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樂(lè)居財(cái)經(jīng)李禮5月22日，民生證券發(fā)布全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之華中區(qū)域（二）。

GDP萬(wàn)億城市，人口增量第一，收入水平靠前。長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，長(zhǎng)江中游城市群中處于第一梯隊(duì)的中心城市。長(zhǎng)沙市平面位置東西長(zhǎng)，南北窄，總面積11815.96平方公里。2022年，長(zhǎng)沙常住人口1042.06萬(wàn)人，新增18.13萬(wàn)人，新增人口在全國(guó)位列第一，2022年GDP13966.11億元，人均GDP13.9萬(wàn)元。居民人均可支配收入58850元，在全國(guó)排名第22名，中部六省會(huì)第一。

房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：政策調(diào)控有效，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，各區(qū)發(fā)展均衡。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)政策調(diào)控起步早，限價(jià)嚴(yán)格，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，2020年房?jī)r(jià)才突破萬(wàn)元門(mén)檻，在同能級(jí)城市中房?jī)r(jià)屬于低位。目前從各區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)發(fā)展均衡，內(nèi)五區(qū)房?jī)r(jià)差異不超過(guò)1500元。

新房市場(chǎng)：（1）2022年樓市利好政策不斷，調(diào)控節(jié)奏緊湊，支持改善購(gòu)房需求，二套房的購(gòu)買(mǎi)時(shí)限由網(wǎng)簽6年縮短為4年，恢復(fù)二套房契稅優(yōu)惠，支持商改住盤(pán)活存量市場(chǎng)，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金利率，遠(yuǎn)城區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣放松限購(gòu)。（2）22年新房供銷(xiāo)規(guī)模驟降，23年一季度回暖明顯，去化壓力下降。2022年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供應(yīng)面積897.79萬(wàn)平，同比下降34.57%，成交面積660.33萬(wàn)平，同比下降45.72%，商品住宅成交均價(jià)13947元/平，同比增長(zhǎng)14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月縮短為8.33月。分區(qū)域來(lái)看，岳麓區(qū)成交量位居榜首，占比不斷增大，各區(qū)價(jià)格均有所上漲。

土地市場(chǎng)：（1）土拍規(guī)則放松：除嚴(yán)查房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)，禁馬甲，溢價(jià)上限不變外，對(duì)企業(yè)拿地門(mén)檻降低，土地保證金比例下調(diào)，配建要求少，限價(jià)地比例下降，開(kāi)啟品質(zhì)定價(jià)。（2）土拍情況：供銷(xiāo)齊跌，地價(jià)保持，岳麓和望城占7成。2022年長(zhǎng)沙完成四批次集中供地，推出建面1099.78萬(wàn)平，同比下降46.07%，成交建面1047.88萬(wàn)平，同比下降24.03%，成交樓面均價(jià)4450元/平，與去年持平，岳麓和望城區(qū)為主力，共占近七成。房企拿地謹(jǐn)慎，國(guó)央企托底拿地。

投資建議：建議關(guān)注深耕長(zhǎng)沙，在中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較多，在近期銷(xiāo)售熱度提升中表現(xiàn)好且拿地意愿較高的優(yōu)質(zhì)房企華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)；拿地積極的保利發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

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