文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

2022年對(duì)于地產(chǎn)商而言，是尤為艱難的一年。行業(yè)調(diào)整地不斷深入，外加疫情肆虐及市場(chǎng)低迷等不利因素的影響，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了巨大沖擊，出于安全的考慮，多數(shù)房企已經(jīng)不得不放棄利潤(rùn)增長(zhǎng)，加快去化，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，保證現(xiàn)金流。

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港股房企財(cái)報(bào)的披露已經(jīng)結(jié)束。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布年報(bào)的69家內(nèi)房股中，48家房企2022年?duì)I收下滑，占比近70%，于2021年相比成倍增長(zhǎng)，房企中營(yíng)收下滑幅度最大的超70%。

營(yíng)收下滑，意味著利潤(rùn)減少。69家房企中有超過(guò)半數(shù)錄得虧損，總虧損達(dá)2074.97億元。而這僅僅是港股方面數(shù)據(jù)，若等A股披露結(jié)束再來(lái)看，行業(yè)狀況會(huì)更加慘烈。行業(yè)變革之下，簡(jiǎn)單地用規(guī)模、盈利的增幅標(biāo)準(zhǔn)，去評(píng)判房企發(fā)展的優(yōu)劣，已不合時(shí)宜。

3月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)。期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收461.27億元，毛利為23.77億元。受行業(yè)下行及計(jì)提減值等因素影響，遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度下滑。

其實(shí)早在預(yù)告業(yè)績(jī)之時(shí)，大部分房企都已經(jīng)表明了市場(chǎng)低迷對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響。雖然去年末利好房企融資的政策頻出，但市場(chǎng)的修復(fù)卻仍需要時(shí)間，這也意味著房企經(jīng)營(yíng)恢復(fù)正軌還需等待。

市場(chǎng)份額提升，年內(nèi)獲取7個(gè)項(xiàng)目

從2022年財(cái)報(bào)來(lái)看，物業(yè)銷售依然是遠(yuǎn)洋集團(tuán)最主要的收入來(lái)源，這也意味著，市場(chǎng)變化帶來(lái)的沖擊勢(shì)必會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。

期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)收入為371.32億元，占比總營(yíng)收的80%。與2021年相比，遠(yuǎn)洋集團(tuán)物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入降低了33%。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)物業(yè)投資營(yíng)收3.91億元，同比略降5%；物業(yè)管理錄得營(yíng)收28.68億元，同比增長(zhǎng)13%；其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收57.36億元，同比下降7%。

受營(yíng)收下降的影響，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售成本也有所下滑，為437.5億元，同比下滑17.44%，降幅遠(yuǎn)低于營(yíng)收降幅，這導(dǎo)致遠(yuǎn)洋集團(tuán)的毛利下滑至23.77億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)指出，毛利的下滑是因?yàn)榧瘓F(tuán)為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盤(pán)活資金，加速了項(xiàng)目尾盤(pán)的出清，以及對(duì)存貨計(jì)提減值撥備的增加。事實(shí)上，不僅是遠(yuǎn)洋，縱觀整個(gè)行業(yè)，毛利率下滑是房企們普遍面臨的問(wèn)題。

去年以來(lái)，“去化難”是擺在房企目前的一道難題，為了保證資金鏈的充實(shí)，犧牲利潤(rùn)加速去化已經(jīng)成為多數(shù)房企的選擇。

不過(guò)從銷售和交付來(lái)看，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)表現(xiàn)穩(wěn)定，全年實(shí)現(xiàn)銷售額1002.9億元，排名百?gòu)?qiáng)房企第20位，較2021年同期提升10個(gè)位次。雖然同比維持負(fù)增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)房企42.3%的降幅。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)之所以能穩(wěn)住銷售，得益于其重點(diǎn)布局一二線城市的策略相關(guān)。期內(nèi)公司一、二線城市的協(xié)議銷售額占比約80%，其中主力貢獻(xiàn)城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、濟(jì)南、溫州、武漢等。

如期交付是房企建立信譽(yù)的重要途經(jīng)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)于2022年完成平穩(wěn)交付約5.5萬(wàn)戶，整體交付質(zhì)量位列規(guī)模房企TOP10。

2022年，多數(shù)房企在土地市場(chǎng)按下暫停鍵，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)仍保持一定的投資力度。全年共獲取7個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)約67萬(wàn)平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7800元。

適度增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，也可為房企后續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。截至2022年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4300萬(wàn)平方米，已簽約舊改項(xiàng)目近1400萬(wàn)平方米。

債務(wù)已完成兌付，大股東支持平穩(wěn)發(fā)展

保證安全，現(xiàn)在已經(jīng)成為了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全額完成到期債務(wù)的兌付，以及信用類融資凈還款189億元，包括120億元供應(yīng)鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。同時(shí)，公司美元債2023年無(wú)到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。

融資方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITS發(fā)行。全年融資成本5.16%。

不過(guò)從財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來(lái)仍面臨一定的債務(wù)壓力。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，將加大銷售，狠抓回款，保持銷售和回款規(guī)模；持續(xù)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大資產(chǎn)盤(pán)活和處置力度；落實(shí)授信、加強(qiáng)融資；進(jìn)一步加強(qiáng)與大股東的協(xié)同及合作。

大股東中國(guó)人壽也對(duì)其表示了理解與支持。“作為大股東，公司高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也迎來(lái)了積極的變化，市場(chǎng)也在筑底修復(fù)中，我們將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展?！敝袊?guó)人壽管理層在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)到。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額165億元，行業(yè)排名同比提升明顯。分析指出，隨著行業(yè)的回暖，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的遠(yuǎn)洋集團(tuán)有望在市場(chǎng)分化期迎來(lái)更多優(yōu)勢(shì)。

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