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2023年已過半，今年上半年哪些房企銷售業績逆勢增長？哪些房企在積極囤地？融資利好政策頻發，房企融資情況幾何？上半年又有哪些房企被摘牌退市，哪些出險房企在積極復牌“保殼”？

千億房企僅7家，保利取代碧桂園成銷售榜一

據中指研究院發布的《2023年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月下降8.3個百分點。TOP100房企權益銷售額為24377.8億元，權益銷售面積為14231.1萬平方米。

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中指研究院企業研究總監劉水指出，自今年二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢，端午假期期間，除個別城市外，各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導致銷售額同比大幅下降。

具體來看，銷售業績排名第一的為保利發展，銷售額達2366億元，其次是萬科，銷售額為2018億元，中海地產、華潤置地和碧桂園緊隨其后，銷售額分別為1702.2億元、1678.8億元、1663.5億元。

值得一提的是，去年上半年銷售榜首的碧桂園，今年被保利發展所取代，今年上半年實現銷售額1678.8億元，排名第五。融創中國和金地集團去年尚在銷售榜TOP10行列，今年則被擠出TOP10，建發房產和濱江集團則強勢入圍，排名第九和第十，銷售業績也實現同比增長，漲幅分別為53.7%和35.4%。

銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，融創和金地滑落千億房企俱樂部。百億房企78家，較去年同期減少7家。其中，銷售額超千億的7家房企中，國央企有4家。銷售額TOP30房企中，國央企為銷售主力，占比超6成。

銷售面積方面，碧桂園、保利發展和萬科為銷售面積TOP3，銷售面積分別為2085.6萬平方米、1513.3萬平方米和1263萬平方米。

受行業調整影響，近年來，越來越多房企不再增加銷售目標，轉而追求更加平穩地發展。今年上半年，從公布銷售目標的10家房地產企業來看，僅越秀地產提高了銷售目標，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷售目標不變，均為3300億元。從銷售目標完成率來看，2023年上半年，10家房企目標完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標完成率提升超20%。

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拿地總額同比下降，央國企仍為拿地主力

截至6月底，房企土地投資仍舊低迷。據中指研究院數據，2023年1-6月，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。同時，TOP100門檻值也同比下降，去年為20億元，今年減少3億元至17億元。

具體來看，新增貨值TOP100榜單中，華潤置地、保利發展、建發房產占據榜單前三。2023年1-6月，華潤置地以累計新增貨值927億元占據榜單第一；保利發展、建發房產緊隨其后，累計新增貨值規模分別為812億元和668億元。值得一提的是，頭部房企拿地較為集中，TOP10企業2023年1-6月新增貨值總額6015億元，占TOP100企業的37.05%。

另據克而瑞數據，上半年新增拿地金額TOP100中，華潤置業以532.5億元位居榜首，萬科地產和中海地產緊隨其后，拿地金額分別為460.7億元和406.2億元，TOP10拿地金額門檻為197億元。從拿地面積來看，拿地面積最多的是建發房產，其次是華潤置地和萬科，拿地面積分別為282.9萬平方米、274.2萬平方米和260.1萬平方米。此外，也有部分房企拿地較為積極，同比拿地漲幅增長較大，如中國金茂拿地金額同比增長219%達123.4億元，保利置業同比增長194%，還有越秀地產和華發股份拿地金額同比增長90%和64%。

今年上半年，拿地主力仍為央國企，據克而瑞數據，上半年新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占百強比重達到60%，占據絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。值得注意的是，截止到今年5月，仍有近五成百強房企仍未投資，這一比例與去年同期相持平。這一數據也反映出當前能夠拿地的房企也都是“老面孔”，新鮮血液并不多。

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不過，上半年也有地方性民營房企逆市而上，成為拿地黑馬，如一直深耕安徽省內的偉星房產，近兩年頻繁出現在杭州、武漢、南京等熱門城市土拍市場，今年1-6月，偉星房產新增拿地金額108.8億元，排名第13，僅次于中國鐵建和中國金茂。拿地面積為88.7萬平方米，位居拿地榜單第14位。2022年偉星房產成為合肥拿地金額最大的房企，今年3月，偉星房產還以31億元拿下了南京第二貴地塊。

