近日，天津市規劃資源局出臺《關于住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見（試行）》。

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（天津市規劃和自然資源局官網截圖）

當前，我國住房建設和房地產開發進入高質量發展新階段，為滿足人民對美好生活的向往需求，適應住房建設標準逐步提升的發展趨勢，符合住宅市場設計精細化和多樣化需求，在國家及地方相關規范標準的基礎上，結合本市實際情況，天津市規劃資源局制定了《市規劃資源局關于住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見（試行）》，主要包括住宅挑空空間、住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間及住宅室外專有庭院等四類多樣性空間的增值利用政策。

意見中明確——

一、住宅挑空空間

住宅挑空空間可以有效地創造豐富的室內空間形態。過往的建設過程中由于建設約定和后期管理不到位，帶來各種自行搭建造成超出容積率和存在安全隱患的問題，為此《意見》對住宅挑空空間建設進行了約束。

一是住宅挑空空間設置要求，住宅挑空空間通高部位的建筑層高不應超過7.2m，且其建筑面積總和不應超過該住宅套型總建筑面積的20%；

二是設置挑空空間的住宅套數比例要求，高層住宅中設置通高部位的住宅套數不應超過高層住宅總套數的20%，低多層住宅設置通高部位的住宅套數不限。

《意見》明確了對可做挑空空間住宅的約束性要求，既滿足房地產市場產品設計多樣化性需求，又考慮到挑空空間廣泛適用性，不僅是洋房等小眾產品的獨有，同時對挑空面積設置比例要求一定程度上杜絕了因過多挑空帶來的潛在安全風險等不利因素。

二、住宅坡屋頂空間

屋頂是每棟建筑都具有的重要組成部分之一，與普通的平屋頂相比，坡屋頂無論在外部空間效果上極大豐富了城市形象，還是在室內空間上提供多樣性功能的需求，都具有特殊的作用和意義，對于住宅建筑，屋頂、閣樓也是極具趣味性空間和開啟想象力的空間。

一是住宅坡屋頂設置要求，坡屋頂起坡點與樓面垂直距離不大于600mm，坡屋頂坡度角不大于60°，屋脊結構下皮距樓面凈高不大于4.8m；

二是獎勵政策，滿足上述坡屋頂設置要求的，坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵，獎勵建筑面積不計容積率，但需補繳土地出讓收益。

對于城市而言，鼓勵坡屋頂的建設，為城市的第五立面帶來多種可能，極大豐富了城市特色風貌。從開發商角度，坡屋頂下建筑面積作為獎勵政策，提升了頂層住宅的價值，激發了更多創新產品的積極性。對于居民而言，屋頂下的建筑面積根據相應的規范、政策要求明確落在房本上，住宅結構安全可靠，物業管理清晰不隱晦。

三、住宅地下室空間

住宅投影下地下空間具有較高利用價值，可以創造豐富的室內空間形態，但地下空間利用不充分，造成大量地下空間資源未被很好的開發利用，同時存在未經審批，私自改造使用，產權不明晰現象。

一是住宅地下室設置要求，住宅地下室（住宅單元的地下空間增值利用部分）住宅地下室總層高不應超過6.0m，住宅的臥室、起居室(廳)不應布置在地下；

二是土地出讓金補繳政策，住宅地下室建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關規定減半執行。住宅正投影下的地下室是不便于布置停車位及設備用房的“雞肋”空間，上述政策是對此低效空間利用開發的突破，明確了住宅投影下的地下部分可以作為住宅的一部分，提高了住宅尤其是首層住宅的價值，也為首層住宅產品的創新設計提供了多種可能。

四、住宅室外專有庭院

擁有室外小院成了當下不少城市居民對住宅產品的愿望，為規范住宅室外庭院的管理，讓城市居民踏實擁有多彩生活的室外庭院同時，《意見》從高品質生活，高效能治理方面努力促進小區全體業主在現實生活中真正感受到共享共管共建美好家園。

一是住宅室外專有庭院設置要求，允許低多層住宅設置室外專有庭院，住宅室外專有庭院不計入建筑密度、不計入綠地率，可設置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m；

二是規劃審批要求，住宅室外專有庭院應界線及立面效果，納入建設工程設計方案審查內容。通俗地說就是“小院”在滿足規劃指標要求、不侵占公共利益的前提下，給予居民更多的住宅產品選擇可能性。

審批手續辦理

擬出讓居住項目在核發規劃條件通知書時應注明：“鼓勵住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關規定執行”。土地出讓后，建設單位應按照規劃條件要求進行方案設計，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補繳土地出讓金的，整體開發建設的，經有關區分局審核同意，在核發建設工程規劃許可證前，按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續。分期開發建設的，在各分期（不包括最后一期）開發建設中，經有關區分局審核同意，可先行辦理該期建設工程規劃許可證，在該期規劃驗收前，分局應按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續；在最后一期開發建設中，經有關區分局審核同意，在核發最后一期建設工程規劃許可證前，按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續。

該意見發布之日前已取得土地，尚未辦理建設工程規劃許可證，由建設單位提出書面申請，經報有關區分局認定同意執行本規定的，可按照上述程序辦理相關手續。

按照該意見利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產生的建筑面積，計入產權登記；按照該意見設置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現在房產證附圖中。

責任與監督

該意見涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項目實施主體、設計單位、施工單位、測繪單位按照相關規范設計、建設、測量，不得虛假設計、施工、測量。項目實施主體負總責任，設計單位、施工單位、測繪單位對真實性、準確性、合規性各負其責。項目實施主體有失信行為的，將其納入工程建設項目審批信用管理信息平臺，歸集至天津市行政機關聯合獎懲監管系統，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯合懲戒。相關規劃管理要求在建設工程規劃許可證及所附圖件中予以明確，在規劃驗收中發現未按照建設工程規劃許可證的規定建設的，移交執法隊伍依法依規查處，予以拆除或沒收。

按照規劃要求設計住宅室外專有庭院的，由房地產開發企業將相關權利義務納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建損害他人合法權益不良行為。規劃驗收合格并投入使用后，房屋產權人不得私自對本規定涉及的建筑內部結構進行改造，違反上述要求的應承擔相應法律責任。

本意見自發布之日起在全市范圍內試行，試行期三年。

（責任編輯：楊帆）

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