本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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“盤活商住項目，對促進房地產行業復蘇有著極其重要的意義。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受時代周報記者專訪時表示。

商住房，即以商業或辦公等用途立項的用地被開發商設計成類住宅項目，以分割方式向居民單獨出售。與住宅項目擁有70年產權相比，商業或辦公改建房的產權一般是40年至50年，房價較住宅更加低廉，水電都是商業標準收費，也不能落戶。

2017年前，商住房因不限購特性，備受購房者青睞，房企紛紛重磅布局。2016年，商住房房價一度高達5萬元/平方米，多家房企重倉北京商辦項目。如旭輝控股依靠逆勢拿地+重倉北京商辦項目，成功突破北京市場；2016年，旭輝控股北京公司首次突破百億規模。

2017年3月，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“326新政”），要求商辦類項目不得擅自改變為居住等用途；新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；銷售對象不能為個人等。

“326新政”出臺，是為了解決違規改變房屋結構和用途所帶來的安全隱患、過度炒作商住房變相拉高商業用房成本等問題。此后，北京商住市場按下暫停鍵。據中原地產研究中心統計，“326”新政后的一個月里，北京商住房市場實際成交跌幅99.9%，新政前一年商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達94.6%。

布局商住的房地產企業，亦進入冰凍期。根據北京住宅房地產業商會統計，大量商辦項目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。

在黎乃超看來，當前商住項目市場面臨著一系列問題，如商住產品價格腰斬，開發商易出現運營資金問題，產生經營風險；部分客戶產權分割等訴求無法及時解決；商辦市場的開發資金主要來自金融機構，項目無法銷售，開發商無法償還銀行貸款等，易造成金融風險。

黎乃超認為，“326新政”出臺是為抑制房地產市場過熱，如今，房地產市場環境已變，2022年下半年開始，相關部門出臺多項政策提振市場信心，重啟商住市場符合當前政策導向，但政策調整方式可以有所區分。

北京住宅房地產業商會會長黎乃超 圖片來源：受訪者提供

時代周報：以現有的數據來看，商住房使用群體是哪些？這是否符合商住房土地規劃的目的？

黎乃超：商住房適合創業者或者自由職業者購買。如果辦公和居住是在不同的區域，這類人群的工作成本會增加，造成職住不平衡，也會加大交通壓力。商住形式可有效避免以上情況出現，樓下是辦公，樓上是居住，可避免通勤問題，還可以隨時工作。同時，商住項目適合孵化創業公司，幾千塊錢租很小的辦公場所和解決住的問題。公司發展壯大后，可搬到更大的辦公樓，騰出來的地方又可以孵化下一個創業公司，是很良性的發展模式。

時代周報：但根據相關數據顯示，真正購買商住的多為個人，而不是公司，這個原因是什么？

黎乃超：根據目前規定，以個人名義購買商住房要比以公司名義購買商住房的各種稅費便宜很多，因此絕大多數人都選擇以個人名義購買。

同時，在多元化職業發展的社會背景下，例如現在很多從事直播行業的年輕人，住處和工作室其實是一體的，他們同樣是GDP和稅收的貢獻者，但北京住宅房價很高，處于創業的年輕人無論是租還是買，成本都比較高， 而商住項目的配套既符合他們的需求，總成本又比較低。

如果北京放開商住房“認房認貸”政策，也可以在一定程度上提振房地產市場，上述人群的剛性需求可以被釋放。同時，已出售的商辦項目可以再度進行交易，有利于拉動內需。

時代周報：出臺“326政策”的背景是什么？

黎乃超：2017年之前，因為住宅用地有限，北京批的商業用地比較多，且位置大多比較偏遠。商業項目開發后，無法吸引足夠的人群去辦公，所以開發商想辦法將原本用于辦公的場所改成LOFt形式的公寓，連辦公帶住都解決了。這樣的產品出現后特別火熱。