另一家扎根于臺州的民企“黑馬”——方遠地產，也被稱為“臺州王”。今年來，方遠地產加大了對外投資力度，3月底，方遠地產以總價15.51億元斬獲杭州浦沿地塊。截至到今年6月，方遠地產新增拿地金額為55.7億元，進入拿地金額TOP30 ，1-6月拿地面積為81.2萬平方米，排名第18。

融資規模同比下滑，民企和出險房企仍融資困難

2022年底以來，隨著“金融16條”和“第三支箭”等融資政策持續落地，房企融資環境迎來改善。不過，今年上半年房企融資能力雖有所恢復，但是整體來看，房企融資環境并未全面回暖，行業整體融資面仍然處于筑底階段，一些民營房企尤其是出險房企仍面臨資金問題。

克而瑞數據顯示，從80家典型房企的融資總量來看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規模，環比及同比均呈現繼續下滑的趨勢。

圖源：克而瑞

從融資結構來看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到80%，相比2022年全年占比提高了11個百分點。境內發債的企業仍然主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企央企。

從融資量來看，2023年上半年房企境內債權融資同比下降了16%到2379億元；資產證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權融資同比下降了72%至168億元。

從企業債券發行來看，2023年上半年企業發債金額達1686億元，相比2022年同期下降了23%。其中，境內發債1605億元，相比同期下降了9%；而境外發債相比同期大幅下降81%到81億元，占比同比下降了14個百分點至5%。

從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本達到了8.04%，同比增長0.99個百分點；境內債券融資成本3.50%，較于去年略下降了0.04個百分點。此外，從融資利率看，多數房企融資利率低于4%。例如據濱江集團近期披露的2023年度第一期中期票據發行結果公告，公司于6月16日發行了2023年度第一期中期票據，期限為1+1年，實際發行總額為6億元，發行利率為3.95%。

債權融資外，房企股權融資方面也動作頻頻，不少房企相繼宣布啟動定增計劃，不過相較于信貸和債券融資，股權融資流程復雜、周期長。2023年上半年，房企股權融資占比僅達4%，規模僅為114億元。

截至6月底，已有6家房企定增融資方案獲批，其中包含A股房企首份定增獲批的招商蛇口，還有近日獲批的保利發展、大名城、中交地產和福星股份等，4家公司分別擬募資125億元、25.5億元、35億元和13.41億元。6月29日，陸家嘴發布公告稱購買資產并募集配套資金獲證監會通過。

值得一提的是，今年2月，萬科首次披露的150億元定增預案，被稱為A股最大規模定增案，備受業界關注。5月，該定增案獲深交所受理，隨后萬科收到來自深交所的《問詢函》。針對問詢函，萬科近日發布公告回復稱，將申請延期回復至7月13日。從融資目的來看，募集款項的主要用途多為“保交樓、保民生”項目以及補充流動資金。

中指研究院企業研究總監劉水指出，從政策落地來看，“三支箭”對央國企及優質民營房企支持效果明顯，“對融資真正困難的中小民營房企作用較為有限，這些企業仍然面臨融資困難的局面”。

房企迎來退市潮和“戴帽”潮，多企業通過增持和并購保殼

今年以來，由于房地產行業尚在低谷期，行業信心修復還需時日，加上銷售端活力不足和房企資金壓力，導致A股“披星戴帽”的房企增多，甚至還出現了房企退市潮。

據Wind數據，截至6月30日，A股累計上市房企（包含房地產服務）共計124家，其中包含ST粵泰、ST陽光城和ST美置等在內的11家“戴帽”房企，截至6月30日收盤，這11家“戴帽”房企中，除了ST世茂、ST數源、*ST同達和*ST新聯收盤價在1元以上，其他均低于1元，而A股整體則有近20家房企收盤價在1元上下徘徊。市值方面，ST粵泰、*ST宋都和*ST嘉凱當日市值均低于10億元，對應當日收盤價分別為0.37元、0.41元和0.49元。

