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前一篇文章名為“用家時代”，朋友們都以為我在編故事、造名詞，其實不過是將此一階段的房地產市場的“市場動力”，也是唯一的動力，說出來而已。

(資料圖片僅供參考)

什么是市場動力？就是最終的“買家”。所謂“最終的”，是指商品房的買家，不是指“土地”、“在建工程”等中間過程的“買家”。

最終產品的買家是如此重要，是市場動力的唯一源泉，不只是決定最終產品的市場特征，也決定了“土地”市場的基本特征。

筆者最近接觸最多的信息，就是“項目求轉讓”的。那么此時，土地市場和項目轉讓市場有什么特征？賣家和買家的最優策略是什么？這些看似博弈的市場，其實有著基本的規律。

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任何一個房地產市場（指正常的、沒有嚴格限制的自由市場），價格都是波浪起伏發展過來的，不存在一條“平穩發展”的直線。

基本走勢如上圖，從大的方面說：

1、總體上，時間價格曲線是波浪向上的，也就是下一個浪的高點，比前一個浪的高點要高，這是由貨幣量不斷提高所決定的，本文不述；

2、上升期普遍比下行期時間要“長而緩”，下行期則是“短而急”，這是實體經濟周期的規律所決定的，本文亦不述；

3、完整的周期一定經歷四個階段：底部、發展、泡沫、下行，而且不斷循環。每個階段的特征是完全不同的，主要體現在：市場動力、現房市場、期房市場和土地市場；

4、判斷每個階段的時間長短，既無依據（太復雜），也無可能，只能根據市場出現的特征來得出結論，我們已處于哪個階段。

由此，筆者分別描述一下，各階段的特征，再回頭看一下，我們當下應該具備的市場邏輯。

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正常發展階段的市場：

1、進入的標志：房價因租金的回報業已高于無風險的資本回報率，標志著長期投資者進場，故市場動力由“用家”和“長期投資者“共同組成；

2、“現房市場”（二手）和“期房市場”價格同步，開始穩定并緩慢向上；

3、土地市場開始活躍，而且因土地領先房屋兩年左右，價格亦體現為上升的速度快于房價；

4、按揭成為銀行無風險金融的主要產品，被積極主動拓展；

5、開發商最優策略是盡早拿地+杠桿+分期開發+分期售樓；

6、房地產相關產業鏈在資本市場大受追捧。

這是房地產最健康的階段，也是持續時間最長的階段。可惜的是“花開終有花謝時”，它結束的標志是：

1、“用家”退出市場，只因房價太高；

2、“房屋投資回報率”只有指望漲價，完全不考慮“租金回報”了。

這就進入了“泡沫階段”。

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“泡沫階段”的市場動力，上文說少了“用家”，但多了“炒家”。什么是“炒家”？就是“短期以漲價差”為目的的“投機者”。

“泡沫”的特征如下：

1、市場動力全由“長短投資者”組成；

2、期房的價格高于現房，期房的銷售也好于現房，只因期房投資杠桿率更高；

3、土地價格的上漲過快，這個階段是項目轉讓合作的最佳時期，“地王”頻出；

4、市場情緒一派樂觀，在房價屢創新高下，政府部門出臺一系列“限制措施”，但基本無用；

5、此時，理智的開發商應該終止拿地，果斷一次性賣樓，但這很難不后悔；

6、投資類品種多樣化，各種小戶型公寓、度假等產品紛紛入市；

這個階段的“最高點”將誕生于“金融政策”的轉向和大環境的突然變化。這個“尖峰”，會非常“尖刻而短暫”，接下來就變成了“下行”了。

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“下行”期的來臨，是所有參與人都不敢確認，需要反復驗證的，但是當如下特征出現，就是：

1、市場動力于“房屋”而言，“炒家”退出市場，于“土地”而言，接手的都是“外來者”；

2、市場的銷量萎縮在先，價格才回落，而且回落速度會“前慢后快”；

3、投資類品種全面滯銷，產品品質成為可銷售的“賣點”，品牌此時比上一階段有溢價；

4、現樓與期樓價格同步下跌，或表現為同步縮量；

5、整個“下行”過程伴隨著對未來“回調”的期盼，也真的會出現短期“向上回調”，這正是“出貨”的良機，尤其是項目轉讓的最后時機；

6、這個“下行”時段，一般與實體經濟周期下行是完全吻合的，任何公司泡沫期加的杠桿，此時都成了破產加速器；

7、此時開發商的最佳策略，就是領先市場一步，“平價、一次性銷售存貨”。

8、推遲“拿地”，每過一段時間，就會發現“地價”又便宜了一大截；

那么什么時候是個頭呢？底部區域又會如何？

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當下的邏輯，就是“底部邏輯”，底部早晚都會走出來的，而預測時間總是會失誤的，我們來看“特征”：

1、市場中“長期投資者”從買家中退出，市場動力全由“用家”組成。無論“首置”、“改善”和“豪宅”，不用不買，這就是“用家時代”；

2、“現房”與“準現房”市場，要好于“期房”市場，尤其是好于“遠期期房”和“投資品類”市場；

3、房價回落至“出租回報”率與無風險利率相類似的水平，帶動租客開始置業；

4、“地價”和“項目轉讓”下跌也無人應價，維持在低價等待天明；

5、市場營銷以解決“用家”生活需要為“賣點”，不再編織未來的故事；

6、與經濟大勢密切相關，隨著“銀根松動”、“利率下滑”和政策支持，“用家”的數量開始上升，這就是“筑底”了；

7、“二手樓成交量”是重要參考指標；

8、“筑底”才能向上，用家支撐市場。其它如“養老“、”旅居“、“投資”等等此時遠未到復蘇的時候。

一切過去的思維，都要等到市場恢復正常發展階段，才真正派上用場。

市場是有規律的，規律是有特征的，無論外在的力量（有形的手）如何扭轉她的表現，基本規律還是在那里，發揮著配置資源的基礎作用。

關鍵詞： 房地產市場