紅周刊丨秦佳麗

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惠譽在4月12日發布的報告中稱，中國房地產市場自年初至今逐步出現企穩跡象，溫和回暖勢頭將延續到二季度。實際上，在房地產市場整體回暖的背景下，房企經營層面的“回暖”依然冷熱不均，房企的座次排名也出現一些新變化。

近期，國際評級機構惠譽和標普均發布了有關中國房地產市場的報告。惠譽認為，今年以來，中國樓市呈現溫和回暖勢頭，而且這一勢頭將持續到二季度。在此背景下，國有房企和少數未出險的民營房企將成為主要受益者。標普的觀點則是，中國開發商銷售狀況有望在2023年下半年恢復，開發商的盈利水平和杠桿率或將在2024年之后才能受益于銷售的改善。

實際上，今年一季度的樓市回暖信號，也反映在房企層面的銷售表現上。據中指研究院等多家研究機構發布的一季度房企銷售業績情況顯示，TOP100房企銷售總額約1.76萬億元，同比增長8.2%，系2022年以來首次同比正增長。

《紅周刊》了解到，伴隨房企銷售回暖，一季度百強房企陣營有所洗牌。除了保利發展替換碧桂園問鼎季度“銷冠”，華發股份、建發房產也替換融創中國及金地集團入圍一季度房企銷售規模榜單TOP10。

有業內人士向《紅周刊》表示，去年基數較低以及積壓需求釋放，是今年迎來樓市“小陽春”的重要原因。不過，隨著這一因素的支撐作用邊際轉弱，二季度銷售或將回歸正常市場節奏。

頭部房企陣營座次重排

華發股份、建發房產躋身TOP10

《紅周刊》梳理機構榜單發現，今年一季度百強房企各梯隊門檻普遍抬升。以中指研究院榜單為例，一季度TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷售規模入圍門檻依次為458.8億元、148.4億元、100.2億元、35.8億元，較去年同陣營門檻提升23.90%、0.07%、9.67%、2.58%。從企業表現來看，超半數百強房企在今年一季度累計業績同比增長，其中32家房企同比增幅超過50%。

行業深度調整趨勢下，頭部房企座次也經歷了新一輪洗牌。今年一季度，行業銷售額TOP3陣營由“碧萬保”更迭為“保萬碧”。其中，保利發展憑借1138億元銷售規模躋身季度“銷冠”，銷售額同比增長28.76%，系一季度惟一一家千億規模房企。

與去年同期相比，TOP10陣營缺失了融創中國、金地集團；華發股份、建發房產則順勢“補位”，分別以491.4億元、458.8億元的銷售額躋身該梯隊，且較去年一季度銷售額同比增長111.9%、51.77%。（見表1）

從銷售規模增長情況看，一季度銷售額增幅居前的百強（上市）房企為天健地產、中洲控股、南山地產、保利置業、越秀地產，同比增幅依次達546%、393%、380%、248%、196%。（見表2）

《紅周刊》了解到，出售項目單價提升，是前述房企的銷售額增長的重要原因。以一季度銷售額同比增長近4倍的中洲控股為例，按照其36億元銷售額、9.4萬平方米銷售面積測算，中洲控股一季度銷售均價達38298元/平方米，較去年同期增長125.59%。

中指研究院企業研究總監劉水向《紅周刊》表示，一季度百強房企銷售額自2022年以來首次“回正”基于多項因素，包括疫情積壓市場需求的釋放、各地寬松政策持續落地、宏觀經濟邊際好轉，就業及收入預期增強等，使得近期房企銷售企穩回升態勢明顯。

上海中原地產首席分析師盧文曦也向《紅周刊》表示，近期百強房企銷售同比增長很大程度上源于去年基數較低以及積壓需求釋放。“比如，在上海我們觀察到當地市場復蘇勢頭非常明顯，成交量釋放比較快，尤其是3月份，幾乎每周的成交量都在環比拉升。”

不過，各地市場回暖趨勢仍然冷熱不均。首鋼地產市場經理馬騰飛近期聚焦重慶市場業務，他向《紅周刊》表示，重慶在今年2月份迎來“小陽春”，但3月份已經恢復到日常銷量，“樓市恢復的關鍵點在于市場信心，市場信心的重新構建有難度，所以現階段主要還是剛需（樓盤）在出貨。”

由于當地市場熱度尚欠火候，馬騰飛認為，“以價換量”仍是目前樓市銷售行情的主流。“樓盤價格自去年下半年以來一直下行，大家以折扣促銷為主，目前還保持在低價區間。”據他介紹，“樓市利好政策去年基本出盡，近期全國推行的二手房‘帶押過戶’其實去年也已經在多地實施，短期可能難再有更顯著的刺激政策，所以后續不排除有部分樓盤會以更大折扣來延續銷售熱度。”

房企業績增長基于前期貨值儲備

“掉隊”金地權益土儲占比偏低

就全新一線梯隊來看，保利發展、華發股份、建發房產等房企在銷售規模上實現排名躋升。多位業內人士向《紅周刊》表示，這與企業前期的貨值儲備直接相關。“比如保利近幾年在一線城市布局積極，不少項目是品質化的樓盤，價格并不便宜，所以對銷售額的貢獻非常明顯；華發股份、建發房產也在上海積極拿地，而當地項目不愁賣，在營收上能很快兌現。”盧文曦對此談到。

