前讓房企使用，在“進錢”方面也有了適當放松。

市場拐點未到

融資、信貸、土拍……一系列政策立體式地給到房地產行業幫扶。但政策是啟動源頭，市場才是落地的放大器。

盡管政策利好不斷輸出，但是尚未觸達市場端，加上多地疫情反復，房地產市場恢復不及預期。國家統計局最新數據顯示，今年1-10月，全國商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中最受關注的住宅銷售面積下降25.5%。

今年1-10月，全國房地產開發投資113945億元，同比降8.8%，降幅擴大0.8個百分點。至此，開發投資累計同比連續19個月收窄，連續7個月同比呈現負增長態勢。

“政策傳導需要時間，政策實施效果也需要時間驗證。”地產分析師嚴躍進表示，目前行業最大問題是銷售乏力，置業信心不足，即便房企都得到了融資惠及，只要銷售端乏力，也很難說走出困境。

一位不愿具名的分析師告訴記者，之前零星“救市”政策，業內多吐槽“杯水車薪”，這一次不可否認力度空前。但本輪政策核心主要是供給側發力，對需求則沒有太多影響。若購房者看不到市場回暖，繼續加大供給，只會增加庫存量。

多數房企正選擇不拿地、少拿地緩解資金壓力。中指研究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企業拿地總額11229億元，拿地規模同比降50.2%，降幅比上月收窄1.0個百分點，連續5個月維持收窄態勢。

二手房方面，以北京為例，此前北京曾出臺“賣一買一置業免稅”政策，二手房掛牌量迅速增至10萬套，而從10萬套到11萬套也僅一個月時間。與之相對，北京二手房成交量近期卻沒有太大波動，帶看量也表現平平。“這之中不乏疫情的影響，但線上問詢也沒有很明顯的變化，二手房市場整體還是‘淡’的。”某中介機構負責人透露。

最后一公里的痛

業內普遍認為，融資端利好固然能讓房企續命活下去，但需求端發力才是“脫困”之道。目前市場表現依舊困難重重。

“‘金融16條’發布一周，銀行還處于總行開會研討落地階段。”某位列優質序列的民營房企融資副總裁直言，相比于“金融16條”，他所在公司原本預計保函置換預售金的政策會落地更快，但目前無論是集團所在的上海，還是其他分公司反饋結果，除北京因此前有試點、目前落地執行的節奏相對“有譜”，其他區域預售資金監管銀行依然處于“等通知”階段。

“這樣的政策如果能夠早出臺3個月，也許就不會有類似旭輝這樣綠檔優質房企因賬上躺著上百億現金，卻無奈違約的慘劇。”上述副總裁無奈呼吁，從執行端起效考慮，無論是“金融16條”還是保函置換預售金，落地執行時間不能超過11月，這樣營商環境好的地方有可能年內落地。上述副總裁的擔憂不是沒有道理。

數據顯示，房企信用債及海外債年內到期余額為1230.8億元，2023年1月、3月、4月均為償債高峰，單月余額均超千億，后續房企償債壓力仍然較大。

但銀行也有自己顧慮。“爆雷房企好說，不在參考范圍內，眼下一系列‘綠碼’房企債務違約讓我們顧慮很大，畢竟銀行不貸款沒問題，一旦本身就有債務違約，還放了貸款，出現不良肯定是我們的責任。”某國有大行北京分行開發貸部門的負責人也無奈地感嘆，眼下的市場也讓該行對續貸、放貸心存疑慮：二手房的下探在加劇，新房沒有復蘇的跡象，這個時候除非總行給明確政策，誰都不敢邁出這一步。

除了提速已出臺政策的落地外，需求端的刺激政策再次被提及。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，根本還是信心問題，只有銷售出現轉折，才能重整行業信心，這是基本的商業邏輯。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水也認為，近期政策側重點在于供給側，“防范”優質房企再發生債務風險，“托底”保交樓。市場回暖，需要需求側更多政策支持，如差別化信貸、限購政策優化等。

對于后市，肖云祥表示，預計政策會向銷售端傾斜，但是一步到位的做法并不太可能，地方政府邊際改善政策環境的措施居多。在力度上不同城市能級間也會存在分化，也體現出房地產調控“因城施策”的思路。但行業要有明顯改善，還需要改變市場主體預期，如經濟預期、行業預期、收入預期等。根據同策研究院對此輪樓市調控的周期判斷，房地產市場會在明年年中后進入上行周期。

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