不過，由于商辦和住宅的用途不一樣，消防安全標準在內的各項標準也不一樣，由此產生了很多安全隱患，也出現了一些亂象，“326新政”就是在這樣的背景下出臺的。

時代周報：據北京住宅房地產業商會數據顯示，由于之前的擴張，大量商辦項目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。對于盤活當前存量商住市場，有無好的辦法？

黎乃超：2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規劃可售面積7514萬平方米，其中，未售面積為4886萬平方米，占規劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬平方米未上市，占規劃可售面積55.5%以上。

現存的商辦項目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費和資產閑置。在“326新政”后，企業面臨著“面粉比面包貴”的現狀：即在政策出臺之前拿地成本較高、建設及運營管理資金沉淀周期長，新政后項目銷售停滯，入市項目價格倒掛的現象。

解決該問題，可以考慮“區別對待”，即老項目依據老政策，新項目依據新政策。對于“326新政”出臺前，已經開工建設的商辦項目，無法改成辦公商業的，只要其土地出讓合同中未約定“不準銷售給個人”等限制條件的，則允許個人購買和貸款。

時代周報：放開后是否還會出現之前的安全隱患，以及造成過度開發？

黎乃超：這個問題非常尖銳，所以說，一定要在出臺政策時具體問題具體分析，比如說符合消防安全規范的，可以放開限購限貸等，不符合的堅決打擊。

從大方向上看，盤活北京商住存量有七大好處：有利于平抑房價；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經濟金融風險，釋放出大量閑置資金。

目前北京商辦項目售價不高，大概是2萬元/平方米左右，僅是商品房平均價格的三分之一。如果啟動北京的商住市場，與住宅形成結構性房價，將有效抑制北京的房價過度上漲。

時代周報：在您看來，穩定房價是否可以提振樓市信心，使得房地產行業進入平穩發展的階段？

黎乃超：我認為穩定房價可以提振樓市信心。通常來說，老百姓都是買漲不買跌的，就算是剛需，一時半會兒沒有置換需求，也不會購進入手即跌價的房子。

目前一二線城市的房價還算平穩，有的城市房價甚至在上漲，但部分三四線及以下城市房價逐漸走跌，除了如結婚、生娃等部分剛需購房者不看行情，更多人還是把錢揣在兜里，觀望樓市的走向。所以穩定了房價，或者說讓房價有所回升，能給予一部分觀望者信心，使他們積極投向樓市，從而繼續帶動樓市平穩發展。

時代周報：商住市場目前面臨哪些難題？

黎乃超：在“326新政”出臺之前，開發企業無論是在拿地還是在規劃許可等環節，都是以當時的法律法規和政策要求為前提，企業也是在這樣的大環境下做出規劃和預期。新政出臺后，此前拿到的地受到波及。如一家房企，有一塊2015年拿的地，直到現在一直持有，尚未開發，財務費用已經花掉了大幾個億，對于企業的資金安全造成了很大壓力，容易產生金融風險。

目前，商住房去化周期長，庫存累積，部分重倉其中的房企回籠資金艱難。同時，商住項目還面臨著前期拿地成本較高、建設及運營管理資金沉淀周期長和入市項目價格倒掛的問題。

時代周報：如果商住政策局部或全部放開，是否能夠化解金融風險？

黎乃超：如綠地、旭輝等房企在北京有大量商辦項目，它們在拿這些商業用地、建設商辦項目的錢也不全都是自有現金，很大一部分來源于銀行貸款或其他融資渠道。目前，大量資金沉淀在商辦項目中，限購限貸等于把銷售端的資金來源掐斷，沒有銷售回暖，房企則無法償還銀行貸款或其他欠款。

同時，8000億元的資金沉淀還伴有5%左右的利息，這樣日復一日下來，欠款只會越來越多，更加無法償還，由此可能會造成金融風險。所以說，北京商辦政策可以逐步放開，形成政策組合拳，比如可以先放開限貸。

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