在住房公積金利率全面下調的背景下，商業貸款和公積金貸款之間存在較大利差，對于正在還貸的家庭來說，商業貸款轉公積金貸款（即“商轉公”），確實能省下一筆不小的費用。

根據記者梳理，自從9月以來，陸續有福州、常州、漢中、洛陽等城市推出“商轉公”政策。此外，據中指研究院不完全統計，2022年以來，已有近20城推行“商轉公”政策。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為：“‘商轉公’業務有利于降低購房者還款負擔，短期或有更多城市跟進。”

(資料圖片)

9月份以來，福州、常州、漢中、洛陽等城市陸續推出“商轉公”政策。圖/IC photo

“商轉公”能省多少錢，有何限制？

所謂“商轉公”，即商業性個人住房貸款轉公積金貸款，因為商貸與公積金貸款的利率差異較大，二者之間的轉換無疑可以降低購房者的還款壓力。

根據記者梳理，自從9月以來，陸續有福州、常州、漢中、普洱、洛陽、吉林、巴中、防城港、臨沂等城市推出“商轉公”政策。

陳文靜認為，該政策主要針對存量房居民，尤其過去幾年購房貸款利率相對較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉公”之后，房貸利率明顯下調，可以明顯減輕購房者的還貸負擔。

那么，“商轉公”到底能為還貸家庭省下多少費用呢？從10月1日起，央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以上利率調整為3.1%，同時參照目前首套住房商業貸款利率4.1%，貸款30年額度60萬，按照等額本息計算，總利息省下約12萬元。

值得注意的是，陳文靜指出，“商轉公”雖然可以節省不少費用，但其同時也受到多方限制。首先，需取得房產證后方可辦理，對于近兩年在房貸利率較高時購房的居民，或未滿足辦理條件；其次，受當地公積金資金運轉情況所限；另外，部分城市需提前還清商業貸款，對還款人短期資金帶來一定壓力。

對于“商轉公”的申請條件，各地政策中都有明確說明，多地提出“首次使用公積金”和“繳存時間”這一要求。比如，福州申請“商轉公”的條件，需要滿足在福州中心繳存公積金、家庭首次申請公積金貸款、原個人住房商業性貸款已還款一年（含）以上，信用記錄良好且無逾期貸款余額等7項條件。

事實上，眼下，多地重啟“商轉公”業務和公積金貸款“個貸率”密切相關。比如，福州時隔6年重啟“商轉公”業務，是因為2022年7月福州住房公積金個人住房貸款使用率下降至89.2%，也是時隔六年后才再次降至90%以下。

而多個城市也表明，“商轉公”業務是否能夠持續，要根據個貸率的變化情況而定。比如，洛陽指出，公積金貸款個貸率連續3個月低于85%（含）時，開展“商轉公”貸款業務；個貸率連續3個月高于95%（含）時，暫停“商轉公”貸款業務。

“順位抵押”方式更受歡迎

在“商轉公”方式上，洛陽、常州等地采取“先還后貸”的方式，即必須由還貸方先行自籌資金還清商業貸款方可申請公積金貸款。

但是，有還貸者稱，這種自籌資金的方式增加了還貸方的資金壓力，并且還面臨公積金貸款和商業貸款無法按時續接的風險。

而福州、漢中、普洱、長春等城市則推出了兩種方式，分別為“先還后貸”和“順位抵押”。比如，陜西漢中市住房公積金管理中心創新采用了“順位抵押”模式，即在維持原商業個人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現了不需借款人自籌資金結清原商業個人住房貸款，即可直接發放公積金貸款到原貸款的商業銀行賬戶來沖抵原貸款余額，節省了“商轉公”貸款時間，簡化了辦理流程，提高了風險防控能力。

廣西防城港市相關征求意見稿的核心內容與漢中市的做法類似，即通過免自籌實現“商轉公”，不過申請主體需要在當地繳存公積金滿2年及以上，“商轉公”額度最高不得超過原商貸余額且不超過規定的“商轉公”貸款限額40萬元，貸款差額部分仍需要個人自行結清。

9月以來推出“商轉公”政策城市

記者根據中指研究院統計數據和公開資料整理。

部分城市稱暫不具備“商轉公”條件

雖然多個城市重啟“商轉公”業務，但是也有部分城市表明，受制于個貸率高的原因，暫時無法開啟“商轉公”業務。

比如，北京住房公積金管理中心官網10月9日公示了一條對網友“關于北京公積金異地購房商轉公政策”的答復，其中明確，“經了解，個別省市住房公積金管理中心開辦商貸轉公積金貸款業務，主要是因為其住房公積金個人貸款率、資金運用率相對較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個人貸款率、資金運用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業務的條件。”

武漢住房公積金管理中心也表示，由于住房公積金流動性不足風險依然存在，個貸率仍處于高位運行（目前已超過90%），所以還不能恢復辦理二套房“商轉公”貸款。

此外，部分城市未來也將根據個貸率情況動態調整“商轉公”政策。例如，青島市住房公積金管理中心相關負責人表示，房貸“商轉公”業務計劃于年底前正式推出。但是由于青島的住房公積金資金情況暫不足以支撐全面放開“商轉公”業務，因此青島的“商轉公”計劃分批次開展，從受益對象來看，首批“商轉公”將優先惠及因開發商拒貸而沒能使用公積金貸款的職工群體。

陳文靜指出，在執行方面，“商轉公”業務開展需要依托地方住房公積金資金，地方住房公積金資金充裕是該業務開展的基礎；同時，需要銀行、公積金中心、不動產登記中心等多部門協調，其中由于需要將商業貸款替換為公積金貸款，提前還貸會使得銀行應收利息減少，短期內銀行端配合意愿或相對偏弱。

記者 徐倩

關鍵詞：