而在劉水看來，一線梯隊房企洗牌的背后，央國企經營穩健的優勢繼續凸顯，頭部央國企的競爭力及市場份額將繼續提升。“就TOP3陣營的變化而言，保利發展的策略較為積極，其布局的城市需求支撐較為強勁且貨值充裕，根據中指研究院監測，保利發展去年以2240億元的新增貨值位列第一。”

不過，在百強房企銷售規模整體恢復性增長的同時，部分昔日頭部房企的銷售表現卻不盡如人意。以一季度跌出TOP10名單的“三好生”金地集團為例，其間金地集團雖最終守住TOP20陣營，但銷售額同比下降3.08%至441億元。

《紅周刊》了解到，在近年規模擴張進程中，金地集團依賴聯營、合營公司的形式進行項目合作開發。反映在土儲上，2019年至2022年9月底，金地集團的新增土地儲備面積依次為1688萬平方米、1657萬平方米、1636萬平方米、171萬平方米，其中權益儲備面積占比52.49%、49.06%、39.61%、36.26%。除了去年在收縮策略下拿地規模斷崖式下降，金地集團近年拓儲權益占比也持續下行，且在同檔房企中處于中低位水平。

據了解，合作開發模式在市場行情向好時可以幫助企業輕裝上陣、迅速做大；而當市場下行時，也容易因合作方爆雷而拖累項目。對于目前金地集團項目合作方是否涉及債務違約，及其可能對公司經營產生的影響，投資者也頗為關注。金地集團管理層就此在去年10月份的投資人會議上披露，合作項目中已識別的，涉及實質出險的合作方的項目為26個，總未售貨值369億元，金地權益占比約37%。其中1個項目存在墊資敞口約5億元。

與此同時，地產商權益占比過低意味著公司透過聯合營公司獲得的利潤與收入可能不匹配。企業公告顯示，2019年至2021年，金地集團營收增速分別為25.09%、32.42%、18.16%，其間歸屬于母公司股東的凈利潤依次為24.41%、3.2%、-9.5%；2022年前三季度，金地集團營收增速為-1.5%，歸母凈利潤同比增長0.83%。這些數據表明，公司近年營收增幅連連放緩，凈利潤增速放緩則更為明顯。

房企重新聚焦一線市場

二季度銷售行情或溫和回歸

在行業深度調整趨勢下，企業需要盡快恢復至拿地-開發-銷售的良性循環。近期行業密集召開的業績發布會中，房企投資布局“默契”十足，從低能級城市換倉到高能級城市成為頭部企業共識。

根據TOP5陣營房企近日披露其2022年度在一二線城市的投資規模，華潤置地表示去年新增土地投資金額1442.3億元，一二線城市投資占比92%；中海地產年度新增貨值2139.4億元，一二線城市新增貨值占比為87%；保利發展披露2022年新增土地建筑面積902.4萬平方米，其中一二線城市新增土地建筑面積同比提高了24.7個百分點至75.3%。此外，一貫聚焦下沉市場的碧桂園披露，截至2022年底公司已獲取權益可售資源約9555億元，其中一二線與三四線城市分別占比39%、61%；碧桂園計劃在3-5年內將一二線對三四線的貨值比例提升至“50比50”。

在盧文曦看來，目前房企調倉加碼一二線更像房地產市場周期的“輪回”。“這一輪市場調倉跟2013年那一輪比較相似，市場出于避險情緒強化了區域分化，扎堆一二線城市，三四線城市面臨形勢會嚴峻一點。越是核心的城區以及優質產品越不愁賣，這樣的格局目前進一步固化。”他就此補充道，“不過，一二線城市不是想拿就拿，這跟房企本身的實力、技巧甚至可能面臨的搖號環節都有關。”

而在馬騰飛看來，盡管當前不少房企表示調倉加碼一二線城市，但對于多數房企而言，保交樓、去庫存更是當前主要任務。“樓市在分化，但這個節點很多房企其實沒有能力去擴張，加碼投資的還是具備資金實力或者本身在一二線城市扎根的房企。”

劉水對此表示，入局一二線城市的房企要具備較強的產品能力和服務能力：“高能級城市無論是剛性需求還是改善性需求，都對產品有較高要求，房企要在競爭中勝出必須要有較強的產品能力和品牌美譽度。”

另值得一提的是，經歷一季度市場的階段性升溫，劉水認為，二季度銷售有望回歸正常市場節奏：“考慮到支撐2-3月份需求恢復的重要因素是疫后積壓需求的集中釋放，這個因素在二季度的支撐作用會邊際轉弱，另外，購房者對期房爛尾的擔憂、對房價下跌預期等仍然可能制約新房銷售修復，預計二季度全國房地產市場將保持平穩態勢，環比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續。”

“目前市場討論最多的是樓市復蘇勢頭的延續性問題。我認為成交量短期沖高正常，但后續可能有一個良性調整。”盧文曦也對此表示，“以上海為例，觀察當地近十年的成交量可以發現，歷年成交量在3月份上揚一波后，5、6月份都會漸漸回到一個正常的交易節奏。所以樓市接下來應該還會回歸正常的成交區間，呈現溫和調整。”

（本文已刊發于4月15日《紅周刊》，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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