其中，*ST泛海股價已經連續16日低于1元，有可能觸發終止上市條件，6月27日，*ST泛海發布《關于公司股票存在可能因股價低于面值被終止上市的風險提示公告》，此公告為公司可能觸發面值退市的第三次終止上市風險提示公告。此外，A股今年上半年還有藍光發展和中天金融兩家房企被摘牌退市，退市時間分別為6月6日和6月30日。

與A股多數房企因面值停牌退市不同，目前，港股累計有21家房企處于停牌狀態，且多數因無法按時披露業績而停牌，其中包括中國恒大、祥生控股、世茂集團和旭輝控股等。21家停牌房企中有9家房企為上半年新增停牌，其中佳源國際控股和chinsproperties分別于今年5月5日和31日被頒令清盤，此外港交所還出現了第一家退市內地房企——新力控股集團，4月13日，新力控股集團因連續停牌18個月被正式取消上市地位。

不過，A股房企卷入退市“摘帽”潮的同時，今年上半年多家停牌的港股房企卻迎來復牌轉機。如佳兆業集團、景瑞控股和融創中國相繼在今年3-4月份達成復牌條件，成功實現復牌。據悉，在復牌之前，佳兆業集團、景瑞控股和融創中國的停牌時間分別長達11個月、9個月和12個月。

除了重新“上岸“的房企外，還有部分房企在獲得復牌指引后，也在積極為復牌而努力。如中國奧園近期接連補發三份業績公告并披露了最近境外債務重組進展，花樣年控股在5月5日也公布76.44%的債權人加入境外債務重組支持協議，均被外界視為復牌的積極信號。

6月23日，停牌三個月的旭輝控股、祥生控股、大發地產均收到港交所的復牌指引。對此，旭輝控股表示，今年3月因收到一封關于旭輝控股及其飛全資附屬公司旭輝服務之間存在若干交易的匿名信，公司至今延遲發布2022年業績報，公司股票也停牌至今，不過，在接獲復牌指引后，旭輝已委聘獨立法律顧問就此心間指控的交易進行獨立審查，此外公司也會盡快刊發2022年經審核的年報。相比旭輝，祥生控股和大發地產目前還未有相關護盤和復牌舉措。

此外，還有一些房企為了保殼，避免面值退市，采取股東增持、并購資產和股票回購等手段打響“保殼”之戰。如ST世茂自5月起股價連續下跌，5月30日收盤股價跌至1元線，為了保住上市地位，同日，ST世茂發布股東增持計劃，增持金額在1-2億元。6月4日，ST世茂又趁熱打鐵，發布股票回購消息，回購的資金總額也在1-2億元，這一套“保殼”組合拳下來，ST世茂的股價也確實有了起色，甚至還在6月5日錄得漲停。

金科股份也同樣因為發布了控股股東及公司18位成員的增持計劃而暫時脫離了面值退市風險。隨后，公司又于6月中，向控股公司的子公司進行注資，公司股價得以重回1元以上。

增持和回購之外，還有房企通過資產并購，跨界新業務以試圖進行挽救股價。如榮盛發展于今年5月底宣布收購控股公司持有的榮盛盟固利新能源公司股權，被外界認為是跨界新能源進行自救，6月30日收盤，榮盛股份收漲2.47%，報1.54元。

中銀證券分析指出，面臨退市風險的企業仍屬個別現象，對整體房地產板塊的影響相對有限。強化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風險意識，促使投資者關注基本面優質、行業發展前景較好的地產公司，同時有利于行業加速出清，對整體行業格局產生一定變化。

今年上半年，在融資和購房利好政策持續落地下，房企流動性問題正在得到逐步化解，6月20日，時隔10個月LRP再度迎來下調，也帶動房貸利率進一步下探，展望下半年，房地產市場將繼續修復步伐，行業格局的重塑和房企對于新增長點的探索，值得期待。（本文首發于鈦媒體APP，作者|章橙）

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